海報設計 郁斐

每到周末，上海的歷史風貌區人流絡繹不絕。歷史風貌區成為塑造城市吸引力和魅力的重要部分。

近期，《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》發布（以下簡稱《行動方案》）。《行動方案》表示要加強保護傳承，將歷史風貌保護與人民城市發展需求有機結合，合理引導空間載體活化利用。“到2025年，完成3個以上歷史風貌保護區、風貌保護街坊、風貌保護道路項目……，打造15個以上歷史建筑保護修繕和活化利用示范項目。”

上海是如何做活化利用的？

從上世紀末，上海就逐步建立了由“點（文物建筑、優秀歷史建筑）-線（風貌保護道路、河道）-面（歷史文化風貌區、風貌保護街坊）”等類型覆蓋完善的保護對象體系，也開始探索歷史風貌空間載體的保護利用途徑。

制表 呂正音

2020年開始實施的新版《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建筑保護條例》，在上海的政策法規層面出現“活化利用”的概念—— “市、區人民政府鼓勵通過設施完善、功能調整、環境優化等方式，在符合保護要求和尊重居民生活形態的基礎上，發揮保護對象在社區服務、文化展示、參觀游覽、經營服務等方面的功能，促進活化利用。

據上海規劃和自然資源局網站公布數據，目前上海政府認定的歷史文化風貌區共有44處，一級風貌保護道路64條（被稱作“永不拓寬的街道”）優秀歷史建筑3075幢。

城市歷史文化遺產的活化利用，有著永續傳承城市歷史文脈、提升城市功能品質、激發城市發展活力等多重意義。2021年起，“建筑可閱讀”、SUSAS 上海城市空間藝術季、世界城市日都圍繞歷史建筑的一系列活動，是上海鼓勵全民認識和參與“活化利用”的一次嘗試，讓這些塵封的歷史建筑重回大眾語境。

什么是活化利用？活化利用的對象是空間載體，要讓這個空間能真的有活力，需要讓它被“用”起來。這就需要持續的人流。

什么人呢？當然，需要包括不少訪客（游客），也需要周邊社區的居民。那么這個比例是怎樣的？不同地區的歷史風貌區活化利用，由于開發運營主體等因素的差異，在“如何被用起來”、“被誰用起來”這些問題上的態度不盡相同。

以下為幾種活化利用形式：

第一類，訪客比例大。成片商業開發，重視建筑復原修繕和新功能填充，俗稱的“留房不留人”，常涉及里弄住宅片區的征收改造。這種方式通常出現在市級商業中心的歷史風貌區，比如地段土地價值較高的南京西路歷史文化風貌區，其中新近開放的張園片區屬于歷史風貌街坊，就曾經是最大的石庫門建筑群，它的設計偏重吸引訪客。張園融合傳統海派文化與國際時尚文化，文商旅聯動發展。

第二類，當地居民比例大，開展小微更新，留房也留人，讓這些地方有持續不斷的煙火氣。較小面積的樓棟改造比如居民住宅改造，通過抽戶的方式對住宅樓進行條件改善，涉及區域面狀空間改造的，比如泰康路歷史風貌區的田子坊，是公眾參與、自發有機更新的一次嘗試，更多是“自下而上”。不過，網紅效應也會帶來房租逐漸偏高的問題，導致文創類工作室搬離反而失去了原有的文藝氣息。

第三類，在前兩者之間找到一個平衡點。雖然不保留地塊內部的原住居民，開展征收改造，并且進行商業開發運營。但它的設計會考慮與周邊社區居民的關系，從空間上嵌入周邊交通網絡，從功能上滿足周邊社區。讓活化利用，不僅是用商業開發吸引游客訪客，也考慮如何讓周邊地區受益、發展。

比如，屬于南京西路歷史風貌區外圍區域的陜康里，原有部分工業用地，更新時保留了這些不同年代的建筑，以文化為導向利用歷史資源，植入高品質文創辦公、餐飲、零售功能。長寧區武夷路風貌道路，則提出“靜雅”的概念，在空間上提出服務當地居民為導向，著重引導布置便民的社區商業功能如菜場等，為上海中心城區的15分鐘生活服務圈建設提供了新可能。另外還布置周邊居民所需的辦公空間。

陜康里 微信公眾號@商業地產志 圖

對于空間載體，不僅花錢修繕，而是注重傳承、與當地發展需求有機結合，以“利用”支撐“保護”，才能形成空間的真正活力和保護意愿。上海歷史風貌區的活化利用，有哪些可以進一步完善的空間？

業界普遍關注產權方、承租人補償問題、地下空間開發利用不足，引入新業態是否與空間載體地域匹配、是否保留地域文化特點等問題，這還有待政府、市場主體與市民一起探索。

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