近幾個月以來，中國一些人口凈流入城市居住房屋租賃價格飛速上漲。各方的調查和分析顯示，導致這一現象的因素，主要是由于各種因素造成的供給端的短缺。

由國家政策所支持的代理經租模式（長租公寓），在住房租賃金融政策的推動下，平臺型經營機構通過融資和金融資本運作搶占房源，控制價格從而導致房租價格上漲。在這場各方高度關注的租賃市場風波中，政府是否應該限租的問題被推上了風口浪尖。

然而對于政策制定者而言，限租與否？首先要解決以下二個爭議點。其一，居住房屋承租權是否是憲法保護的生存權？可否以此限制房屋租賃的合同自由？其二，對租賃市場和租賃關系進行必要的規制，究竟有利于供求平衡還是有害于供求平衡？

一、租賃合同自由VS生存權

民法上合同自由的觀念在我國房屋租賃關系中根深蒂固，因此要限租首先就要解決限制合同自由的正當性這一問題。

事實上，房屋租賃價格限制，特別是同時配之以租賃合同解約權的限制，在德國、法國、美國和日本等國家都存在或存在過。支持這種限制的法理在于，憲法上，公民的生存權保障構成了對合同自由（財產權）限制的理由，而公民可負擔的居住房屋承租權是其生存權的組成部分。

以日本為例，戰時統制體制確立的租金限制與解約權限制（正當事由制度）一起構成了其戰后很長一段時期對承租人權利進行保護的制度。租金管制來源于戰時統制經濟，但戰后政府為了確保民生安定，解決住房困難，仍然加以沿用。

由于租金管制在現實操作中，可能導致房屋出租人以租金利潤過低而頻繁解約，致使出租房屋供給量明顯減少，因此日本在制度上又配備了出租人的解約權限制，以保障承租人的居住權益和社會穩定。1941年《房屋租賃法》規定，除非出租人具有“正當事由”，否則不得隨意提出解約（第一條之二）。

這一制度不僅解決了日本戰敗后主要城市住房短缺的緊張局面，而且為日本戰后經濟起飛和繁榮階段的勞動者的居住穩定提供了重要保障。當時的法院在判斷房東解除合同是否具備正當理由時，確立了極為重要的“利益比較原則”，比較衡量的核心是對出租人和承租人雙方使用該住宅的必要性程度。

從歷史的角度來看，法官們巧妙地運用了“正當事由”的概念，在住房困難時期，給予承租人的生存保障更多的權重；在住房困難有所緩和時期，則給予出租人使用房屋的必要性以更多的考量。

當然，在戰后順應租賃市場發展過程中，日本的租金管制令和解約權限制都進行了修改。租金管制令的上世紀五十年代前兩次修改中，放松了管制的范圍和程度，目的是促進民間出租人的自力建設，增加住宅的供給，試圖在房屋出租人的所有權和承租人的生活利益中取得平衡。

1986年第三次修改則徹底廢除租金管制，但廢除的前提是，當時放松租金管制對于承租人生活利益的影響比例已經相對較低。解約權限制也隨著租賃供需緊張關系的解除，通過土地和房屋租賃法修改，在上世紀九十年代創設了“附期限的房屋租賃制度”（定期承租權），規定租賃合同可以設定期限，租賃期限屆滿，沒有續期的則租賃合同終止。

這種從承租人居住保障角度考慮的立法政策，其正當性來自于日本憲法的生存權條款以及基于公共福利限制財產自由的條款，是國家將住房困難的承租人權利保障，轉移到限制出租人財產自由上的一種制度設計。

日本憲法的生存權條款規定，全體國民享有健康而文明的最低限度生活的權利，并賦予了國家為之努力的義務。而其財產權公共福利限制條款則要求財產權的內容要適合于公共福利，這種“公共福利”包含著確保每個人合乎人性尊嚴地生存——這一社會國家性質的目標。

因此，當特定時期，租賃市場的供需矛盾直接影響到個人最低限度生活乃至于基本尊嚴的情況下，國家可以對租賃合同進行限制，以避免出現侵害基本人權的后果。

以“社會主義”為核心概念的我國憲法同樣有著以上的保障結構。因此理論上限租的正當性依據并不是問題。問題是租賃市場供給短缺損害的后果，是否已構成政府介入的條件，以及如何對癥下藥。

值得注意的是，當租金上漲、市場短缺造成居民無法負擔甚至無家可歸時，租賃市場的不平衡就已經侵犯到人的生存權。可負擔住房在國際上的通用標準是：住房支出（包括租金）占到家庭收入的百分之三十左右。

我國少有無家可歸者，這歸功于戶籍制度，但不可否認租金上漲對城市就業人群的實質影響。目前人口凈流入城市，租賃住房人群多為流入城市務工者和大學畢業生，他們既沒有能力購房，也不屬于政府保障房覆蓋的對象，市場租賃是其唯一的選擇。當然手段上是直接限租，還是約束代理經租機構的資本運作，需要相關部門進行充分研究。

二、限租是把雙刃劍

各國的經驗證明，租賃價格與解約權限制對租賃市場供需平衡一定是把雙刃劍，其在保護承租人的同時，也有可能加劇供給短缺。這一點不僅可以從大量經濟學研究限租的成果中發現，而且德國、美國、日本等國家都在一定歷史階段緩和了租賃限制制度也證明了這一點。

以日本為例，由于土地和房屋租賃法上強化了承租人的保障，導致土地所有者和房東寧愿將其閑置也不愿出租，擔心一旦出租出去就無法將租客趕走，從而反過來造成了租賃市場的短缺。

此外，租賃合同的締結過程也由于這種對解約權的限制，促使出租人對承租人極為挑剔，對承租人的擔保提出更高的要求，制造了承租人獲得住房的障礙。經濟學界嚴厲地批評這種租賃管制制度。

立法政策中，的確也可以看到規制緩和的推進，1990年代開始引入定期租賃權制度，放松對出租人解約權的限制，以促進建設產業的土地供給、提高房屋租賃市場的供給，并促進城市的開發。當然上個世紀90年代的全球環境本身也是經濟學界自由主義化主導，且日本也已經完成經濟高速增長，人口流動總量明顯下降，同時日本通過公團住房形式提供了必要的市場供給，特別是解決了普通工薪家庭的住房需要。

然而，即使存在由于限租而供給不足等問題，政策制定者仍應看到：

1、租賃規制制度是特定歷史階段的產物，應隨市場環境變化及時調整。

從日本的經驗可以看到，租金管制和解約權限制都是在特定歷史時期，對應特定社會和市場環境作出的法律規定，當市場的條件發生變化，相應的規制也發生了調整。戰后隨著住房供給量的增加，租金管制的范圍不斷被縮小，直至廢除。解約權限制在不同市場條件下，寬嚴程度也極為不同。

在今日中國人口凈流入的城市，特定人群在沒有能力購房時，連退一步租房的選擇都無法負擔，而代理經租的企業在資本的支持下推動租金上漲，包括可能的囤積操縱行為，已經引發可見的社會問題，而在政府所能夠提供的公共租賃覆蓋極為有限環境下，政策制定者應當根據中國特定歷史階段的特點和現實問題，做出判斷。

2、靈活的法律制度可以較好地應對市場環境的變化。

日本房屋租賃合同解約自由，在不同歷史時期范圍迥異。而決定其保護重心不同的法律規定卻只有《房屋租賃法》第一條之二的規定：“建筑物之出租人非有自用之必要或其它正當事由不得拒絕租賃合同之續期或終止”，其中核心概念就是“正當事由”。法官在不同歷史條件下，通過把握判斷正當事由的各種因素，并對其分別加以不同的權重，從而構成了對不同市場條件下房屋租賃規制的一種政策回應。

從歷史的角度來看，二戰剛結束時，日本處于絕對的住宅困難時期，那時正當事由制度的機能就是保障經濟弱者作為基本生存條件的居住和營業的場所。但是到了1950年代后,住房困難有所緩和，生存條件的紛爭就逐漸減少。特別是上世紀50年代后期到60年代初，隨著住房供給的不斷增加，當承租人被支付了騰退費后，可以在市場上租賃到替代性的房屋，法院就開始支持這樣的情況：只要出租人提供騰退費，就符合正當事由，并放松了對承租人居住保障必要性的強調。

盡管理論上，由法院把握租賃規制的強弱程度也存在不利之處，例如法官缺少民主選舉基礎，難以對市場環境變化進行敏銳的把握，但其優勢在于可以避免法律條文的頻繁變動和行政措施的恣意。北京市近期的對應方式還處于行政約談和舉報的暫時性行政措施中，但從長期來看，需要研究有針對性的長效機制。

綜上所述，居住房屋租賃制度是牽涉到人民生活的重要制度，其建設與完善必須考慮經濟環境、人口流動和經濟發展不同階段的變化。而在經濟與社會發展的特定階段，完全和單純相信市場交易機制的“供求平衡”，不僅不會使我們找到問題的根本點，同時也會使市場本身出現典型的“外部效應”。當然，公權力介入該領域的時機、方法也需具有十足的智慧和務實地研究，才可真正實現充分的租賃供給與人民可負擔的居住生活。