鎮級工業園區作為現代鎮級產業的主要載體，部分面臨企業低小散亂、產業落后、土地低效共性問題，轉型需求迫切。依據福卡智庫有關園區升級“9+X”版本的研判，鎮級工業園區大多仍處于土地租售的初級階段。

從園區轉型方向來看，主要有工業上樓型、產業社區型、綠色低碳型、智慧賦能型等，但理想與現實的差距還很大。

福卡課題組就“當下鎮級工業園區轉型問題”展開了會議研討。會上提出了鎮級工業園區四大轉型難點：

①轉型壓力大：待轉型企業面大量廣，在普遍財政緊約束的當下，轉型成本高企，政府更加不堪重負； 

②落后企業的去與留：有些“雞肋”企業尚有一定經濟貢獻，棄之可惜；

③上海建設用地減量化的主戰場在鎮區，土地只減不增，發展空間有限；

④面臨土地騰退后，無商可招的尷尬；

同時，會上還提出鎮級工業園轉型需處理好幾大關系：

①存量與增量的關系（以存量轉型帶動增量導入）；

②園區與企業的關系（政府與市場）；

③土地與資本的關系；

④園區與生態的關系（包括產業生態、自然生態）；

⑤園區與社會的關系（以人為本，發展產業同時兼顧配套需求）；

⑥時間與空間的關系。 

基于以上考慮，會上總結了鎮級工業園轉型的幾大著力點：

①功能復合：單一產業功能向產業、服務、生態等多元功能轉變；

②市場主導：采取多元二次開發模式，引入更多社會力量多方參與；

③政策引導：園區轉型符合市、區等各級政策要求與考核標準，不能脫離政策范圍；

④空間集約化：科學規劃，引導既有產業升級與集聚，提高土地利用率；

⑤產業資本化：以資本杠桿撬動社會資本來化解政府財政緊缺問題；

⑥階段性謀劃：在一張藍圖干到底的戰略指導下，以時間換空間，分階段滾動開發。

⑦鎮級工業園區轉型的支點——復式；杠桿——重組，調整組織。