許家印一如既往的缺席了恒大集團(tuán)的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。

8月28日，恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞 ，副總裁陳敏，首席財(cái)務(wù)官潘大榮在香港出席了中國(guó)恒大（03333.HK）2018年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，恒大累計(jì)合約銷(xiāo)售金額達(dá)3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.6%，合約銷(xiāo)售面積2905.9萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)收入3003.5億元，同比增長(zhǎng)59.8%，毛利1088.6億元，毛利率36.2%；凈利潤(rùn)530.3億元，同比增長(zhǎng)129.3%，凈利潤(rùn)率17.7%；股東應(yīng)占利潤(rùn)308.1億元，同比上升63.6%。

“利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)不是一般地產(chǎn)商想學(xué)就能學(xué)的”

對(duì)于恒大高利潤(rùn)的原因，夏海鈞提到， “恒大的利潤(rùn)增長(zhǎng)主要源于公司在2017年的兩個(gè)改變，一個(gè)是發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。”夏海鈞表示，“恒大在接近20年的時(shí)間里，過(guò)去一直是以規(guī)模取勝，利潤(rùn)增長(zhǎng)較低。恒大的利潤(rùn)來(lái)源于公司超前的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，前些年一直把儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)的土地作為公司重要發(fā)展基礎(chǔ)，積累了大量的優(yōu)質(zhì)土地。”

半年報(bào)顯示，截至6月30日，恒大的總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目822個(gè)，土地儲(chǔ)備原值5130億元，未付款金額1078億元，其中2018年下半年到期應(yīng)付398億元，2019年到期應(yīng)付322億元，2020年及之后到期應(yīng)付358億元。上半年共取得68幅地塊，并在現(xiàn)有的19個(gè)項(xiàng)目進(jìn)一步購(gòu)買(mǎi)周邊土地，新購(gòu)?fù)恋亟ㄖ娣e3086萬(wàn)平方米。

“恒大采用標(biāo)準(zhǔn)化的好處就是可以大規(guī)模降低工程成本造價(jià)，提加房子附加值，恒大交房都是精裝修，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)不是一般地產(chǎn)商想學(xué)就能學(xué)的，這是通過(guò)長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，超前的土地儲(chǔ)備才能達(dá)到的。”夏海鈞說(shuō)道。

夏海鈞從土地儲(chǔ)備、樓面價(jià)和銷(xiāo)售價(jià)方面解釋了恒大利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的原因。

“恒大現(xiàn)在積累了大量的優(yōu)質(zhì)土地，目前有3.05億平方米，項(xiàng)目822個(gè)。一線和二線的土地儲(chǔ)備占比68%，平均樓面地價(jià)2092元/平方米，三線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市占比32%，平均樓面地價(jià)1196元/平方米。”夏海鈞進(jìn)一步解釋?zhuān)?22個(gè)項(xiàng)目平均每一個(gè)建筑面積37萬(wàn)平方米，都是大項(xiàng)目。好處就是一期開(kāi)發(fā)完之后，二期三期的項(xiàng)目樓面價(jià)是鎖定的，但是銷(xiāo)售價(jià)是增長(zhǎng)的，這樣利潤(rùn)就來(lái)了。恒大項(xiàng)目的單價(jià)增長(zhǎng)從2012年的6000多元漲到10000多元，地價(jià)鎖定，建筑成本略微增長(zhǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)，這樣利潤(rùn)就來(lái)了。”

“按照萬(wàn)科的PE來(lái)計(jì)算，恒大市值要到1萬(wàn)億”

“并不打算調(diào)整5500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)了，下半年已經(jīng)取得預(yù)售證的項(xiàng)目面積約3000平方米，貨值約3300億元，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目還有3500萬(wàn)平方米，貨值約3700億元，可售的還有7000億元左右，賣(mài)掉50%就可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，恒大完成5500億元目標(biāo)是沒(méi)有問(wèn)題的。”同時(shí)夏海鈞透露，“恒大這兩年的增長(zhǎng)速度大概保持在每年15％－20%。”

夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)中多次說(shuō)到，市場(chǎng)化的機(jī)制還會(huì)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)。

夏海鈞坦言，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都明白，市場(chǎng)最好的地方一定是在一線城市。恒大未來(lái)的土地儲(chǔ)備目標(biāo)是覆蓋一線和二線城市，以及經(jīng)濟(jì)較好的三線城市的地級(jí)市，四線城市不打算去。

“目前的房地產(chǎn)發(fā)展有點(diǎn)無(wú)序化，政府出臺(tái)了一系列的政策和措施，采用一個(gè)過(guò)渡性的行政手段，對(duì)目前的平穩(wěn)發(fā)展是有利的。政府的限購(gòu)限貸，核心的行政手段限制使得一線城市目前并沒(méi)有反映出來(lái)市場(chǎng)的真實(shí)需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，房地產(chǎn)一線和二線城市是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最好的區(qū)域，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市圍繞著一線城市的衛(wèi)星城，圍繞著高鐵和高速公路。恒大未來(lái)發(fā)展的地方是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市人口凈流入?yún)^(qū)域。”夏海鈞表示，“預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)跟西方80%城鎮(zhèn)化還有20%的差距，每年可帶來(lái)1300萬(wàn)人口的進(jìn)城，人口流動(dòng)區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的良好區(qū)域。”

此外，夏海鈞認(rèn)為，在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一定是強(qiáng)者恒強(qiáng)，大魚(yú)吃小魚(yú)的局面。

“2017年年底，前十大地產(chǎn)商在全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額13萬(wàn)億的占比中達(dá)到了24%，到今年上半年就已經(jīng)到了30%。說(shuō)明大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪的宏觀調(diào)控中退出了這個(gè)市場(chǎng)。”夏海鈞認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本發(fā)展到接近成熟的階段了，前十大地產(chǎn)行在不斷蠶食小地產(chǎn)商的份額，并購(gòu)了很多中小企業(yè)。而前三大地產(chǎn)商的占比達(dá)到了15%，按照這樣的規(guī)律，在未來(lái)的3到5年，房地產(chǎn)集中度在40%，大企業(yè)的份額會(huì)逐漸增加。”

夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上還表示了對(duì)恒大股價(jià)的信心。

“恒大增長(zhǎng)空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放出來(lái)，目前行業(yè)的平均PE大概8倍左右，恒大的PE只有5倍，和行業(yè)上差距很大。如果按照8倍市值，恒大的市值應(yīng)該到5600億。碧桂園的PE時(shí)7倍，恒大7倍的話總市值是到5200億，萬(wàn)科PE13倍，按照恒大的規(guī)模、利潤(rùn)和土地儲(chǔ)備，我們的市值要到1萬(wàn)億。”夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)最后笑著說(shuō)，“我不相信持有恒大股票的人會(huì)賣(mài)空股票。”

截至今日收盤(pán)，中國(guó)恒大報(bào)29.15港元/股，跌幅1.85%，總市值3800億港元。

恒大回A不需要進(jìn)行融資

被恒大選為在A股借殼上市的深深房A（000029.SZ）從2016年9月14日宣布停牌起至今已近兩年，目前仍未復(fù)牌。

為了將恒大集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶回A股，恒大已經(jīng)為其引入了共計(jì)1300億元的戰(zhàn)略投資。夏海鈞在此次的業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，恒大不會(huì)再引進(jìn)新一輪的投資。

2017年11月6日，中國(guó)恒大公告，凱隆置業(yè)和恒大地產(chǎn)及公司控股股東許家印與第三輪投資者訂立第三輪增資協(xié)議引入600億元，其中蘇寧電器集團(tuán)出資200億元。至此，恒大地產(chǎn)通過(guò)三輪戰(zhàn)略投資引入1300億元，恒大地產(chǎn)總估值提到至4252.3億元。與此同時(shí)，恒大在該公告中將重組協(xié)議的最后時(shí)間推遲一年至2021年1月31日。

“我們跟證監(jiān)會(huì)一直保持著非常順暢的溝通，目前中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的IPO，在A股已經(jīng)基本停止了。但是恒大回A是不同的。”夏海鈞強(qiáng)調(diào)，“恒大把已經(jīng)在A股上市的深深房變成優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，回到A股之后每年有50%的利潤(rùn)分紅，恒大回歸A股和IPO新增房地產(chǎn)企業(yè)本身不同，在法律上和經(jīng)營(yíng)層面上沒(méi)有什么問(wèn)題。此外，恒大回A不像其他房地產(chǎn)企業(yè)IPO需要發(fā)行新的股份，需要進(jìn)行融資，恒大就是完成資產(chǎn)受讓之后借殼，最終實(shí)現(xiàn)上市。”

在談及何時(shí)恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以完成重組上市時(shí)，夏海鈞表示，目前國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)比較波動(dòng)，也不是太好，正在等待何時(shí)的時(shí)機(jī)來(lái)完成重組上市。

深深房A發(fā)布的2018年半年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)45.16億元，同比增長(zhǎng)13.21%；營(yíng)業(yè)收入13.17億元，同比增長(zhǎng)80.16%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.29億元，同比增長(zhǎng)139.8%。

深深房A在公告中提及，公司目前的主業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)，因受重大資產(chǎn)重組工作影響，公司未新增土地儲(chǔ)備，目前的土地儲(chǔ)備有限；公司汕頭天悅灣項(xiàng)目一期銷(xiāo)售進(jìn)度有所滯后。

目前，深深房和恒大集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組排他期和有效期已延長(zhǎng)至2018年12月31日。