隨著票王新盤“親海駅II”的火爆銷售，8月14日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下這一油塘新盤推出新一期，“親海駅I”首發(fā)開(kāi)盤價(jià)公布，共涉及50套房源，折實(shí)每平方英尺（1平方英尺約合0.0929平方米）價(jià)約15250港元，較親海駅II首批價(jià)格高約1.7%，“入場(chǎng)費(fèi)”為385.8萬(wàn)港元。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，“親海駅I”訂價(jià)克制，比同區(qū)新晉二手房有15%折讓，相信可吸引大批“親海駅II”意向客戶認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)占整體客源八成，加上“親海駅II”低開(kāi)策略奏效，相信“親海駅I”亦可錄理想銷情。

認(rèn)購(gòu)數(shù)創(chuàng)香港歷史新高

日前，李嘉誠(chéng)創(chuàng)辦的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下油塘新盤首期開(kāi)盤后，以相當(dāng)于周邊二手房約“七折”的價(jià)格引發(fā)香港地產(chǎn)圈關(guān)注，并引發(fā)香港市民瘋狂搶購(gòu)，令市場(chǎng)直呼“深水炸彈”。

李嘉誠(chéng) 視覺(jué)中國(guó) 資料圖

8月3日，“親海駅II”首發(fā)開(kāi)盤價(jià)公布，最低折后價(jià)290萬(wàn)港元便可“上車”，實(shí)用面積210平方英尺（約合19.5平方米），折實(shí)沒(méi)平方英尺價(jià)13810港元（約合14.87萬(wàn)港元/平方米），較周邊二手房便宜了三成。平均來(lái)看，“親海駅II”首批132戶折實(shí)平均每平方英尺價(jià)約14997港元，創(chuàng)過(guò)去7年來(lái)九龍新區(qū)新盤新低水平。

據(jù)香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至8月10日，“親海駅II”收逾3.8萬(wàn)票（即買家遞交“購(gòu)樓意向書(shū)”，同時(shí)支付訂金），超購(gòu)約60倍，成為香港歷史上收票最多的新盤。

而8月12日首輪銷售當(dāng)天，“親海駅II”的626戶“一炮沽清”（售罄），不但創(chuàng)下逾8年來(lái)新盤單日銷售最勁紀(jì)錄，亦帶動(dòng)周末兩日新盤成交激增至651宗，創(chuàng)逾1年最旺周末。其中，“親海駅II”賣出的626戶，成交價(jià)在297萬(wàn)港元至1212.4萬(wàn)港元，單日“吸金”逾39.1億港元。

香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)對(duì)于這一“盛況”描述道：8月12日8時(shí)起，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的香港民眾前來(lái)?yè)屬?gòu)，隊(duì)伍從臨近的購(gòu)物中心的大廳開(kāi)始，一路越過(guò)一條橫跨主干道的天橋，不少人排了數(shù)小時(shí)隊(duì)伍才得以進(jìn)入。

油塘親海駅選樓排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)。（來(lái)源：星島網(wǎng)）

星島網(wǎng)援引長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳詠慈稱，當(dāng)日出席選樓的人數(shù)約7000人。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄則表示，首輪銷售“出席人數(shù)理想”，“集團(tuán)對(duì)銷售情況有信心”。趙國(guó)雄稱，項(xiàng)目定價(jià)相當(dāng)合理，屬市場(chǎng)可以接受水平，將有助市民上車或換房。而項(xiàng)目收逾3.8萬(wàn)票“十分開(kāi)心”，并創(chuàng)出歷來(lái)最多紀(jì)錄，相信短時(shí)間內(nèi)亦難以突破。亦顯示市民有置業(yè)需求，對(duì)樓市有信心，集團(tuán)希望能夠幫助市民上車。

陳永杰還表示，“親海驛II”以平爆價(jià)開(kāi)售，即成功掀起置業(yè)熱潮，足證策略奏效，料其他發(fā)展商亦會(huì)陸續(xù)跟隨。陳永杰稱，香港中原地產(chǎn)本月暫錄得逾750宗一手成交，早已超越上月全月交投量，相信全月一手成交量可達(dá)1500宗。

李嘉誠(chéng)為什么打折賣樓？

從地理位置來(lái)看，據(jù)香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)，“親海駅”樓盤位于香港九龍油塘東源街，緊靠維多利亞港，屬于“一線臨海”項(xiàng)目，并且距離香港島僅一站地鐵。

有居住在香港，曾參加過(guò)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下樓盤搖號(hào)的網(wǎng)友就在某視頻平臺(tái)表示比較喜歡長(zhǎng)實(shí)的風(fēng)格，而且“他們的地段相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)選得比較好，通常還會(huì)有額外的景觀驚喜”。

事實(shí)上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下這一油塘新盤真正“臨海”的只有“親海駅I”，“親海駅II”的位置更靠后，其南面，也就是“親海駅I”的東面目前為香港魚(yú)類統(tǒng)營(yíng)處管轄的“觀塘魚(yú)類批發(fā)市場(chǎng)”。

油塘親海駅位置平面圖。（來(lái)源：香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)）

據(jù)香港媒體報(bào)道，該批發(fā)市場(chǎng)占地逾4.5萬(wàn)平方英尺，此前香港土木工程拓展署曾研究適時(shí)搬遷該批發(fā)市場(chǎng)，而該地塊可能會(huì)被改建為住宅，將對(duì)“親海駅II”的景觀造成影響。與此同時(shí)，“親海駅II”的西面被Peninsula East所遮擋；北面和東面的地塊也有可能會(huì)建造住宅，屆時(shí)“親海駅II”的景觀也將受到影響。

此外，有香港當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士指出，香港開(kāi)發(fā)商有時(shí)候在發(fā)布新盤的時(shí)候，在第一輪發(fā)售會(huì)為了吸引人氣而開(kāi)出比較低的價(jià)格，并且，第一輪發(fā)售的房源樓層也會(huì)比較低。在后幾輪的發(fā)售中，價(jià)格則會(huì)不斷提高。

更重要的是，“親海駅II”屬于“長(zhǎng)期樓花”，也就是說(shuō)，買家從購(gòu)入到交付的等待期較長(zhǎng)。據(jù)香港中原地產(chǎn)披露的信息顯示，“親海駅II”預(yù)計(jì)于2025年10月才能交付。

“香港樓市中小型住宅價(jià)格第二季度環(huán)比回落1.2%”

打折賣樓的背后是低迷的香港住宅市場(chǎng)。

仲量聯(lián)行今年7月11日發(fā)布的報(bào)告曾顯示，利率上調(diào)、龐大住宅新供應(yīng)及內(nèi)地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價(jià)格于第一季度上升4%后，第二季度環(huán)比回落1.2%。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示：“香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來(lái)最長(zhǎng)的調(diào)整期，并尚未見(jiàn)底。”

曾煥平稱，香港住宅市場(chǎng)價(jià)格于過(guò)去20個(gè)月從高位下跌最多至15.9%，而目前左右市場(chǎng)狀況的因素均不利于樓市。

香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的報(bào)道指出，李嘉誠(chéng)多年來(lái)每次在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，都會(huì)利用類似的定價(jià)策略來(lái)吸引市場(chǎng)注意力，并迅速清理庫(kù)存。

香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)援引仲量聯(lián)行香港辦事處主席曾俊華表示，當(dāng)市場(chǎng)不明朗時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)總是第一個(gè)降價(jià)，作為開(kāi)發(fā)商需要考慮機(jī)會(huì)成本，當(dāng)然希望盡快收回資金，同時(shí)也能獲得利潤(rùn)，如果他們選擇持有庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現(xiàn)金本可以產(chǎn)生的收入回報(bào)。

“樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)仍受市場(chǎng)需求及購(gòu)買力基礎(chǔ)支持”

在“親海駅II”這一“深水炸弾”投入市場(chǎng)的8月3日當(dāng)天，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)披露了2023年中期業(yè)績(jī)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)約103.31億港元，同比下滑20.14%。

報(bào)告期內(nèi)，香港洪水橋發(fā)展項(xiàng)目#LYOS經(jīng)已完成，利潤(rùn)收益將會(huì)于下半年銷售交易完成時(shí)確認(rèn)入賬。與此同時(shí)，集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售在進(jìn)行中，包括香港飛揚(yáng)1期和2期、上海御沁園及新加坡 Perfect Ten 等。彼時(shí)，香港“親海駅”已獲得住宅單位預(yù)售同意書(shū)，并即將推出預(yù)售。

截至報(bào)告期末，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已簽訂合同但尚未確認(rèn)的物業(yè)銷售總額約148.2億港元，其中香港約70.63億元，內(nèi)地約37.81億元，海外約39.78億元。

截至報(bào)告期末，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7600萬(wàn)平方英尺，其中香港約800萬(wàn)平方英尺、內(nèi)地約6400萬(wàn)平方英尺、海外約400萬(wàn)平方英尺。

值得一提的是，澎湃新聞查閱長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2017年以來(lái)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)位于內(nèi)地的土地儲(chǔ)備就未增加過(guò)。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2017年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其報(bào)告期內(nèi)內(nèi)地可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約1.7億平方英尺。

在長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅指出：“2023年上半年，集團(tuán)香港及內(nèi)地物業(yè)銷售收益相對(duì)于去年同期，錄得減幅。集團(tuán)采取貨如輪轉(zhuǎn)（指快速周轉(zhuǎn)）策略，按步推展物業(yè)銷售，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。”

李澤鉅指出，在全球經(jīng)濟(jì)不明朗及息率上升環(huán)境下，香港樓市仍然充滿挑戰(zhàn)，惟集團(tuán)有信心樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)仍受市場(chǎng)需求及購(gòu)買力基礎(chǔ)支持。