一、套內(nèi)面積，還是建筑面積？

某地出臺房地產(chǎn)行業(yè)新政，提出為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積而不是建筑面積計算。新聞甫出，就引發(fā)人們的新一輪討論。從購房者的角度出發(fā)，叫好者有之，不以為然者亦有之。

叫好的理由很直觀：同一套房，如果每平米的單價給定，因為套內(nèi)面積比建筑面積小，因此從按建筑面積計價改為按套內(nèi)面積計價，實際上降低了房產(chǎn)價格，對于購房者而言當(dāng)然是利好。一望而知，這個推理的背后隱藏了一個關(guān)鍵假設(shè)：改變計價單位之后，價格在數(shù)值上仍然會保持不變。

不以為然的理由比較多，歸納起來大致有四種。

理由1：換個計價單位并不會實質(zhì)上改變成交價格。市場上的買家和賣家都不是傻瓜，約束條件變了，人們的行為會跟著調(diào)整。同一套房屋，從按建筑面積計價轉(zhuǎn)為按套內(nèi)面積計價，按單位面積計算的單價一定隨之上升，而房屋的總價不會變化。實際上現(xiàn)在的房產(chǎn)證上，建筑面積和套內(nèi)面積都是寫得很清楚。據(jù)此推斷，兩種計價方式并無實質(zhì)差異。

理由2：計價單位的這一調(diào)整，不僅影響房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，還可能影響到生產(chǎn)環(huán)節(jié)——按套內(nèi)面積計價，意味著開發(fā)商不能從公攤面積中獲得收益，因此房產(chǎn)開發(fā)商就有激勵盡可能節(jié)約在公攤面積上的投入，帶來諸如一梯多戶、電梯間和樓道過窄、水電管井過小等配套設(shè)施縮水的問題。

理由3：開發(fā)商未見得有動力通過“虛報”計價面積，或者“縮水”套內(nèi)面積，來“忽悠”或者“敲詐”消費者。相反，現(xiàn)實市場當(dāng)中，在按建筑面積計價的約束條件下，也常常見到開發(fā)商努力讓客戶提高“得房率”，在面臨特殊的管制政策時，甚至不惜通過做大飄窗、陽臺、設(shè)備空間等辦法來“偷面積”。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因，是開發(fā)商之間的競爭，逼迫他們各自想方設(shè)法制造“賣點”討好顧客。

理由4：以何種方式計價是市場自發(fā)形成的結(jié)果，政府沒必要干預(yù)。反過來看，如果商品房要刨掉公攤面積計價，那么推而廣之，榴蓮定價是不是要去殼？西瓜定價是不是要去皮？水蜜桃定價是不是要去核？鴨脖定價是不是要去骨？魚該怎么賣？葵花籽又該怎么賣？

二、形形色色的計價單位

按套內(nèi)面積還是建筑面積計價，本質(zhì)是市場交易中計價單位的選擇問題。在真實世界里，計價單位沒有任何選擇余地的交易是異類。仔細(xì)思量，這是很有意思的問題。

仍以賣房而論，除了按面積計價之外，理論上還可以按體積計算?？刹皇菃?？我們住的房子都是立體的，為什么拿出來作價的不是體積而是面積呢？

再以水果為例。我們經(jīng)常看到西瓜論斤賣，而檸檬論個賣。為什么不是倒過來：西瓜論個而檸檬論斤呢？閱歷豐富的讀者馬上會說，其實同樣是賣西瓜，大部分時候論斤，但也有論個的時候，比如在人流如織的旅游景點。這又是為什么呢？此外，同樣是論斤賣水果，計價的方法也不止一種。比如榴蓮，有時候是整個榴蓮——帶著殼——一起買，有時候又是把榴蓮肉剝出來單獨賣。這兩種不同的計價方式有什么區(qū)別嗎？

我們熟悉的勞動力市場，計價單位同樣五花八門。計時工資里頭，有論小時的，有論天的，有論周的，有論月的，也有論年的。在計時工資之外，還有計件工資。計件工資又有各種不同形式：生產(chǎn)崗位論件計酬，銷售崗位按銷售金額的比例提成，如此等等。除此之外，高層管理崗位還可能有股權(quán)激勵、股票期權(quán)激勵等等。

為什么不同的商品會按照不同的計量單位計價？為什么同一種商品又會有不同的計價單位？這是隨機發(fā)生的，還是有某種雖然看不見但確定不移的經(jīng)濟(jì)規(guī)律在支配？

這涉及商品或服務(wù)的品質(zhì)及其考核問題。

三、商品的多維品質(zhì)與市場合約的結(jié)構(gòu)化

價格機制是市場經(jīng)濟(jì)配置資源的關(guān)鍵。但市場交易中，人們關(guān)心的可不只是價格一個維度，還包括商品或服務(wù)的品質(zhì)。我們經(jīng)常聽到“性價比”這個詞，就是人們同時關(guān)心價格和品質(zhì)最直接的表現(xiàn)。

現(xiàn)實中，人們交易的商品或者服務(wù)，通常都有多個維度的品質(zhì)或者屬性。比方說，在買西瓜的時候，除了作為計價單位的重量，人們還會關(guān)心瓜是不是有籽，皮有多厚，瓜瓤是不是熟、是不是紅、是不是甜，如此等等。在買房的時候，人們不僅會關(guān)心以平方米為單位的單位面積價格，還會關(guān)心得房率、房屋朝向、戶型、樓層、小區(qū)綠化、是否學(xué)區(qū)房、離地鐵站遠(yuǎn)近等一系列因素。

商品的多維品質(zhì)使得市場交易復(fù)雜化。最直觀的表現(xiàn)，就是市場合約的結(jié)構(gòu)化，即市場合約通常都會包含兩類不同的條款：價格條款和非價格條款。非價格條款，即關(guān)于商品或服務(wù)的品質(zhì)的約定。再簡單的交易，對應(yīng)的也都是有結(jié)構(gòu)的合約。比如買西瓜的時候，無論是水果店的老板，還是流動的瓜販，通常都會對西瓜的品質(zhì)做出某種保證，比如包紅、包甜、包熟，或者包脆。

那么，什么維度的品質(zhì)會被交易雙方挑選出來計價，從而進(jìn)入價格條款，又是什么維度進(jìn)入非價格條款呢？這是偶然的或者隨機的嗎？當(dāng)然不是。這與一類特殊的交易成本——品質(zhì)測度成本——有關(guān)。

一個一般化的規(guī)律是，在商品或者服務(wù)的多維品質(zhì)當(dāng)中，測量成本最低的那個品質(zhì)維度會被選出來計價，而其他品質(zhì)維度的約定則成為合約中的非價格條款。比方說，為什么賣西瓜通常論斤？那是因為測量西瓜重量的成本很低。為什么在客似云來的景點，西瓜又論個賣呢？那是因為這時候稱重的成本變高了——稱量所需要的時間對于買賣雙方來說都很值錢，于是賣家會在事先根據(jù)重量對西瓜分類，然后再論個出售。

房屋買賣也是同樣的道理。在各種品質(zhì)維度當(dāng)中，面積是最容易測度的，因此通常會將它拿出來計價，這就是我們通常看到的多少錢一平米的價格；而其他維度的品質(zhì)，如地理位置、樓層、房屋結(jié)構(gòu)、戶型等等，則進(jìn)入到非價格條款。

四、價格干預(yù)是一連串事件

政府干預(yù)市場價格通常會弄巧成拙。究其根源，就在于商品的多維品質(zhì)與合約的結(jié)構(gòu)化特征。

任何一個交易合約，都可以認(rèn)為是一組相互關(guān)聯(lián)的條款——約定價格的條框和約定品質(zhì)的非價格條款——構(gòu)成的一個均衡。理論上，任何一個條款的變化，都會打破原有的均衡，從而帶來其他條款的適應(yīng)性調(diào)整——如果交易還在繼續(xù)的話。

舉個例子，在一個沒有政府干預(yù)的農(nóng)業(yè)土地租佃市場上，有一類重要的合約：分成租佃合約，其中土地所有者將土地租給佃農(nóng)耕種，并且從佃農(nóng)耕種所生產(chǎn)的總產(chǎn)量中按照一定比率抽取租金。在沒有政府干預(yù)的條件下，這一租金比率由市場競爭和供求關(guān)系決定。如果政府人為施加一個干預(yù)：壓低土地所有者索取的租金比率，比如說將市場自發(fā)形成的55%的租金比率壓到37.5%，會發(fā)生什么呢？會使得租地農(nóng)民的收益從原來產(chǎn)量的45%增加到62.5%嗎？

答案是否定的。根據(jù)前面關(guān)于商品多維屬性與結(jié)構(gòu)化合約的分析，當(dāng)價格條款被外在的強制力量改變之后，非價格條款會隨之調(diào)整。比方說，耕種農(nóng)地的牛由誰出？犁、耙呢？農(nóng)作物的種子誰出？灌溉用的水車呢？改良土壤的肥料呢？糧食晾干之后所需的風(fēng)車呢？又比方說，在確定了主業(yè)作物——比如小麥或者水稻——之后，要不要套種其他作物，比如黃豆、油菜或者其他瓜果蔬菜？田間地頭的小塊土地是不是要種點兒絲瓜茄子？這些非主業(yè)作物的產(chǎn)出是不是也要參與分成？顯然，這些非價格條款的調(diào)整，都會抵消掉一部分價格條款變化帶來的利益格局調(diào)整。

有必要指出，政府干預(yù)并不是價格機制不能根據(jù)供求關(guān)系適時調(diào)整的唯一原因。在完全自發(fā)的市場上，由于交易成本的存在，價格在短期內(nèi)也可能表現(xiàn)出粘性甚至剛性。舉個例子，在遭遇輕微的通貨膨脹的時候，由于菜單成本等的影響，商家可能更愿意采取品質(zhì)調(diào)整來替代價格調(diào)整。比如，小炒肉的名義價格沒有上升，但辣椒和肉的比例已經(jīng)悄悄發(fā)生變化。

政府干預(yù)價格的方式形形色色，理由也五花八門。但無論如何，選擇什么樣的單位或者品質(zhì)維度計價，是市場中的各個主體為將交易成本最小化而進(jìn)行選擇和互動的均衡結(jié)果。市場交易合約的任何一個條款受到人為干預(yù)的時候，都會引起其他條款的調(diào)整。這種適應(yīng)性調(diào)整會抵消部分或者全部政策出臺的初衷，甚至帶來事與愿違的結(jié)果。無論事前預(yù)測還是事后評估政府干預(yù)政策的效應(yīng)，都不能忽視這些潛在結(jié)果。

[作者李輝文為上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、區(qū)域與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任，上海交通大學(xué)中國發(fā)展研究院特聘研究員，研究興趣為城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、世界經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)思想史，出版有《現(xiàn)代比較優(yōu)勢理論研究》、《大國經(jīng)濟(jì)學(xué)》（合著）等；馮皓為上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)區(qū)域與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員、國際經(jīng)貿(mào)學(xué)院講師，致力于區(qū)域、城市、環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究，關(guān)注中國區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中國環(huán)境污染的制度背景及其治理對策等研究方向。]