“駱駝”是新城控股（601155.SH）董事長王曉松對新城的比喻。對于房企尤其是民營房企而言，2022年就像無邊無際的沙漠，篤信“駱駝文化”的新城已穿越沙漠輕裝上陣。

報告顯示，2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。

“雙輪驅(qū)動”是穿越周期關(guān)鍵籌碼

“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方。”王曉松在2022年業(yè)績發(fā)布會上如是說。長期以來，公司堅持的“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略模式，在新城穿越周期中起到了關(guān)鍵作用。

年報顯示，新城控股的物業(yè)出租及管理于期內(nèi)實現(xiàn)收入 92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營業(yè)收入占比提升至7.99%；毛利達到67億元，占公司毛利約28.95%；毛利率為72.6%。商業(yè)運營總收入首次超百億為100.06億元，同比增長15.82%。

2022年，新開業(yè)15座吾悅廣場，公司在全國140個城市布局194座吾悅廣場，其中157座是重資產(chǎn)，37座為輕資產(chǎn)。

另外，在輕資產(chǎn)方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營收入7億元，占商業(yè)運營總收入7%，較2021年占比提升三個百分點。

2023年，新城控股計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。被問及該目標是否顯得有些保守時，王曉松解釋，除了個別特殊年份，公司希望確保對外的目標完成率，至于年底可以超額完成多少，也將爭取交出一份令投資者滿意的答卷。

隨著商業(yè)銷售數(shù)據(jù)的明顯回暖，新城似乎越來越接近王曉松提到的“超額完成率”。王曉松透露，1-3月，125座（可比）廣場日均的銷售額是同比增長3%，日均的總客流量同比增加4%，另外，總銷售額方面，目前140座廣場較2022年125座廣場同比增長11%，客流總額增長13%。

“總體而言，這些數(shù)據(jù)好于我們的預期。我們判斷今年會是前低向平，哪怕是3月份有所回落，市場依然是復蘇的趨勢。”王曉松說。

恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面

新城始終恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，確保現(xiàn)金流安全。截至2022年底，新城有息負債同比下降了186億元，剩下713億元，保持低水平。在手現(xiàn)金余額314.63億元；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

“去年政策上提出了‘三支箭’，從第一支箭的信貸支持，到第二支箭的債券融資，直至第三支箭的股權(quán)的融資，新城都被這三支箭射中了。”王曉松表示，作為示范房企，新城在融資端不斷取得突破。2022年5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；2022年6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)；2022年9月和12月在中債增全額擔保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平；12月，公司150億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持。

今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。管理層回應，定增計劃已經(jīng)在3月13日通過董事會審議，3月29日通過股東大會審議，會以最快的速度上報到交易所，申請注冊。

值得關(guān)注的是，新城持有的吾悅廣場也成為現(xiàn)金流的重要來源之一。據(jù)管理層介紹，2022年新城控股通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，替換金額約64億元，為融資性現(xiàn)金流提供了重要補充。3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。業(yè)內(nèi)人士表示，這是首次將REITs項目申報涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如若政策落地，對于以新城為代表的涉足商業(yè)地產(chǎn)的公司而言意義十分重大。