“人民城市”重要理念，是城市更新的“底色”。城市建設和運行管理中，如何增進民生福祉，推動人居環境品質提升，不斷改善居住條件，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，是一個永恒的話題。

中國城市經歷了高速發展階段，當下我們正有序推進城市更新行動，推動城市高質量發展，創造高品質生活，實現高效能治理，人居環境品質提升成為城市發展的重要一環。根據多年研究國內外住宅市場發展經驗，第一太平戴維斯中國區住宅部主管、高級董事唐華認為，在中國快速城市化的背景下，我們面臨著許多挑戰，也迎來了諸多機遇。而高品質的人居社區不僅可以提供舒適和宜居的居住環境，還能以可持續的方式促進城市發展。

唐華，在房地產領域有超過20年豐富的從業經驗，自2004年加入第一太平戴維斯以來主要負責中國區住宅市場顧問和管理業務，也曾涉足參與美國、英國、日本項目的市場推廣和研究，在房地產領域兼具國際視野和深厚的經驗。

澎湃：中國住宅市場高速發展20余年間，上海在不同階段都有讓人印象深刻的標桿項目，一般稱之為豪宅，您覺得這個市場的發展變化是怎樣的？

唐華：上海的豪宅從上世紀90年代的外銷房開始起步，隨著上海樓市的蓬勃發展，豪宅也經過了多代的演變和更迭，我們從板塊和產品的角度對豪宅的發展做個大致梳理。

板塊重新定義：隨著城市發展和客戶變遷，豪宅板塊在這二十多年間逐步重新定義，最早上海的豪宅主力是在古北，新華路、原法租界（現在的衡復風貌區），當時客戶多以港臺籍商人居多。后來逐漸演變到黃浦江沿線，新天地等市中心板塊，外省市的富豪階層逐漸增加。而今像前灘、北外灘、蘇河沿線出現了更多的新興豪宅區，以金融、IT等新行業的年輕才俊逐漸成為豪宅的主力客戶，體現了上海發展的脈絡和縮影。

生活需求演變：從需求演變的角度來看，早期客戶看重戶型尺度、裝修標準，再過渡到對景觀資源的訴求，發展到現在更多客戶關注生活方式的營造；這就對板塊資源、產品價值、管理服務提出了綜合要求。從這些演變可見，隨著高端客戶眼界、認知、需求不斷提升，促使豪宅產品也在不斷的發展進步。

文化價值賦能生活：豪宅市場更注重對歷史人文的挖掘，專注對一些有歷史底蘊的地塊和建筑去解讀和思考。通過找尋項目背后的歷史價值，形成完整的故事線為豪宅產品的整體價值進行升級賦能。

澎湃：在當前城市發展中，“城市更新”被應用得越來越多，像上海很多歷史保護建筑改造也是大趨勢。在這個過程中，您認為城市改造和新舊融合面臨哪些挑戰？又有哪些地方需要突破？

唐華：城市更新作為當下樓市熱門話題，所涉及的不僅是老舊小區的拆建更新、還包括傳統歷史街區的文化復興、低效土地深度開發問題等。上海頒布的城市更新條例，規范由政府牽頭建立協調推進機制，來更好地統籌城市更新工作。

從住宅更新的角度來看，未來歷史保護建筑改造是大趨勢，當下不少項目采用歷保建筑和新建高層的結合，但作為一種在探索中發展的模式也會遇到一些新的挑戰。

比如，歷史建筑如何更好煥新利用？歷保建筑通常有建筑條件和設計規范的限制，且內部格局復雜、空間較為狹小，如何在保護外觀面貌的前提下，打造內部空間更好的滿足未來用途，無疑對設計、建造提出了更高的要求，目前出現了內部打通、原有材料復建、整體平移等多種方式，未來不排除通過技術升級能更好地平衡這個問題。再有就是歷史建筑除了還原居住用途，還在積極探索轉變成商業、辦公用途的可行性。

還有，如何平衡城市更新的高投入？通常歷保建筑的再利用會比新建的成本更高，作為開發商而言，城市更新項目需要大量資金的持續投入。政府可發揮積極作用，制定政策和規則支持相關企業開展多渠道融資活動，發揮金融對城市更新的促進作用，并建立一套完善的利益均衡和分配機制，例如對于風貌保護項目進行容積率獎勵等，提升開發商積極性，實現多方共贏。

在城市更新的過程中，也存在一些可以商榷和突破的方面，例如現在對歷保建筑根據等級不同，可采用不同的保護方式；如部分保留改造、或可拆除做風貌重現等。未來期待精準的做到一房一策，對于部分原價值不高的建筑，尋求在保留外觀的情況下進行復建，減少原有格局在改造上的困難。

澎湃：您研究國內外住宅市場發展多年，請與我們分享下海外城市更新經典案例。

唐華：在城市更新方面分享兩個國際化城市的標桿案例：倫敦的巴特西電站項目和紐約的布魯克林項目。

倫敦巴特西電站項目。巴特西發電站位于泰晤士河南岸的巴特西區，是始建于上世紀30年代的火力發電站。其全盛時代可稱倫敦的“能量圣殿”，同時巴特西發電站還是歐洲最大的紅磚建筑，是倫敦知名的地標之一，考慮環保原因自1983年停止運營并開始閑置。

為了煥新這個地標項目，當地政府開始探尋既能活化利用、創造經濟價值，又能順利保留特色外觀的完美方案，其間曾經歷了多年的討論和論證。最終在2012年巴特西發電站的重建煥新項目正式啟動。

項目的建設目標是把巴特西發電站升級改造為一個新的城市中心，借此徹底重塑整個區域，規劃成分為七期完成改建。未來巴特西發電站將被改造成為一個休閑娛樂綜合體，包含電影院、煙囪觀光塔、舊址紀念館、活動場地、商鋪、餐廳等。與此同時，改造后的綜合體還兼具居住和辦公功能。由于是歷史保護建筑，政府提出的保護要求極高并需要保持原有的外觀，盡管過程坎坷，巴特西電站項目終以嶄新面貌順利面世，對公眾開放。對于這個重生后的倫敦地標項目，值得我們思考和借鑒。

充分的規劃論證：對于大型片區的城市更新，首先需要結合過往歷史經驗、先進行深度的討論和論證，形成清晰的項目發展愿景藍圖和落地性，巴特西電站項目前期規劃過程中曾七次易稿，最終達成理想的開發方案。

以時間打磨項目：成功的項目需要經過時間的沉淀，通過摸索整個片區的發展路徑來不斷優化和改進后續規劃，使項目隨著時間沉淀來獲得持續成長。

生活和商務的結合：規劃需要做到兼容并蓄，在商務和居住功能間要做到平衡和多元化，要與不同年齡、不同層次、不同領域客戶工作和生活融合。

精神領域的挖掘：通過預設公共活動空間，未來結合藝術展覽和豐富的娛樂活動來為項目聚集人氣，成就項目的藝術氣息，營造更多話題感。

紐約布魯克林片區城市更新。布魯克林區域是紐約最大的工業綜合園區，占地300多英畝，位于布魯克林河濱，毗鄰曼哈頓。20世紀90年代起，這一中心區域的更新改造項目得到了紐約市政府以及各界的廣泛關注。這個項目的更新改造，與全球其他大城市中心區的更新共有許多特點，融合了產業結構轉型、環保與可持續理念等諸多因素。

產業與片區更新的結合：中心城市更新與高新制造業企業的互動，以往中心城區更新只關注居住環境或商業環境的改善，較少考慮到對制造業的引入，實際上產業對板塊的發展貢獻尤其重要。以高新制造業企業帶動片區改造，引入生物醫藥、高科技以及小微型制造業，推動區域經濟結構升級的同時，激活板塊經濟實現發展閉環。

政策對更新資金的支持：資金來源是未來城市更新項目要解決的重要前提。其中政府扮演了支持的角色，除了公共資金撥款投資之外，積極引流市場資金，如設立基金引入專項貸款和引入風險投資等都是可行之策。

可持續發展的考量：城市更新與區域的可持續發展要實現整合考量，注重社會效益也能反哺可持續發展目標，如通過產業引入提升當地的就業水平，更好體現民生關切。又如建筑節能、采用新技術提升能源利用效率與環境發展相協調。

澎湃：可持續發展是當前的一個重要議題，低碳環保也是一個火熱趨勢。您認為在產品端，應該怎樣融入低碳可持續的元素，去迎合市場和客戶的需要？

唐華：低碳環保是體現在社會經濟領域的綜合性工程，和房地產關系密切，房屋的建造和使用都繞不開這個話題。但同時它又是一個持續的進程，需要有一個過程去不斷打磨升級工藝、產品從而達到理想化的低碳環保，并不能一蹴而就。

主要關注四個方面：打造產品之前，需事先規劃低碳環保的長久效益，來達到對建筑價值的綜合賦能；從長效實用的角度去考慮，為用戶后續實際的使用場景、做實用的產品設計開發；維護保養和能耗之間的關系，應結合用戶的生活習慣、使用成本等進行綜合平衡；產品預先考慮到未來升級的可行性，可以隨著低碳技術的升級，做到產品可迭代。

總之，低碳可持續既是硬件升級的過程，更是理念和意識上的提升，需要撬動和涉及的方面廣泛，只有循序漸進才能達成更好的改變，并逐漸被開發商和用戶所認可。

澎湃：對未來人居的展望，您認為需要具備哪些特點？

唐華：當下各行各業都是在尋求轉型升級，對未來人居的展望，不僅體現在硬件上的發展，引申意義也是對城市生活理念的更新。未來人居應針對不同的客戶訴求、提供多元化的產品和服務來滿足多樣性的要求。比如在上海這個海納百川的城市，有來自各個地方、各個層級的客戶，他們存在多樣的居住需求，如居住時間長短、面積大小、消費能級各不相同，所以未來人居不應是單一概念，而應該提供不同維度的高質量發展路徑。

還有對高質量發展而言，如何與經濟效益相結合、把有限的資源利用到最高價值，或者和低碳環保、科技文化等相結合，這些都是未來人居可以進步的方向。對于開發商來說，要逐步從建筑商升級為生活方式的締造者。

澎湃：作為城市更新的參與者，您覺得城市更新對于未來人居有哪些影響？對未來項目的定位開發有什么啟示？

唐華：城市更新既是建筑空間的塑造，也是板塊人文精神的延續。當下的城市更新，更多考慮保留板塊原有的文化底色，在房子外觀或者是建筑層面進行創新。

但未來要更多考慮的是生活方式和理念的升級，其內核是精神領域的滿足，立足對未來生活的憧憬，實現對未來人居更高層次的理解和滿足，比如涉及更便捷的運動健身、健康服務，鄰里互動，甚至是居家辦公的結合。這就要求未來項目在公共活動空間等打造上要積極迎合需求進行更好的設定。