位于上海市青浦區的蟠龍天地，是上海近些年來的大型城市改造項目。自2023年4月底開門迎客以來，蟠龍天地一直人氣很旺。開業百日后，即使在盛夏，蟠龍天地仍是大虹橋地區市民打卡首選地之一。

如果是地鐵前往，從17號線蟠龍路地鐵站出站便可到達蟠龍天地南入口。到了就餐高峰，品牌餐飲聚集區游客最多，部分店鋪甚至需要排隊。

蟠龍天地最大的特點在于尊重原先古鎮的建筑尺度，保留以水為核、河街組合的“江南肌理”，通過翻修與風格化重建混搭的方式建設，既不像古鎮景區那般強調原真性，又不像奧特萊斯等“特色小鎮”那樣完全架空。

作為一種城市更新的新嘗試，蟠龍天地在熱鬧中開場，留給運營者最大的挑戰是人氣的可持續。

蟠龍天地街景  趙忞 圖

包容性強的“特色小鎮+公共綠地”

蟠龍古鎮是上海32個歷史風貌保護區之一，蟠龍城中村地塊是上海第一批獲得市政府批復的城中村改造項目之一。蟠龍天地由瑞安集團打造，這是瑞安在上海的第7個項目，瑞安在上海的代表性更新項目是上海新天地。新生的蟠龍天地建設了包括約23萬平方米的公共綠地、約5萬平方米的水鄉古鎮商業空間和約25萬平方米的居住區。

澎湃研究所研究員發現，蟠龍天地根據與濱水主要景區、地鐵站、住宅的不同距離，配備了不同的業態。例如，濱水區內適合展現品牌形象的西餐外擺，向后一層是更有流量的快餐和甜品，靠近住宅偏向社區服務和親子運動。

在整體的業態分區中，按照傳統鄉鎮的演化邏輯，穿插一些亮點空間，例如往昔的人流中心——戲臺邊，新中國成立初期建成了糧倉，如今更新為藝術酒店；旁邊的大合院，則是余德耀美術館。

蟠龍天地將功能復合的商業空間攤開在了一片村鎮土地上，可被視為一個帶有“配套住宅”的低密度綜合體。

多種業態疊加，既滿足了中老年人的“訪古”喜好，又兼顧了親子家庭的休閑娛樂需求，并且因寵物友好也能吸引年輕人等養寵物人群。由于分區較為合理，各自都有自己的“主場”，比如親子活動區、寵物公園等，因此空間雖功能復合，但總體井然有序。

蟠龍天地與市面上的古鎮景區和商業綜合體有個很大的區別，便是與鄰近的高速路綠化隔離帶結合，為原本只有生態和游憩功能的“綠色基建”增加了更多功能。

公共綠地、戶外運動占地面積大，單位面積收益遠不如店鋪租金，因此市內商業開發中很少出現帶有大片綠地的項目，即便有，也多是較為靜態的市集，或者“城市露營”的帳篷和座位。

然而，蟠龍天地利用高速路的綠化隔離帶，除了增加常見的籃球場、罕見的棒球場外，還增加了皮劃艇和騎馬。而這些體育項目，無論是商業綜合體還是城市綠地都不可能實現。

正南主入口，商業主體區域與高速路的隔離帶上是上海首座戶外馬場  趙忞 圖

商業化更新形態的集中展示

被稱為“公園里的新天地” 的蟠龍天地，集結了近20年來上海三種商業形態。

首先，它部分效仿了“奧特萊斯小鎮”的主題公園式造景模式。游客若從蟠鼎路進入，看到通向地下停車場的路、地面的電動車停車場和粉墻黛瓦的新建筑，會稍有不適，有游客提出“有點像縫合怪”。因為這個場景不像在小橋流水的江南古鎮景區，更像是在具有新中式風格的奧特萊斯。

其次，它部分保留了古鎮景區的自發生長特性。走近商業區的中心，上述的不適感又轉變為“不像普通古鎮那么臟亂，管理很有序”的感嘆。這里的老建筑和石板路整潔，保持了自然生長出來的錯落感——街道立面的墻有進退，有彎曲，有突然出現的小巷，也有意外的打通。

第三，采用類似商業綜合體的統一運營模式。很多古鎮和商業街在經營一段時期后，業態會劣化，其中一個原因是商鋪產權構成復雜，小業主個體的風險承載力較差，關心短期租金和盈利。但蟠龍天地由瑞安新天地統一運營管理，更類似于綜合體。這既保證了穩定的質量，又在店鋪選擇上有特色。目前，蟠龍天地匯聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超過60家區域首店。有游客提到，“入駐品牌既是連鎖的，但也不是在哪個綜合體都能看到，還比較有特色”。

人氣如何可持續？

蟠龍天地位于大虹橋商務區內部邊緣，距離虹橋火車站3站、青浦新城6站地鐵，它的“本地社區”更適合指代較大服務半徑的，覆蓋青浦新城到虹橋商務區兩大板塊的居住者。而非小尺度的“15分鐘生活圈”——哪怕開車15分鐘也一樣。

蟠龍天地商業區內面向“十五分鐘生活圈”的超市、教培、舞蹈和健身等業態的營業，實際上更依賴從居住區步行而來的客源。如果樓盤入住率不足，這些強烈面向本地社區的業態就可能首先倒下。澎湃研究所研究員在調研中發現，晚上，商業區背后的別墅和小高層，還是一片漆黑，只有個別樓層亮著燈。

商業區背后的別墅和小高層，目前入住率不高  趙忞 圖

不過，商業區大部分的業態，更適合對標的是“城市副中心”。上海從2001年開始推進城市副中心建設，2016年起，城市副中心的建設加強了對公共活動和社區服務的引導。

《上海市城市總體規劃（2016-2040）》中的城市公共活動中心體系     圖片來源：澎湃新聞

蟠龍天地的定位類似上述圖表中的“第三層級”的“地區中心”，這一定位豐富了大虹橋商務區和青浦新城的消費場景。如果綠地可以疊加露營等24小時營業的業態，則能為游客提供“微度假”“市郊一宿二泊”的選擇。這也暗合了現在上海文旅發展中強調的“文體旅商一體化”的趨勢，可能為盤活城市存量資產提供一個新方向。

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