一、套內面積，還是建筑面積？

某地出臺房地產行業(yè)新政，提出為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積而不是建筑面積計算。新聞甫出，就引發(fā)人們的新一輪討論。從購房者的角度出發(fā)，叫好者有之，不以為然者亦有之。

叫好的理由很直觀：同一套房，如果每平米的單價給定，因為套內面積比建筑面積小，因此從按建筑面積計價改為按套內面積計價，實際上降低了房產價格，對于購房者而言當然是利好。一望而知，這個推理的背后隱藏了一個關鍵假設：改變計價單位之后，價格在數值上仍然會保持不變。

不以為然的理由比較多，歸納起來大致有四種。

理由1：換個計價單位并不會實質上改變成交價格。市場上的買家和賣家都不是傻瓜，約束條件變了，人們的行為會跟著調整。同一套房屋，從按建筑面積計價轉為按套內面積計價，按單位面積計算的單價一定隨之上升，而房屋的總價不會變化。實際上現在的房產證上，建筑面積和套內面積都是寫得很清楚。據此推斷，兩種計價方式并無實質差異。

理由2：計價單位的這一調整，不僅影響房產的交易環(huán)節(jié)，還可能影響到生產環(huán)節(jié)——按套內面積計價，意味著開發(fā)商不能從公攤面積中獲得收益，因此房產開發(fā)商就有激勵盡可能節(jié)約在公攤面積上的投入，帶來諸如一梯多戶、電梯間和樓道過窄、水電管井過小等配套設施縮水的問題。

理由3：開發(fā)商未見得有動力通過“虛報”計價面積，或者“縮水”套內面積，來“忽悠”或者“敲詐”消費者。相反，現實市場當中，在按建筑面積計價的約束條件下，也常常見到開發(fā)商努力讓客戶提高“得房率”，在面臨特殊的管制政策時，甚至不惜通過做大飄窗、陽臺、設備空間等辦法來“偷面積”。出現這種現象的根本原因，是開發(fā)商之間的競爭，逼迫他們各自想方設法制造“賣點”討好顧客。

理由4：以何種方式計價是市場自發(fā)形成的結果，政府沒必要干預。反過來看，如果商品房要刨掉公攤面積計價，那么推而廣之，榴蓮定價是不是要去殼？西瓜定價是不是要去皮？水蜜桃定價是不是要去核？鴨脖定價是不是要去骨？魚該怎么賣？葵花籽又該怎么賣？

二、形形色色的計價單位

按套內面積還是建筑面積計價，本質是市場交易中計價單位的選擇問題。在真實世界里，計價單位沒有任何選擇余地的交易是異類。仔細思量，這是很有意思的問題。

仍以賣房而論，除了按面積計價之外，理論上還可以按體積計算。可不是嗎？我們住的房子都是立體的，為什么拿出來作價的不是體積而是面積呢？

再以水果為例。我們經常看到西瓜論斤賣，而檸檬論個賣。為什么不是倒過來：西瓜論個而檸檬論斤呢？閱歷豐富的讀者馬上會說，其實同樣是賣西瓜，大部分時候論斤，但也有論個的時候，比如在人流如織的旅游景點。這又是為什么呢？此外，同樣是論斤賣水果，計價的方法也不止一種。比如榴蓮，有時候是整個榴蓮——帶著殼——一起買，有時候又是把榴蓮肉剝出來單獨賣。這兩種不同的計價方式有什么區(qū)別嗎？

我們熟悉的勞動力市場，計價單位同樣五花八門。計時工資里頭，有論小時的，有論天的，有論周的，有論月的，也有論年的。在計時工資之外，還有計件工資。計件工資又有各種不同形式：生產崗位論件計酬，銷售崗位按銷售金額的比例提成，如此等等。除此之外，高層管理崗位還可能有股權激勵、股票期權激勵等等。

為什么不同的商品會按照不同的計量單位計價？為什么同一種商品又會有不同的計價單位？這是隨機發(fā)生的，還是有某種雖然看不見但確定不移的經濟規(guī)律在支配？

這涉及商品或服務的品質及其考核問題。

三、商品的多維品質與市場合約的結構化

價格機制是市場經濟配置資源的關鍵。但市場交易中，人們關心的可不只是價格一個維度，還包括商品或服務的品質。我們經常聽到“性價比”這個詞，就是人們同時關心價格和品質最直接的表現。

現實中，人們交易的商品或者服務，通常都有多個維度的品質或者屬性。比方說，在買西瓜的時候，除了作為計價單位的重量，人們還會關心瓜是不是有籽，皮有多厚，瓜瓤是不是熟、是不是紅、是不是甜，如此等等。在買房的時候，人們不僅會關心以平方米為單位的單位面積價格，還會關心得房率、房屋朝向、戶型、樓層、小區(qū)綠化、是否學區(qū)房、離地鐵站遠近等一系列因素。

商品的多維品質使得市場交易復雜化。最直觀的表現，就是市場合約的結構化，即市場合約通常都會包含兩類不同的條款：價格條款和非價格條款。非價格條款，即關于商品或服務的品質的約定。再簡單的交易，對應的也都是有結構的合約。比如買西瓜的時候，無論是水果店的老板，還是流動的瓜販，通常都會對西瓜的品質做出某種保證，比如包紅、包甜、包熟，或者包脆。

那么，什么維度的品質會被交易雙方挑選出來計價，從而進入價格條款，又是什么維度進入非價格條款呢？這是偶然的或者隨機的嗎？當然不是。這與一類特殊的交易成本——品質測度成本——有關。

一個一般化的規(guī)律是，在商品或者服務的多維品質當中，測量成本最低的那個品質維度會被選出來計價，而其他品質維度的約定則成為合約中的非價格條款。比方說，為什么賣西瓜通常論斤？那是因為測量西瓜重量的成本很低。為什么在客似云來的景點，西瓜又論個賣呢？那是因為這時候稱重的成本變高了——稱量所需要的時間對于買賣雙方來說都很值錢，于是賣家會在事先根據重量對西瓜分類，然后再論個出售。

房屋買賣也是同樣的道理。在各種品質維度當中，面積是最容易測度的，因此通常會將它拿出來計價，這就是我們通常看到的多少錢一平米的價格；而其他維度的品質，如地理位置、樓層、房屋結構、戶型等等，則進入到非價格條款。

四、價格干預是一連串事件

政府干預市場價格通常會弄巧成拙。究其根源，就在于商品的多維品質與合約的結構化特征。

任何一個交易合約，都可以認為是一組相互關聯的條款——約定價格的條框和約定品質的非價格條款——構成的一個均衡。理論上，任何一個條款的變化，都會打破原有的均衡，從而帶來其他條款的適應性調整——如果交易還在繼續(xù)的話。

舉個例子，在一個沒有政府干預的農業(yè)土地租佃市場上，有一類重要的合約：分成租佃合約，其中土地所有者將土地租給佃農耕種，并且從佃農耕種所生產的總產量中按照一定比率抽取租金。在沒有政府干預的條件下，這一租金比率由市場競爭和供求關系決定。如果政府人為施加一個干預：壓低土地所有者索取的租金比率，比如說將市場自發(fā)形成的55%的租金比率壓到37.5%，會發(fā)生什么呢？會使得租地農民的收益從原來產量的45%增加到62.5%嗎？

答案是否定的。根據前面關于商品多維屬性與結構化合約的分析，當價格條款被外在的強制力量改變之后，非價格條款會隨之調整。比方說，耕種農地的牛由誰出？犁、耙呢？農作物的種子誰出？灌溉用的水車呢？改良土壤的肥料呢？糧食晾干之后所需的風車呢？又比方說，在確定了主業(yè)作物——比如小麥或者水稻——之后，要不要套種其他作物，比如黃豆、油菜或者其他瓜果蔬菜？田間地頭的小塊土地是不是要種點兒絲瓜茄子？這些非主業(yè)作物的產出是不是也要參與分成？顯然，這些非價格條款的調整，都會抵消掉一部分價格條款變化帶來的利益格局調整。

有必要指出，政府干預并不是價格機制不能根據供求關系適時調整的唯一原因。在完全自發(fā)的市場上，由于交易成本的存在，價格在短期內也可能表現出粘性甚至剛性。舉個例子，在遭遇輕微的通貨膨脹的時候，由于菜單成本等的影響，商家可能更愿意采取品質調整來替代價格調整。比如，小炒肉的名義價格沒有上升，但辣椒和肉的比例已經悄悄發(fā)生變化。

政府干預價格的方式形形色色，理由也五花八門。但無論如何，選擇什么樣的單位或者品質維度計價，是市場中的各個主體為將交易成本最小化而進行選擇和互動的均衡結果。市場交易合約的任何一個條款受到人為干預的時候，都會引起其他條款的調整。這種適應性調整會抵消部分或者全部政策出臺的初衷，甚至帶來事與愿違的結果。無論事前預測還是事后評估政府干預政策的效應，都不能忽視這些潛在結果。

[作者李輝文為上海對外經貿大學經濟學教授、區(qū)域與產業(yè)發(fā)展研究中心主任，上海交通大學中國發(fā)展研究院特聘研究員，研究興趣為城市化與經濟發(fā)展、制度經濟學、世界經濟和經濟思想史，出版有《現代比較優(yōu)勢理論研究》、《大國經濟學》（合著）等；馮皓為上海對外經貿大學區(qū)域與產業(yè)發(fā)展研究中心研究員、國際經貿學院講師，致力于區(qū)域、城市、環(huán)境經濟學等領域的研究，關注中國區(qū)域和城市經濟發(fā)展、中國環(huán)境污染的制度背景及其治理對策等研究方向。]