美國橡樹資本創始人霍華德·馬克斯在最新的備忘錄中指出，美國銀行目前所面臨的最大隱患之一是以商業地產（尤其是寫字樓）為抵押的貸款所引發諸多問題的可能。

霍華德·馬克斯撰寫的《投資備忘錄》備受“股神”巴菲特等知名投資者的推崇。巴菲特稱，每次郵箱里出現霍華德·馬克斯的“備忘錄”，都迫不及待一口氣讀完。其出版的《投資最重要的事》也在投資圈負有盛名。

硅谷銀行倒閉不意味著問題蔓延

4月17日，馬克斯在備忘錄中寫道，硅谷銀行事件本身具備一定的特殊性，此次事件可能不會演變為銀行倒閉潮的開始。

馬克斯提到了所有銀行面臨的共性問題：資產/負債錯配、高杠桿。他認為，在任何領域，沒有哪種倒閉的源頭，比這兩大因素相結合所產生的潛在危害性更大。銀行則是兩者兼具。對金融機構而言，客戶失去信心則是第三個原因。

“最重要的是，銀行本質上是利用高杠桿投資于固定收益的投資人。從這個角度而言，維持儲戶的信任是銀行經營活動中必不可少的要素，而這意味著銀行必須巧妙地管理資產、負債、流動性和資本。”馬克斯寫道。

此外，馬克斯還提到，另一個加劇銀行不穩定性的新趨勢是數字通信的出現，包括社交媒體。互聯網和社交媒體就是揚聲器，幾乎任何人都可以把它拿過來，傳播其想傳播的訊息。

“就目前的情況，我想不出有什么可以與全球金融危機中最核心的次級抵押貸款相提并論。或多或少有一些資產被過度炒作或者沒那么可靠（有人會指出特殊目的收購公司SPACs或加密貨幣），但其規模并不龐大，可能也并非真的毫無可靠性，而且這些資產在美國主要金融機構的資產負債表上所持有規模肯定也不足以危及我們的金融系統。”馬克斯表示。

馬克斯認為，硅谷銀行、簽名銀行、第一共和銀行和瑞士信貸并無關聯性，它們具備一個共同點：因為這些都是金融機構，與其相關的事件會廣泛影響儲戶與投資者的信心（或導致缺乏信心）。

“其破產可能引發對銀行業更嚴格的審查，這意味著未來一段時間市場環境不太可能那么寬松。用沃倫·巴菲特的話來說：現在潮水已退去些許，我們可以瞥見哪些人在岸邊裸泳。剩下的問題是，更遠處還有多少人在裸泳，未來退潮的程度是否足以使其暴露？”馬克斯寫道，

當投資者認為事情“完美無瑕”時，樂觀情緒高漲，難以尋找到好的買入機會。但當投資者心理向“絕望透頂”搖擺時，“我們有理由相信專注于折價買入資產的獵手以及資本的提供者將更具優勢，并將有機會創造更豐厚的回報。我們認為硅谷銀行倒閉便是朝著這一方向行進的開端。”

以商業地產為抵押的貸款隱患更大

馬克斯認為，寫字樓抵押貸款和其他商業地產貸款很可能出現顯著違約。

在馬克斯看來，由于銀行杠桿極高，各銀行合計股權資本僅為2.2萬億美元（約為總資產的9%），平均每家銀行的商業地產貸款余額約等于其股權資本的100%。利率大幅上升；利率上升導致資本化率上行（資產的凈運營收入與其價格之比）；經濟衰退的可能預示著租金和出租率前景欠佳，進而影響業主收入；未來一年左右，信貸的可獲得性整體有所降低；每周五天在寫字樓辦公的觀念受到挑戰，從而危及業主的底層商業模式等等因素，都在影響著商業地產的現狀。

“無論是心理上還是財務上，硅谷銀行的倒閉本身并不會廣泛蔓延，但在結束這篇關于美國銀行業的備忘錄之前，我需提及銀行目前所面臨的最大隱患之一：以商業地產（尤其是寫字樓）為抵押的貸款所引發諸多問題的可能。”馬克斯總結說。

馬克斯認為，寫字樓抵押貸款和其他商業地產貸款很可能出現顯著違約，一些違約已然發生，但這也并不一定代表相關的銀行將遭受損失。假設貸款是以合理的抵押率發放，那么在銀行貸款受到威脅之前，每筆抵押貸款的償付次序之下都應有足夠的股權權益來承納損失。

此外，馬克斯進一步指出，抵押貸款違約通常并不意味著全劇終，而是貸款人與業主談判的開端。在許多情況下，其結果可能是重組貸款條約以延長貸款期限。