保障性住房是居民民生保障的最后一道防線。保障性住房的規劃建設是國之大者。在9月4日召開的規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，保障性住房要嚴格封閉管理，不得上市交易。

中國在保障性住房建設上已經取得輝煌成就，建成世界上最大的保障性住房體系。根據時任住房和城鄉建設部部長的介紹，早在兩年前，中國已經累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。兩年來，保障性住房建設仍然在大踏步前進，2021和2022年全國已建設籌集保障性租賃住房約360萬套（間），可解決1000多萬新市民、青年人的住房困難。

現實中，人民群眾對于保障性住房仍然有強烈的需求。保障性住房工作需要做得更好。毫無疑問，建設保障性住房是保障住房供給的重要前提條件之一，但是僅此是不夠的。保障性住房建設需要充分的財力支持，需要更多的土地供給。任何資源都是稀缺的，保障性住房還應該從管理上要效率，讓已經建設好的保障性住房更好地發揮作用，嚴格封閉管理是其中重要一環。

從現實來看，保障性租賃住房封閉管理做得最好。符合條件的可以承租，不符合條件的不能承租。現實中，雖有承租者條件不符合之后未退租的問題，但保障性租賃住房基本上不存在上市交易問題。

需要進一步嚴格封閉管理的，主要是保障性租賃住房之外的其他各類保障性住房。保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。

當下保障性住房上市交易可能存在的問題，無非是上市交易后保障性住房就變成了商品房，不能再發揮住房保障的作用。這會導致保障性住房存量的減少，從而影響住房保障工作的開展。簡單地說，保障性住房雖然建了不少，但是還有多少保障性住房仍然承擔住房保障的功能，需要較為細致的數據清理工作。只有這樣，才能摸清保障性住房的底數，從而為下一步保障性住房規劃建設提供數據支持。

如果事實上是政府方面在建保障性住房，獲得保障性住房的個人（家庭）方面卻將保障性住房出售，售房收益又歸屬個人（家庭），那么這至少會帶來兩大問題。

第一，政府保障性住房建設的壓力會越來越大，財力可能難以持續，從而影響住房保障民生。

第二，個人（家庭）通過保障性住房出售獲得收益，這會帶來社會公平問題。

保障性住房嚴格封閉管理、不得上市交易可以解決上述兩大問題，既有助于政府住房保障能力的提升，又可以減少因住房保障所帶來的財富不公問題，從而促進社會公平。

保障性住房保障對象的確定，是做好住房保障工作首先需要解決的問題。是人人都有權利享受保障性住房，還是只有符合中低收入等條件的個人（家庭）才能享受？如果人人都有權利，那么政府就要為所有人建設保障性住房，顯然在市場經濟條件下，無論從政府財力還是資源配置效率的角度考慮，都不應該是政策的選擇項。符合中低收入等條件的個人（家庭）才能享受住房保障，無論從哪個方面來看，都是合理的政策選擇項。

現實中，個人（家庭）購買保障性住房時滿足中低收入條件，但后來隨著個人（家庭）收入水平的提高，已經不再滿足購買的條件，對這樣的保障性住房，是應該退出保障性住房，還是繼續居住？隨著收入條件的改善，這樣的個人（家庭）還可能接著購買商品房，那么已經擁有的保障性住房如何處置，就是一個突出的問題。相比之下，先購買商品房的個人（家庭），沒有機會獲得購買保障性住房的權利。這是一種不公平，而且它只會鼓勵人們先去享受購買保障性住房的權利。當然，如果人人都有一次享受保障性住房的權利，那么這就不是一個問題。對于先買保障性住房者，必須有一個全社會可以接受的公平解決方案。

理想的方案應該是先買保障性住房者，在失去住房保障準入條件時，政府回購保障性住房，回購價主要考慮個人（家庭）所墊付的資金成本和住房折舊情況。考慮方方面面的影響，現實中，只要個人（家庭）不將保障性住房出租、出售，即不以保障性住房牟利，就可以讓個人（家庭）繼續持有保障性住房，突出保障性住房的居住功能。總之，保障性住房不能上市交易，退出保障性住房體系當是住房保障政策的底線。

哪些住房算保障性住房，是實際操作中必然要面對的問題。如今的經濟適用房和共有產權房算保障性住房，沒有太多爭議。但歷史上，有些地方的經濟適用房，只是借助了經濟適用房的名義，實際上基本是按照商品房銷售操作的。購買這種經濟適用房的個人，是以喪失基本上以相近價格購買周邊商品房的機會為代價的。對于這樣的住房，應該注意甄別，以減少保障性住房封閉交易可能的社會影響。新增經濟適用房就不存在這一問題，嚴格執行封閉管理、不得上市交易政策即可。

保障性住房規劃建設是個難題，需要與商品住房供給統籌考慮。如果商品住房的價格較為合理，如一個城市中上以上收入家庭有能力購買與經濟社會發展水平基本相稱居住條件的住房，那么保障性住房供給的壓力就會大幅度減輕。保障性住房管理既是公平問題，又是效率問題；既要有理想的目標方案，又要面對現實，選擇人民群眾可以接受的方案。

（作者楊志勇為中國社會科學院財政稅收研究中心主任、研究員，著有《新中國財政政策70年》《大國輕稅》等。）