一線城市房租近期大幅上漲，將長(zhǎng)租公寓行業(yè)推到風(fēng)口浪尖。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年7月，北上廣深等一線城市平均租金同比增長(zhǎng)20%，漲幅最高的是深圳，同比增長(zhǎng)29%。北京平均月租金最高，為每平方米92.33元，這意味著50㎡的小公寓月租金將接近5000元。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中這個(gè)價(jià)位基本都在五環(huán)外，而靠近市中心的房子，租金還會(huì)更高。《金融時(shí)報(bào)》記者了解到，一套位于海淀南路的老式兩居，房屋面積僅56.7㎡，租金成交價(jià)卻已高達(dá)每月1.1萬(wàn)元。

除了房?jī)r(jià)上漲、供求不均衡等因素導(dǎo)致的租價(jià)上漲之外，在資本支持下的各中介公司在收房中“跑馬圈地”也是造成漲價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵因素。有分析人士表示，在房屋租賃行業(yè)，品牌和房源會(huì)對(duì)租客的選擇有較大的影響，行業(yè)頭部效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)。鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌自如表示，10年后，排名前10的長(zhǎng)租公寓企業(yè)可能會(huì)占據(jù)我國(guó)60%的租賃市場(chǎng)。

“資本寒冬”中大額融資頻現(xiàn)

在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀下，租房是大部分青年群體的選擇。數(shù)據(jù)顯示，84%的北京高校應(yīng)屆生畢業(yè)之后都會(huì)住進(jìn)出租房?jī)?nèi)。就此，我國(guó)出臺(tái)多項(xiàng)政策鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到住房租賃行業(yè)的發(fā)展，意在減輕年輕人的購(gòu)房壓力。

貝殼研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》）顯示，截至目前，我國(guó)租賃人口共計(jì)1.68億人、北京租賃人口800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為350萬(wàn)間，租賃缺口400萬(wàn)間以上。據(jù)鏈家測(cè)算，去年全國(guó)有17萬(wàn)億元的住宅成交額，只有1萬(wàn)億元的租金總額。預(yù)計(jì)到了2030年，中國(guó)的租賃人口將達(dá)到3億人，租金規(guī)模預(yù)計(jì)5萬(wàn)億元。

在長(zhǎng)租公寓企業(yè)看到機(jī)會(huì)的同時(shí)，資本也在蠢蠢欲動(dòng)。2017年被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的“風(fēng)口”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年有超過(guò)20家的企業(yè)完成融資，融資金額超過(guò)400億元。蜂鳥(niǎo)屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓等），總?cè)谫Y金融約為75.792億元；集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領(lǐng)地、灣流國(guó)際等）融資總額約為71.15億元。

上述企業(yè)中，大多是在2017年和2018年完成大額融資的。鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌自如在今年1月16日獲得40億元A輪融資，領(lǐng)投方為華平投資、紅杉資本中國(guó)基金和騰訊，這是迄今為止長(zhǎng)租公寓行業(yè)獲得的最大的單筆融資。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬(wàn)美元的B+輪融資，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）產(chǎn)品進(jìn)行融資。此外，不少企業(yè)兩年內(nèi)密集完成了兩輪甚至三輪融資，融資金額都在1億元以上。

有投資人士稱，和一些被“吹”起來(lái)的“偽需求”創(chuàng)業(yè)不同，租房市場(chǎng)是一個(gè)已經(jīng)存在的“剛需”。在存量房時(shí)代，守住租賃市場(chǎng)的入口比賺錢更重要。先考慮占領(lǐng)市場(chǎng)，再考慮附加值盈利。“先‘上車’再說(shuō)，光靠持有存量物業(yè)的增值也有得賺。”龍湖集團(tuán)成都創(chuàng)新中心負(fù)責(zé)人胡大勇表示。

風(fēng)投依然是主要融資渠道

看似前途無(wú)量的行業(yè)，在另外一些人看來(lái)，卻并不是好做的買賣。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，長(zhǎng)租公寓是虧本的買賣，“（長(zhǎng)租公寓）一定會(huì)有銀行貸款，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，把款貸過(guò)來(lái)建成公寓租出去，回報(bào)率最高超不過(guò)1%，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。” 新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷持同樣的觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前長(zhǎng)租公寓沒(méi)有很好的盈利模式。

到目前為止，尚未有長(zhǎng)租公寓品牌宣布整體盈利，相反，根據(jù)《白皮書》統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%。分析人士認(rèn)為，沒(méi)有資金端的支持，租金收益難抵投資成本的現(xiàn)實(shí)狀況很難讓長(zhǎng)租公寓走遠(yuǎn)、做大。

為了讓長(zhǎng)租公寓能得到更好的資金支持，4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的ABS產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。同時(shí)，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。政策出臺(tái)之后，各家銀行也紛紛響應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、中國(guó)銀行等多家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

行業(yè)內(nèi)部人士稱，即使政策利好，但長(zhǎng)租公寓類REITs等至今尚未在行業(yè)內(nèi)真正落地。《白皮書》同樣表示，REITs發(fā)展缺乏核心要素，根本原因是盈利阻力大，低租金回報(bào)率對(duì)投資者的吸引力不強(qiáng)，因此REITs的落地仍需時(shí)間。由于行業(yè)盈利模式的困境，雖然風(fēng)險(xiǎn)投資曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融資渠道。

破局亟待長(zhǎng)效機(jī)制

8月17日，北京住建委等多個(gè)部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源。8月20日，10家中介公司宣布將手中12萬(wàn)套房源投放市場(chǎng)，并承諾房租不漲價(jià)。

分析人士認(rèn)為，房租上漲的根本原因還在于供需矛盾。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之前推動(dòng)房租上漲的公寓企業(yè)如承諾不漲房租，那么相關(guān)企業(yè)搶占房源的步伐將放緩。但是這個(gè)承諾會(huì)不會(huì)落地，則需要看后續(xù)市場(chǎng)變化。

在貝殼研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，租賃市場(chǎng)空間沒(méi)有想象的那么大。楊現(xiàn)領(lǐng)補(bǔ)充道：“過(guò)去20年，開(kāi)發(fā)商賣了1.4億套房子，過(guò)去5年，過(guò)去10年，是加速增長(zhǎng)的，越來(lái)越快，拋物線到頂點(diǎn)再下來(lái)。而租賃是線性增長(zhǎng)，不會(huì)特別快，因?yàn)樽赓U的需求，收入不增加，市場(chǎng)就不會(huì)擴(kuò)大，所以是緩慢的線性增長(zhǎng)。”

張大偉曾公開(kāi)表示，很多租賃企業(yè)，特別是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，低價(jià)囤積中低端房源，對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造；改造完成后，將房屋高價(jià)出租，賺取租金上漲帶來(lái)的差價(jià)。一旦資金鏈斷裂，留給市場(chǎng)的將是房東和承租人兩傷的爛攤子。

當(dāng)前的一盆冷水，或許能讓資本和長(zhǎng)租公寓企業(yè)都冷靜下來(lái)。有投資人表示，歸根到底，長(zhǎng)租公寓的盈利能力還是來(lái)自精細(xì)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)價(jià)值、用戶黏性等，而不是只當(dāng)一個(gè)賺賺差價(jià)的“二房東”。還是創(chuàng)業(yè)圈的那句老話，不要等到潮水退了，才意識(shí)到自己是在裸泳。

（原題：《存量房市場(chǎng)多家入局  長(zhǎng)租公寓漲價(jià)背后的資本推手》）