由于房屋存在貸款的原因，很多離婚案件對房屋歸屬進行約定后，不能馬上變更房產登記，但這樣會產生糾紛。比如，離婚時房產約定給女方，因房貸未還清房產不能過戶到女方名下。離婚多年后，男方因個人債務被債權人申請強制執行房屋，那么，房子可以被強制執行嗎?

這個問題涉及離婚協議約定的不動產歸屬能否排除法院強制執行？對于這個問題，實務是有爭議的，各法院之間有截然不同的觀點。

一種觀點認為，離婚協議書的約定作為雙方之間的內部約定，《離婚協議書》對案涉房屋歸屬的約定并不能直接產生物權變動的效果。根據《民法典》第二百零九條的規定：”不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。“

若房屋在被司法查封之前并未進行變更登記，男方仍為登記產權人，《離婚協議書》中關于案涉房屋歸屬問題的約定不能對抗善意第三人債權的法律效力，所以，男方的債權人可以要求對男方名下的財產予以司法查封并申請強制執行。

另一種觀點認為，雙方簽訂的《離婚協議書》約定房產所有權歸女方所有，該約定是就婚姻關系解除時財產分配的約定，在訴爭房屋辦理轉移登記之前，女方享有將訴爭房屋的所有權轉移登記至其名下的請求權。女方的該請求權比債權人的普通債權請求權具有優先性，能夠排除強制執行。

首先，男方債務屬于離婚后債務，女方享有將訴爭房屋所有權轉移登記至其名下的請求權在前。女方的請求權遠遠早于債權人的金錢債權。

第二，女方的請求權系針對訴爭房屋的請求權，主張的是物權轉移登記，而債權人的債權為金錢債權，并未指向特定的財產，訴爭房屋只是作為男方的責任財產成為債權人債權的一般擔保。在女方實際占有訴爭房屋的前提下，女方要求轉移登記的請求權，應當優于債權人的金錢債權。

第三，債權人主張的金錢債權，系男方與女方婚姻關系解除后發生的，屬于男方的個人債務，與女方無關。在該債權債務發生之時，訴爭房屋實質上已經因女方與男方之間離婚協議的約定而不再成為男方的財產。

在一個問題出現實務爭議時，我們就要考慮怎么才能更好的保護自己的財產。拿今天說的這個問題來說。如果離婚時貸款未還清，寧肯先借錢還清貸款，然后自己再做抵押貸款也要把房產過戶辦理好，以免出現離婚后還要為都對方債務買單的情況。

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