近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布2023年第一季度上海房地產(chǎn)市場報告，報告均顯示今年第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，復(fù)蘇跡象初顯。

辦公樓市場方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，一季度帶看量和問詢量顯著增加，不過大部分租戶延續(xù)了謹慎的租賃策略，故租賃成交相對緩慢。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，一季度上海寫字樓市場錄得3個新項目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積約15.6萬平方米，凈吸納量約3.8萬平方米，全市空置率約18%，環(huán)比微升0.5個百分點。

租金方面，多家機構(gòu)的報告均顯示，租金報價環(huán)比基本持平。

仲量聯(lián)行的報告顯示，中央商務(wù)區(qū)租金下降有所放緩，然而市場預(yù)期仍較為謹慎，租金環(huán)比微降0.1%。部分租戶利用市場租金下調(diào)的機會協(xié)商更多優(yōu)惠條件，但部分超甲級辦公樓仍彰顯韌性，租金已率先上升。非中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比下降0.5%，盡管臨近中央商務(wù)區(qū)板塊以及熱點板塊的租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，但整體市場的大供應(yīng)環(huán)境仍使租金承壓。對于空置率較高的項目和板塊，業(yè)主信心仍顯不足。

零售物業(yè)市場方面，機構(gòu)的報告顯示，受惠于一季度上海購物中心的客流量大幅回升，需求熱度持續(xù)回升。其中于疫情后迭代更新的餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。CBRE的報告顯示，餐飲業(yè)態(tài)以47%占比位列零售市場需求首位；仲量聯(lián)行的報告也顯示，消費品零售緩慢復(fù)蘇，品牌在擴張方面仍持謹慎觀望態(tài)度。

仲量聯(lián)行的報告顯示，一季度上海零售物業(yè)表現(xiàn)進一步分化，部分項目仍面臨較多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致整體市場空置率略有上升，核心商圈空置率上升0.2個百分點至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1 個百分點至13.4%。租金方面，消費品零售的緩慢復(fù)蘇繼續(xù)給品牌和業(yè)主帶來壓力，一季度租金保持下降趨勢，但較前一季度降幅收窄。其中核心商圈首層租金環(huán)比下降0.4%；非核心商圈業(yè)主更愿意提供一些租金優(yōu)惠以保留現(xiàn)有租戶，首層租金環(huán)比下降0.9%。

投資市場方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，2023年一季度，上海大宗交易總成交量達到247.6億元，同比增長0.65%。一季度，機構(gòu)投資者的成交金額占全市成交總額的80%，相較于去年的40%顯著上升。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓仍受到機構(gòu)投資者的青睞，兩宗超50億元的大體量項目將產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量占比拉高至72.4%。盡管長租公寓單項目體量較小成交金額有限，然而就成交數(shù)量而言，長租公寓在所有成交中占比達到23%。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越表示：“未來6個月，上海寫字樓市場預(yù)計迎來近99萬平方米的新增供應(yīng)，集中位于花木、北外灘、前灘、徐匯濱江等板塊，預(yù)計整體空置率上行壓力增大。2023年上海精準錨定‘促經(jīng)濟、擴內(nèi)需、穩(wěn)增長’。目前從一季度的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，整體運行平穩(wěn)呈現(xiàn)回升的態(tài)勢，一方面得益于國家和上海市政府出臺的一系列穩(wěn)經(jīng)濟政策效應(yīng)持續(xù)釋放，另一方面得益于上海自身的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和‘五大中心’優(yōu)勢。伴隨著各行各業(yè)回歸常態(tài)運作，商務(wù)活動增加，企業(yè)信心將逐季提振，為下半年上海寫字樓市場回暖奠定基礎(chǔ)。”

仲量聯(lián)行預(yù)計，在良性復(fù)蘇趨勢下，2023年上海辦公樓市場凈吸納量約為85萬-95萬平方米。不過，市場需求端復(fù)蘇的同時，供應(yīng)端壓力仍不可忽視。仲量聯(lián)行追蹤的30余個子市場數(shù)據(jù)顯示，2023年將迎來135萬-145萬平方米新增供應(yīng)入市，成為上海辦公樓市場歷史上第二個供應(yīng)高位。