海報設計 郁斐

今年3月，普陀區長壽街道的鴻壽坊開放展廳，向公眾展示其未來可能性，預計于6月左右開放。

鴻壽坊是普陀區城市更新重點項目，于2022年7月正式發布，由里弄商業和兩棟甲級辦公樓組成的商辦綜合體，項目投資總額近30億元。

近年來，上海類似“新天地”街區相繼出現，大多涉及石庫門建筑這類歷史風貌街坊的更新改造，比如靜安區的張園、虹口區的公益坊（今潮8弄）等等。

這類街坊具體如何更新？在功能空間上是否有新的趨勢？

保留石庫門“魚骨狀”格局

鴻壽坊所在地（新會路、西康路轉角處）歷史地圖，來自20世紀40年代出版的《上海行號圖錄》。

 空間更新，需要了解場所歷史文脈。鴻壽坊曾是滬西著名的商業聚集地，周邊商鋪聚集；它也有百年的工業基因，其所在的新會路、西康路（曾為小沙渡路）附近，曾是上海近代工業發源地、滬西工人聚集區。“滬西大自鳴鐘”——以前用于工廠報時防火的地標建筑也曾位于附近。

鴻壽坊保存的石庫門建筑的風貌，來源于20世紀初期到中期所建的住宅群，是由當時的外國房地產企業吸收了江南地區民居“進”和“院落”的式樣開發的產品。

即將開放的鴻壽坊所在地塊，在2019年由曾開發新天地項目的上海瑞安地產拍得。

鴻壽坊內的建筑大多是一般歷史建筑，但在禁止“大拆大建”后，歷史建筑修繕保護工作更細致、更注重挖掘場所含義。

石庫門因以石頭做門框，以烏漆實心厚木做門扇而得名。石庫門街區按魚骨狀肌理分為主弄和次弄，主弄垂直于主入口所在道路，次弄平行于主入口所在道路。

新改建的空間保留了主弄空間動線，供商業人流來往，西側次弄的空間則策劃為室內集市，用玻璃頂封閉。

鴻壽坊的歷史建筑采用“原址保護、整體復建、構件再利用”的更新方式。原址保護不必贅述，整體復建對還原街坊空間格局意義重大。這將有選擇地對利用價值較高、保存狀況較好的建筑進行復建；而對保存狀況一般、但局部構件具有特色的建筑，采取構件再利用的辦法。

兼具商務辦公與“煙火氣”

當購物中心內空間千篇一律，石庫門建筑所含的地域文化和歷史印記，為商業和辦公增添了特色氛圍。

普陀的蘇河水岸原先就有眾多住宅區，居民生活水平提升后，需要更豐富業態的生活性服務業。出于產城融合的考慮，也需要一部分產業載體。鴻壽坊地處的長壽商圈正是普陀“老牌”商業集聚地，也是普陀區“蘇河水岸經濟發展帶”的核心位置。

實際上，鴻壽坊的石庫門里弄街區此次的更新特點在于，既有供消費休閑的商業，也有發展產業的空間。

在商業角度，不同于新天地以高端奢侈品牌為主，鴻壽坊的業態策劃引入了 “南里市集”、“Be Market”等更為年輕化的項目，以創意感、新鮮感見長。

同時，從其建筑面積配比看——項目總建筑面積約8.8萬平方米，辦公面積4.8萬平方米，辦公面積超過50%，反映出“為城市提升商務能級”這一使命。

鴻壽坊效果圖 圖片來源：網絡

在產業端，該項目主要面向普陀區四大重點產業企業，最好是智能軟件、研發服務、科技金融等領域企業。

在鴻壽坊東西塔樓，項目期待引入總部獨棟辦公，同時也設置了跨樓層靈活分割的區域，適應中小微企業的空間需求。而東西塔樓的連廊空間（2~3層）更 “共享”，將引進類似wework空間形態的辦公產品，為初創業者、數字游民提供分布式辦公空間。

如此，鴻壽坊的“共享”連廊和一層的集市商業街，能產生某種互動互促的微循環作用。經過的行人能感受街區內企業形象和辦公氛圍，辦公也會受到街上商業熱鬧氛圍的影響，會產生商業和辦公人氣互相轉化。

總的來看，鴻壽坊此類更新，它的空間策劃既注重創新也看重“煙火氣”的重造，并借由辦公與商業的良好互動，提升地區的產業功能。

稍微再說遠一些。

歷史風貌街坊更新并非新話題，既是更新，自然是有新氣象。但一些現象值得繼續思考，比如當原住民不斷搬遷，作為“上海市非物質文化遺產代表性項目”的“石庫門里弄居住習俗”，例如鄰里關系、弄堂游戲等非遺脫離了其產生空間是否面臨消失？更新后，招商引資是否能如愿引入符合地區發展的企業？以及如何與周邊其他商圈錯位發展？

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