據“寧波發布”微信公號9月28日消息：近日，寧波市住建局會同市級相關部門聯合出臺《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》并作出解讀。

寧波 馮亮 攝

為貫徹落實黨中央、國務院和省委省政府決策部署，更好地支持剛性和改善型住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展，根據《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）和《中國人民銀行 金融監管總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》（銀發〔2023〕173號）要求，結合我市實際，經市政府同意，現就有關事項通知如下：

一、取消限制性購房政策

支持居民家庭的剛性和改善型購房需求，停止執行限購政策規定。

二、調整住房限售政策

自2023年10月1日起辦理不動產登記的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止執行住房上市交易限制年限規定。支持“買新賣舊”，出售現有住房用于購買改善型住房的，現有住房停止執行上市交易限制年限規定。

三、優化個人住房

貸款套數認定標準

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

家庭住房套數由政府指定的住房套數查詢或認定責任部門，根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果或認定證明。

四、調整優化

差別化住房信貸政策

對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和貸款利率統一調整為全國政策下限。

五、降低存量首套住房貸款利率

自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，亦可協商變更合同約定的利率水平。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

六、調整住房公積金貸款首付比例

擴大住房公積金繳存覆蓋面，將住房公積金政策惠及更多繳存職工；政策發布之日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統網上簽約的時間為準），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，貸款首付比例調整為不低于30%，其中首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，新建商品住房貸款首付比例調整為不低于20%，住房套數以家庭在擬購房所在地擁有的成套住宅（含期房）進行認定。

七、落實住房交易稅收政策

2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年內重新購買住房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

八、促進合理住房消費

各地應結合實際，探索采用發放購房、家電消費券等多種措施，促進合理住房和相關消費，更好滿足居民剛性和改善型住房需求。

九、優化車庫車位預售

新建商品房項目車位（庫）符合預售條件的，可以與地上房屋同步申請預售許可證。

十、優化土地出讓方式

推行商品住宅用地房屋銷售指導價制度，引導市場預期。

十一、優化預售資金監管

在加強預售資金監管前提下，房地產開發企業可以選擇以預售批次或者建設項目作為商品房預售資金監管對象，屬地住建部門和監管銀行應依規做好相應資金監管工作。

十二、提升住房品質

繼續推進土地出讓“定品質”試點工作，加強全裝修房屋質量和評估行為監管，提高裝修品質，提升服務標準。探索優化容積率和規劃指標，引導房地產開發企業提供差異化、個性化住房產品，滿足多層次居住需求。

十三、加大“房票”安置力度

在加大推進城中村、城鄉結合部改造和城市有機更新過程中，減少安置房建設，提高房屋征遷貨幣安置和“房票”安置比例。進一步完善“房票”網上房源超市建設，實現商品房項目“應進盡進”和動態更新，落實“房票”購房政府獎勵和企業優惠，實現“房票”跨區使用。

十四、優化審批服務

推行新建商品房項目“交房即發證”，縮短辦事流程。全面推行二手房交易“帶押過戶”模式，完善存量房資金監管政策，降低交易成本，保障資金安全。探索“換新購”模式，支持購房者出售二手住房換購新建商品住房。

十五、防范化解市場風險

圍繞“保交樓、保民生、保穩定”，持續開展房地產領域風險防范化解和除險保安專項行動，切實防范化解重點領域風險，促進房地產市場平穩健康發展。

本通知自發布之日實施。

政策解讀

一、為什么要出臺《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》？

今年7月24日召開的中央政治局會議提出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善型住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

今年8月份，國家相關部委發布了《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）、《中國人民銀行 金融監管總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》（銀發〔2023〕173號）《中國人民銀行 金融監管總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（銀發〔2023〕174號）等政策措施。

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署以及國家部委相關政策精神，結合我市房地產市場實際，市住建局會同市級相關部門聯合出臺《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》（甬建發〔2023〕66號）（以下簡稱《通知》），提出了針對性政策措施，加強市場預期引導，進一步促進我市房地產業良性循環和平穩健康發展。

二、住房限購、限售政策有何變化？

我市本次調控新政對限購、限售政策予以明確：

（一）停止執行住房限購政策。

（二）自2023年10月1日起辦理不動產登記的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止執行住房銷售限制年限規定。

（三）支持購房者通過“買新賣舊”方式改善居住條件，購房者現有住房無論處于“兩年限售”期內或是“五年限售”期內，如果購房者新購買商品住房或二手住房，現有住房可以在限售期內掛牌出售，降低改善型群體的購房資金壓力，改善居住條件。

三、對于個人住房貸款套數認定標準有何優化？

《通知》明確了居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，只認定家庭成員在購房當地名下是否有房產。

如名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

這一政策旨在優化購房者的貸款條件，支持剛性和改善型住房消費，穩定房地產市場。

四、在住房新增信貸首付比例和利率政策上有哪些調整？

01

首付比例方面

新政之前，限購范圍內家庭購買首套自住住房，貸款最低首付比例為30%，二套住房個人按揭貸款首付款比例不低于40%。限購圈外，首套住房最低首付20%，二套住房首付款比例不低于30%；新政發布后，不再區分“限購”，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

02

貸款利率方面

二套住房利率政策下限由原來的不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

五、關于存量首套住房貸款利率政策如何實施？

我市積極貫徹落實《中國人民銀行 金融監管總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（銀發〔2023〕174號）規定，依法有序推進存量個人住房貸款利率調整工作。

目前，全市各銀行業金融機構已在銀行APP、官方網站上發布存量首套住房貸款利率調整細則，9月25日起也已開始辦理相關業務，具體調整方式可以咨詢個人住房貸款承辦銀行。

六、個人住房公積金貸款政策有哪些變化？

01

首付比例調整內容

1、商品住房

從2023年9月28日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統網上簽約的時間為準），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，新建商品住房的貸款首付比例不低于30%。其中首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，新建商品住房貸款首付比例不低于20%。

2、二手住房

從2023年9月28日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統網上簽約的時間為準），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，二手住房的貸款首付比例不低于30%。

詳情可咨詢寧波市住房公積金管理中心。

電話：0574-89180737

02

實施時間詮釋

關于首付比例調整政策的執行時間。自2023年9月28日起購房的，按《通知》規定首付比例調整要求執行，購房時間以房屋交易管理部門信息系統網上簽約的時間為準。

在2023年9月28日前購房的，相關首付比例仍按原政策執行，即購買首套自住住房，或擁有1套住房并已結清相應購房貸款，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買第2套自住住房的，商品住房貸款最低首付比例不低于30%，二手住房貸款最低首付比例不低于40%。

03

簡明事例問答

問：繳存職工A已在寧波市就業并連續繳存住房公積金6個月以上，目前借款人A的一般公積金賬戶余額有7萬，2023年9月28日在海曙購買首套二手住房，計劃申請住房公積金貸款，問首付比例要多少？

答：按照《通知》規定，從2023年9月28日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統網上簽約的時間為準），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，二手住房的貸款首付比例調整為不低于30%。即繳存職工A購買該二手住房首付比例僅需30%。

七、住房交易稅收政策上有何規定？

我市將嚴格落實住房交易所涉及的換購住房個人所得稅政策、“滿五唯一”個人所得稅政策以及增值稅免征等相關政策。

（一）2022年10月1日至2025年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可以按規定申請退還其出售現有住房已繳納的個人所得稅。

（二）個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（三）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。注：“滿五唯一”個人所得稅及增值稅免征政策涉及的購買房屋時間按照房屋產權證和契稅完稅證明注明時間“孰先”原則確定。

八、如何促進合理住房消費？

為了更好滿足居民剛性和改善型住房需求，《通知》鼓勵各地結合當地房地產市場實際情況，探索采用發放購房、家電消費券等多種措施，促進合理住房和相關消費。

各地將根據《通知》精神，盡快落實出臺相關配套政策，具體請關注近期各地的相關信息發布。

九、限房價土地出讓方式如何優化？

為適應房地產市場形勢發展，《通知》在土地出讓方式上做出重要調整，由原來的“限房價、競地價”方式，調整為“推行商品住宅用地房屋銷售指導價制度”。

十、在提升購房者住房品質方面有何規定？

繼續推進土地出讓“定品質”試點工作，不斷提升住房設計建造品質，同時加強全裝修質量監管，提高住房裝修品質，滿足人民群眾“住好房”的愿望及需求。

探索優化容積率和規劃指標，嘗試因地制宜提供低密度項目住宅用地，滿足市場供需兩端需求，豐富差異化、個性化住房產品類型，滿足多層次居住需求。

十一、在房票安置方面，哪些工作要持續推進？

我市將繼續加大推進城中村、城鄉結合部改造和城市有機更新，減少安置房建設，提高房屋征遷貨幣安置和“房票”安置比例，持續推進我市房屋征遷安置，及時滿足被征遷家庭的安居需求。持續做好“房票”網上房源超市建設、落實“房票”購房政府獎勵、引導房企提供額外優惠等相關工作，提升房票購房吸引力。

十二、在優化審批服務方面出臺哪些政策？

一是推行新建商品房項目“交房即發證”，縮短辦事流程，持續提升群眾的獲得感和幸福感。

二是全面推行二手房交易“帶押過戶”模式，完善存量房資金監管政策，降低交易成本，保障資金安全。

此外，《通知》對房地產領域風險的處置化解提出相關要求，切實防范化解重點領域風險，實現“保交樓、保民生、保穩定”目標，促進房地產市場平穩健康發展。

（原題：全面取消限購、調整限售！寧波出臺房產新政）