7月29日，據(jù)合肥日報，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華于28日下午主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。

會議指出，要堅決貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，堅持規(guī)建治一體化推進(jìn)，加大統(tǒng)籌謀劃和推進(jìn)力度，更好落實(shí)“一城一策、因城施策”，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議明確要抓緊完善多項(xiàng)工作舉措：包括大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點(diǎn)項(xiàng)目；為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價，此外，試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權(quán)交給市場等。

蜀山區(qū)、包河區(qū)已推出現(xiàn)房銷售地塊

澎湃新聞注意到，其實(shí)早在2022年8月24日，合肥市發(fā)布的第三次土地集中出讓中，就有地塊要求現(xiàn)房銷售。其中，蜀山區(qū)SS202210號地塊首次提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”，但在2022年9月的土拍中，該地塊流拍。

2022年11月，合肥市發(fā)布第四批次集中供地公告，其中兩宗地塊再次要求現(xiàn)房銷售，其中一宗地塊即上述蜀山區(qū)SS202210號地塊流拍后調(diào)整規(guī)劃重新出讓的地塊。

按照2022年第四批次供地公告，蜀山區(qū)SS202215號地塊為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊，再次上架后，該地塊仍要求現(xiàn)房銷售，但未強(qiáng)制要求“精裝”。該地塊未設(shè)置毛坯限價，且不設(shè)商品住宅最高備案限價及樓層差價限制，最終競價階段觸頂，2家房企參與競品質(zhì)，成交總價15.9887億元，溢價率14.8%，由安徽偉星置業(yè)有限公司競得。

按照規(guī)定，該地塊要求開發(fā)企業(yè)須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后8個月內(nèi)開工建設(shè)，并在開工建設(shè)后2年內(nèi)竣工。據(jù)大皖新聞報道，該項(xiàng)目預(yù)計將在2025年2月前竣工。

另外一宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的地塊為位于包河區(qū)西遞路以東、南二環(huán)路以南的包河區(qū)BH202225號地塊，該地塊由六安市鴻裕置業(yè)有限公司競得，成交總價為5.2589億元，溢價率9.45%，成交樓板價為11952元/平方米。同樣的，該地塊商品房不設(shè)商品住宅最高備案限價和樓層差價限制。

按照要求，該項(xiàng)目要求六安市鴻裕置業(yè)有限公司須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后8個月內(nèi)開工建設(shè)，并在開工建設(shè)后1年內(nèi)竣工。

安徽專家團(tuán)隊(duì)曾赴海南調(diào)研取經(jīng)“現(xiàn)房銷售” 

值得一提的是，今年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革。”業(yè)內(nèi)人士說。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開后，山東、安徽、河南、四川等均提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。其中，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議于今年2月6日提出，因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

據(jù)安徽商報報道，今年6月初，安徽專家團(tuán)隊(duì)曾赴海南調(diào)研取經(jīng)“現(xiàn)房銷售” 。安徽省房協(xié)副秘書長王晉南向海南省房協(xié)負(fù)責(zé)人及房企代表表示，他們一行抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，向兄弟省份借鑒成功經(jīng)驗(yàn)。“相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾批示，要求加強(qiáng)對現(xiàn)房銷售的研究，安徽省住建廳將這個任務(wù)交給了我們房協(xié)，要進(jìn)行專題研究。”

據(jù)了解，2020年3月7日后，海南省新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。為此，海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

座談會上，海南方面建議，一個區(qū)域要實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，要根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘谢钴S度及庫存量實(shí)際情況，因地制宜制定相關(guān)政策，對不同區(qū)域、不同項(xiàng)目進(jìn)行分類實(shí)施，并且相應(yīng)政策是一個不斷修正的過程。

專家團(tuán)隊(duì)的調(diào)研報告顯示，安徽與海南社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，房地產(chǎn)市場情況也不同，還需要根據(jù)安徽城市的不同特點(diǎn)，分類施策。后續(xù)還需要政府、監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會加快研究“現(xiàn)房銷售”，出臺支持政策。通過政策引導(dǎo)、行業(yè)改革，讓商品住房“現(xiàn)房銷售”更符合安徽房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求和實(shí)際。

中指研究院合肥分院總經(jīng)理劉敏指出，“現(xiàn)房銷售”無疑是把開發(fā)商的交付能力進(jìn)行“前置晾曬”，可以說是高標(biāo)準(zhǔn)高要求下，又為開發(fā)商帶來了較大的現(xiàn)金流壓力，加速房企在新一輪競爭格局里的優(yōu)勝劣汰。 對于未來的土拍熱度可能會階段性產(chǎn)生一定的影響，由于現(xiàn)房銷售對房企資金有了更大的要求，那么各家開發(fā)商在拿地時可能會因此受到制約，降低房企拿地速度。 而對于買房客戶來說，現(xiàn)房銷售可以規(guī)避期房存在的交付風(fēng)險。開發(fā)商面臨的不僅是適銷對路這么簡單，還需要接受“產(chǎn)品力完整性”的市場檢驗(yàn)和競爭突圍。

劉敏提到，合肥房地產(chǎn)市場目前正處于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級迭代的轉(zhuǎn)型期，未來如果執(zhí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，開發(fā)商企業(yè)不僅需要加強(qiáng)拿地前期的項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，在計算利潤和資金成本的同時，拿出抗打的產(chǎn)品力，在產(chǎn)品設(shè)計上圍繞屬地客戶需求進(jìn)行提升。

合肥積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價

此次，專題會議還提出，為避免公攤面積比例過大，合肥要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。

對于公攤面積的探討，其實(shí)近幾年從未間斷，亦有全國政協(xié)委員建議“取消公攤面積，將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從這兩年房地產(chǎn)的交付情況看，老百姓抱怨比較多的一個情況是，很多房子得房率很低。“110平米房屋到手僅61平米”、“西安商業(yè)公寓公攤面積超50%”等消息也屢見報端。嚴(yán)躍進(jìn)提到，在限價等政策下，公攤領(lǐng)域存在泡沫一說，或者說存在侵害購房者合法權(quán)益的現(xiàn)象。此次合肥要探索套內(nèi)面積的計價，其實(shí)也是在積極改革公攤面積水分大的問題。按照目前各地的探索和實(shí)踐，購房者都希望“所買即所得”，不希望房屋交付水分太大。此前重慶按照套內(nèi)面積計價的方式就受到行業(yè)的推崇，所以此次合肥也明確走這條路，其實(shí)說明按照套內(nèi)面積的做法，有助于減少房企玩貓膩，真正保障了購房者認(rèn)購權(quán)、使用權(quán)。對于后續(xù)房企拿地部門和戶型設(shè)計部門，以及物業(yè)管理部門等都有非常大的啟發(fā)，從這個角度看，要積極關(guān)注合肥政策，真正做好小區(qū)的規(guī)劃，同時在如何優(yōu)化公攤面積和小區(qū)公共部位設(shè)計方面具備新思路。