什么樣的房貸能夠申請下調(diào)利率？房貸利率為固定利率的，可以調(diào)整嗎？辦理貸款時不是首套房，能申請嗎？

近日，《中國銀行保險報》記者注意到，5家國有大型銀行及光大銀行紛紛發(fā)布存量房貸利率調(diào)整常見問題答疑，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。

據(jù)人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），自2023年9月25日起，符合條件的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定。同時，借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

問題1：什么樣的房貸能夠申請調(diào)整？

中國工商銀行、中國銀行、郵儲銀行：進行存量房貸利率調(diào)整的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個人住房貸款（商業(yè)用房貸款、公積金住房貸款等均不在此范圍內(nèi)）；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未放款的；三是貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點所在城市房貸利率政策下限。

問題2：如果首套房貸款現(xiàn)在有逾期，可以申請調(diào)整嗎？

中國建設(shè)銀行：符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。

郵儲銀行：針對符合調(diào)整范圍但目前存在拖欠情況的貸款，原則上暫不支持進行存量房貸利率調(diào)整，需要償還拖欠后再申請。

問題3：在銀行有一筆還未結(jié)清的個人住房貸款，是2023年8月以前且按二套房貸款利率政策發(fā)放的，是否符合調(diào)整條件？

工行：為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。如后續(xù)所在的城市更新相關(guān)“認房”“認貸”政策，可按最新政策要求提交利率調(diào)整申請。

舉例，某用戶有一筆未結(jié)清、2023年8月以前發(fā)放的、按二套房貸款利率政策辦理的貸款，如按用戶當前所在城市政策仍按二套房貸款政策執(zhí)行，則不符合調(diào)整范圍。

建行：取決于當前實際住房情況是否已經(jīng)符合辦理貸款城市的首套住房標準。如符合，可以認定為首套房貸。

例如，如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。

此外，貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要提供相應(yīng)的證明材料。

中國銀行：要根據(jù)當前的實際住房情況而定，如果當前實際住房情況已符合所在城市的首套住房標準，并能夠提供房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，可以進行調(diào)整。

問題4：符合條件的存量房貸利率，能下調(diào)多少？

建行：目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上加減點確定的。按照《通知》，本次調(diào)整后的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

因此，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點。

假設(shè)現(xiàn)在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那貸款利率就是按LPR+90個點確定的，也就是4.2%+0.9%。

若按有關(guān)規(guī)則，假設(shè)存量首套住房貸款利率下調(diào)后執(zhí)行的水平為LPR+10個點，那本次利率就會下調(diào)80個點（即90個點—10個點），也就是貸款利率會從現(xiàn)在的5.1%，調(diào)整到4.3%。

問題5：房貸利率為固定利率的，可以調(diào)整嗎？

光大銀行：固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。

問題6：已辦理提前還款的，是否可以下調(diào)？

工行：對于此次《通知》發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息，暫不支持要求返還。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。

中國農(nóng)業(yè)銀行：區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調(diào)。

二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調(diào)整范圍。

問題7：通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率具體是指什么？有什么區(qū)別？

工行：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。

協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。

對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。

考慮到操作的便利性，工行主要采取變更合同利率方式，具體以工行后續(xù)公告為準。

農(nóng)行：協(xié)商變更合同約定利率方式是指農(nóng)行對符合存量首套住房標準的貸款，通過協(xié)商的方式調(diào)整貸款合同約定的利率水平。

新發(fā)放貸款置換方式是指由借款人向農(nóng)行貸款經(jīng)辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。

按《通知》要求，調(diào)整后的房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調(diào)整后的利率定價水平一致。農(nóng)行主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。