上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地。

為更好滿足剛性和改善性住房需求，使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在上海市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，認(rèn)房不認(rèn)貸政策，通俗來(lái)說(shuō)，就是希望把更多購(gòu)房群體和購(gòu)房需求納入到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率。

舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。政策前，二套房最高比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。

同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)，月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，認(rèn)房不認(rèn)貸政策，是優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策的重要體現(xiàn)，有力支持了合理住房消費(fèi)需求的釋放。其惠及的群體多、市場(chǎng)反響非常好。上海換房家庭或改善型家庭是最直接的受益群體。因?yàn)橘?gòu)房者過去要換房，若名下有貸款記錄，哪怕房子已經(jīng)賣了，那么也會(huì)被認(rèn)定為二套房標(biāo)準(zhǔn)。二套房的信貸要求高，很多購(gòu)房者可能就出現(xiàn)“夠不著”的問題。通過落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，其有助于降低首付等條件，實(shí)質(zhì)性降低了購(gòu)房成本。對(duì)引進(jìn)人才的購(gòu)房也有助力。在上海等大城市，一些引進(jìn)人才希望購(gòu)房安家。但如果其在老家有房子和貸款記錄，那么按過去政策，在上海購(gòu)房可能會(huì)被認(rèn)定為二套房。但按照現(xiàn)在的政策，那么就可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。我們認(rèn)為，對(duì)于上海而言，這部分購(gòu)房需求也非常大。尤其是五大新城和一些新興產(chǎn)業(yè)背后的各類人才，都可以更好享受到這個(gè)政策。

對(duì)于政策影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸政策有效地降低了購(gòu)房者入市成本，也客觀上積極引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，其對(duì)于市場(chǎng)交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。當(dāng)前正值傳統(tǒng)“金九銀十”階段，上海房企在推盤上積極性明顯增加，而購(gòu)房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強(qiáng)、購(gòu)房策略也更加清晰。所以供需兩端已經(jīng)釋放出非常積極的信號(hào)。我們認(rèn)為，9月份開始上海樓市交易會(huì)有積極提振，且交易活躍態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，在一二手房等領(lǐng)域都會(huì)有重要的表現(xiàn)。相關(guān)銀行、中介機(jī)構(gòu)等業(yè)務(wù)量也有望提振。同時(shí)針對(duì)購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)問題，購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)更加理性健康，房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)和良好態(tài)勢(shì)。

從一線城市情況來(lái)看，上海是繼廣州、深圳之后第三個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。中指研究院上海分院高級(jí)分析師陳炬蘭指出，今年2季度以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足、新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求有所回落。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個(gè)月成交低于“榮枯線”，7月底以來(lái)受政策預(yù)期影響，上海二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。

陳炬蘭表示，上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，政策出臺(tái)超預(yù)期，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)情緒帶來(lái)明顯提振效果，預(yù)計(jì)北京相關(guān)政策也將加速推出。