中國人民銀行、國家金融監督管理總局日前發布通知，內容涉及存量房貸利率、首付款比例等方面的調整，引發市場普遍關注。新政策做了哪些調整？將惠及哪些人群？又釋放出什么信號？

存量房貸利率調整涉及約4000萬借款人

當前，房地產市場供求關系已發生重大變化，存量房貸與新增房貸利差過大的問題引發關注。8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，降低存量首套住房貸款利率。

根據通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款或協商變更合同約定的利率水平。記者了解到，2023年8月31日前金融機構已發放，或已簽訂合同但未發放，且符合當地首套房標準的存量住房貸款可以申請降低利率。

據測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設借款人和銀行協商將房貸利率調降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

中國人民銀行有關負責人介紹，存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可以節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，并壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。有業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶。利率調整后，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。

對此，金融管理部門有關負責人表示，鼓勵銀行批量辦理，既可以變更合同約定的房貸利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

招聯首席研究員董希淼認為，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。　　

二套房首付比例下限統一調至30%

兩部門當日還宣布，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”和“非限購”城市。商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為：首套房不低于20%，二套房不低于30%。在此之前，在實施“限購”措施的城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%。

另外，兩部門還調整了二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，從不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點，調整為加20個基點。

近期，已有多地陸續調整了當地房貸首付款比例，引導個人住房貸款實際利率下行，但仍受限于金融管理部門此前政策下限要求。專家表示，此次統一政策下限并適度下調，給地方留下更充足的調控空間，有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。

此次首套房貸款利率政策下限未作調整。董希淼認為，對于符合首套住房貸款利率政策動態調整機制相關條件的城市來說，還可階段性下調或取消當地首套房貸利率下限。

央行近期發布的第二季度中國貨幣政策執行報告顯示，6月末，已有87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10至40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。6月新發放個人房貸利率4.11%，同比下降0.51個百分點。

推進利好政策落地提振市場信心

從明確首套房“認房不用認貸”標準，到延續實施居民換房個稅優惠政策，再到引導降低存量房貸利率、優化調整住房信貸政策……近期一系列房地產政策不斷優化調整，積極落實7月24日中央政治局會議的相關部署，政策工具箱不斷充實。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這些舉措持續堅持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，釋放支持房地產市場健康有序發展的信號，將為提振市場信心發揮重要作用。

隨著政策發布，市場對相關舉措盡快落地見效充滿期待。特別是大量存量房貸借款人希望早日享受政策利好，降低利息負擔。

此前，中信銀行、招商銀行等多家銀行高管在中期業績發布會上透露，已對調整存量房貸利率進行了業務的分析測算，并制定了預案。農業銀行副行長林立表示，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備工作，加緊系統改造調整等方面的工作，積極做好組織實施。

金融管理部門有關負責人介紹，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這意味著，利率調整的幅度主要取決于商業銀行當時的加點情況，主要下調的是銀行當時過高的風險溢價部分。　　

中信銀行副行長謝志斌表示，各地按揭貸款利率差異較大，存量房貸利率調整難以實行“一刀切”，調整力度也要兼顧銀行實際的承受能力。

中國人民銀行、金融監管總局表示，將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量房貸利率。支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。