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位于黃浦區(qū)河南南路上的太陽都市花園（后期）啟用于2003年，曾是上海知名的“頂流小區(qū)”，但如今也被打上了“老舊”的標簽，超齡服役的電梯故障頻發(fā)、經常“關人”。業(yè)主中更換電梯的呼聲強烈，可小區(qū)維修資金卻不足以支付電梯更換費用。

去年底，以更換電梯為契機，在黨建引領下，小區(qū)“三駕馬車”（居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司）合力推動240多戶業(yè)主續(xù)籌維修資金200萬元。目前，小區(qū)續(xù)籌交款率已達93%，換梯工作即將開始，今年10月份業(yè)主將用上新電梯。

昔日明星小區(qū)如今也“舊”了

太陽都市花園（后期）小區(qū)雖建造于上世紀末，但交付標準高，且距離豫園僅一步之遙，一度是黃浦區(qū)的明星小區(qū)。可20多年過去，小區(qū)如今也舊了。

“小區(qū)絕大部分設施已老化、損壞。這幾年，經過業(yè)委會精打細算，小區(qū)部分恢復了水景、夜間燈光，恢復了地面消防道路暢通；但很多問題還是非常突出。”小區(qū)業(yè)委會負責人告訴記者，尤其是電梯超出設計使用壽命，故障頻發(fā)。相關部門已要求小區(qū)立即更換或大修全部電梯，否則將強制關停。事關人身安全，業(yè)主意見很大。

換梯，迫在眉睫。小區(qū)有10部電梯，需要全部更換，初步估算要近300萬元；而此時，小區(qū)的維修資金已捉襟見肘。

維修資金，被稱為住宅養(yǎng)老保險金。“小區(qū)專項維修資金如果余額不足首期籌集金額的百分之三十，區(qū)房管局將提出使用預警。這樣規(guī)定的目的是，確保小區(qū)發(fā)生公共安全問題需要維修時，尚有資金可以使用。”黃浦區(qū)房管局相關負責人告訴記者。

但如此一來，小區(qū)業(yè)主再想進行一些日常修繕項目，就沒有維修資金可以使用。因此，百分之三十被視作維修資金的紅線。一旦低于這個紅線，小區(qū)業(yè)主就要對維修資金進行“續(xù)籌”，即進行新一輪繳納。

太陽都市花園（后期）當時的維修資金尚有300多萬元，如果全部用來更換電梯，余量幾乎清零，低于百分之三十的“紅線”。

一般商品房的維修資金增長，主要來自公共收益，但太陽都市花園（后期）由于沒有配套商業(yè)房產、公共停車場可供經營，公共收益微乎其微。這條路也走不通。“唯有續(xù)籌維修資金，推動電梯更換，也為未來小區(qū)維修與提升品質儲備一定資金。”

電梯更新與續(xù)籌維修資金同步推進

小區(qū)續(xù)籌維修資金，是近年社區(qū)治理中的難點。

2018年，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》修訂后，全市開始啟動推動小區(qū)續(xù)籌維修資金工作，舉步艱難。以黃浦區(qū)為例，2018年至今僅有7個小區(qū)實現了續(xù)籌維修資金，而累計需要續(xù)籌的小區(qū)共有18個。

“難在很多業(yè)主并不理解續(xù)籌的意義。”區(qū)房管局相關負責人說，很多業(yè)主繳物業(yè)費、停車費，是因為自己馬上能享受到物業(yè)的服務、停車的服務。但不愿意繳維修資金，認為很多公共項目的維護，自己無法馬上享受到。

考慮到這一點，在居民區(qū)黨總支引領下，小區(qū)“三駕馬車”反復商議，決定將電梯更新與續(xù)籌維修資金結合，同步推動。小區(qū)業(yè)主也得知了一個好消息：按照黃浦區(qū)相關政策，小區(qū)老舊電梯更換可視情況享受一定政府補貼。“這個利好的政策，我們小區(qū)應該緊緊抓住。”小區(qū)業(yè)委會負責人說。

“由居民區(qū)黨總支牽頭，拉動三駕馬車，街道城建中心負責指導，征詢區(qū)房管局、區(qū)市場監(jiān)管局等相關部門，了解電梯更新改造相關政策與續(xù)籌維修資金的工作流程。”豫園街道太陽都市居民區(qū)黨總支書記殷麗姝說。

居委會、業(yè)委會在小區(qū)征詢業(yè)主意見，解釋續(xù)籌維修資金的意義。業(yè)委會針對居民關注的電梯價格和品牌，調研了多個小區(qū)，決定與現有電梯品牌商合作，并拿到了具有競爭力的價格，得到了多數業(yè)主的認可。

續(xù)籌維修資金是比較新鮮的事，居委會、業(yè)委會注重做好宣傳解釋工作。如，業(yè)委會自制了維修資金續(xù)籌問答小頁，貼在電梯內、發(fā)在小區(qū)公眾微信號內，業(yè)主天天都能看到。小頁基本回答了業(yè)主比較集中的疑問，消除了大部分人的顧慮。

水到渠成。在業(yè)主大會上，電梯更新與續(xù)籌維修資金方案順利通過。

多方合力，推動關鍵步驟實現

下一步卻是更大考驗：要讓業(yè)主從口袋里拿出真金白銀。

太陽都市花園（后期）共需要續(xù)籌200萬元，其中189萬元加上政府補貼給10部電梯更換的100萬元，將用于電梯更換（包括電梯轎廂裝潢等），其余用于配置局域網建設以及政府相關政策要求的遠程監(jiān)控設備等，若有余額將留存于維修資金中。維修資金交付金額根據房屋面積計算，交付最多的是業(yè)主是1.9萬元，普遍交付金額在7000元到8000元。

如何收到這些款項？先由物業(yè)工作人員上門為業(yè)主送繳款單，業(yè)委會也在晚上、周末參與送達，同時通過微信、電話聯系不住小區(qū)的業(yè)主。有一些業(yè)主最初對續(xù)籌搖擺不定，居委會就發(fā)動樓組志愿者對這些業(yè)主曉之以理、動之以情。居委會和街道城建中心單獨“一對一”聯系溝通，說服了部分最初不愿交費的業(yè)主。

小區(qū)有一批業(yè)主長期在海外生活，業(yè)委會、居委會通過各種方式，想方設法地進行聯絡溝通。小區(qū)有位多年“失聯”的美籍華人業(yè)主，業(yè)委會動用多種關系查找，最終與業(yè)主通上了越洋電話。業(yè)主是一位80多歲老人，獲悉小區(qū)情況后，在3月下旬回國，不但續(xù)籌了維修資金，而且將20年前買房時未交的初始維修資金也一并交納。

對拒不履行業(yè)主大會決議、拒不補繳維修資金的個別業(yè)主，業(yè)委會將根據業(yè)主大會授權采取一定法律措施。

區(qū)房管局正在總結太陽都市花園（后期）成功續(xù)籌的經驗，推動更多維修資金告急的小區(qū)進行續(xù)籌。

（原標題為《家住市中心昔日“頂流小區(qū)”，卻為上下樓發(fā)愁，換梯卻面臨維修資金不足難題》）