“陰陽合同”是當事人就同一事項簽訂的兩份內容不同的合同,一份對內,一份對外。為規避二手房交易中所產生的稅費及逃避監管，“陰陽合同”應運而生，二手房交易的買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，又在不動產登記部門辦理過戶時簽訂價格較低的合同。那么，“陰陽合同”有效么？

案情簡介

2022年8月16日，原告楊某（買方）同被告王某（賣方）在銀行簽訂《房地產買賣契約》一份：王某同意將其坐落于某小區花園洋房一處出售給楊某，房屋的成交價為人民幣180萬元，王某同意楊某以首付款和銀行貸款共兩種方式一次性支付房款，于合同簽訂后提交房屋首付款36萬元，貸款144萬元，雙方同意自行交付房款。該合同簽訂后，楊某向銀行申請了二手房房屋貸款，并簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。

2022年8月25日，原告楊某同被告王某在不動產交易中心簽訂制式《房屋買賣合同》一份：楊某同意購買王某的房產，上述房產價格為75萬元。當天，雙方完成房屋過戶手續，楊某將36萬元首付款匯至王某賬戶，銀行依據楊某申請將144萬元貸款發放至王某賬戶。

現楊某以王某不當得利、要求王某返還多收取的105萬元購房款為由，訴至法院。

法院審理

原、被告為交易涉案房屋，簽訂了該二份標的相同但價款不同的合同，本案的爭議焦點為兩份合同的效力。法院認為，《房地產買賣契約》中約定房屋總價180萬元，該合同系原、被告為在銀行辦理房屋貸款而簽訂，且原告在銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》中明確載明房屋價款為180萬元，銀行按照借款合同發放貸款并將貸款支付至被告賬戶，原告按照《房地產買賣契約》約定的價款實際履行了付款義務，該房屋亦已過戶至原告名下，故該《房地產買賣契約》應為合法有效。對于原、被告在不動產交易中心簽訂《房屋買賣合同》，是為了交易過戶繳納稅費而簽訂，在實際的履行過程中雙方并非按照按該買賣合同的價格成交，且經調查，案涉房屋面積為157平米，系洋房，根據房屋買賣時整體市場單價計算，總款75萬元遠低于正常市場交易價格，對于該合同的真實性法院不予認可，該合同為雙方為省過戶稅費而簽訂，該行為損害了國家利益，故該合同應為無效。原告訴求不成立，法院依法駁回。

一審判決作出后，楊某上訴，二審維持原判。

法官說法

在房屋買賣交易中，我們發現簽訂類似的“陰陽合同”表面上看似可以避稅，實際上潛藏巨大法律風險：（1）從賣方角度看，用于辦理權屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有對外效力，這就給了不誠信者可乘之機，像本案而言，賣家將房屋產權轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的高房價支付房款或是支付后再要求歸還?，F實中，法院因某些原因無法認定合同效力的情況下，采用在產權交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例時有出現。（2）從買方的角度講，雖然少交了一些稅費，但如果該房屋再次進行交易，由于登記備案的購入價遠遠低于實際成交價，在計算營業稅和個人所得稅時，作為計稅依據的增值額比實際增值額大很多，“陰陽合同”“省錢”變“費錢”。（3）因為房屋管理部門是基于買賣雙方簽訂其指定的制式合同，才辦理了過戶手續，由于陰陽合同的行為被認定指定合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導致過戶行為被撤銷。（4）根據《稅收征收管理法》的規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據我國《刑法》規定，偷稅數額占應納稅額的10％以上并且偷稅數額在1萬元以上的就構成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照法律有關規定處理。

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《中華人民共和國刑法》第二百零一條，【逃稅罪】納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數額巨大并且占應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。