海報(bào)設(shè)計(jì) 郁斐

商業(yè)綜合體，是城市中最常見且體量最大的一種消費(fèi)和文化休閑場所，聚集了多種城市公共功能。

改革開放以來，中國開始建設(shè)第一批現(xiàn)代商業(yè)綜合體，以北京和深圳的“國貿(mào)”為代表。2000年后，城市購物中心模式開始興盛，到2010年代，許多三四線城市也開始把商業(yè)綜合體建設(shè)作為改變城市形象，進(jìn)行新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要載體和手段。經(jīng)過二三十年的建設(shè)，商業(yè)綜合體的建造運(yùn)營風(fēng)格迭代出新，一批建成年代較早、曾經(jīng)風(fēng)頭十足的商場面臨業(yè)態(tài)老化、吸引力下降的窘?jīng)r。這些商場往往位于中心、次中心地段。

例如，位于上海楊浦區(qū)第二大商圈——控江路的假日百貨（原仟村百貨）1999年成立，一度引領(lǐng)了控江路時(shí)尚，進(jìn)駐品牌性價(jià)比高，受到周邊社區(qū)歡迎。后逐漸小商品市場化，而后空置近10年。

在新的綜合體不斷向郊區(qū)拓展時(shí)，一些位于傳統(tǒng)商圈的老綜合體漸顯頹勢，門可羅雀甚至關(guān)停，就像愛德華·蘇賈（Edward Soja）提到的城市中的“空洞”。

所有的建筑都會“老去”。近年，商場更新、商圈升級成為城市提振消費(fèi)、城市更新的熱門詞。今年開年以來，北京、上海、天津等城市都有商業(yè)綜合體升級換代的動向傳來。

在城市更新的視角下，老一代的商業(yè)綜合體可以在空間細(xì)節(jié)上做出哪些改變，以促使煥發(fā)新生？

位于楊浦區(qū)第二大商圈——控江路的假日百貨（原仟村百貨）1999年成立，一度引領(lǐng)了控江路時(shí)尚。趙忞 圖

商場衰落的三種跡象

早年間建設(shè)的商業(yè)綜合體，當(dāng)顯出衰敗跡象之時(shí)，多少均具備以下一些特征：

1. 外立面的老化和破損。街道立面是展現(xiàn)城市文化風(fēng)貌最重要的載體，且建筑物外立面的清潔和修繕成本相對更低、較易操作。如果外立面的維護(hù)也難以為繼，說明物業(yè)和運(yùn)營者的失職或者該項(xiàng)目已運(yùn)營不佳、無力開展。

2. 消費(fèi)者找不到入口——建筑底層被較為隨意地出租給零售小店、便利店，店面切割越來越零碎，消費(fèi)者難以進(jìn)入建筑內(nèi)部消費(fèi)。比如，上海四川北路上的一些綜合體，由于人行道過于狹窄，商業(yè)尺度只能局限于“底商”形態(tài)，消費(fèi)者也只能匆匆買點(diǎn)東西離開，完全無法停留和進(jìn)入。消費(fèi)的形態(tài)限制了店鋪的升級，而店鋪的低端化也消解了地段的優(yōu)勢。

從百貨商店時(shí)代開始，城市的商業(yè)綜合體就本著以中庭為中心串聯(lián)各層店鋪的形態(tài)，如果消費(fèi)者進(jìn)入不到建筑內(nèi)部，也就意味著這座建筑原本設(shè)計(jì)的中庭模式失能了。

盛邦國際大廈的下層曾是多層商業(yè)綜合體，擁有快時(shí)尚品牌C&A，即現(xiàn)在廣蓮申的位置。現(xiàn)上層部分改為WeWork辦公，但主入口很難找到，并且本應(yīng)辦公和商業(yè)分置的一個(gè)側(cè)門至今還可以通往更高層的撈王火鍋店。趙忞 圖

3. 消費(fèi)者只局限于綜合體1~2層最臨街位置的消費(fèi)，更高層的商鋪選擇“外掛樓梯”的方式引流。一些大城市的綜合體有這樣的情況：高層的商鋪以餐飲為主，人們通過不同商戶外置的不同電梯進(jìn)入消費(fèi)。這是一種外立面破損的情況，也是綜合體管理失控的表現(xiàn)。

空間改造的兩個(gè)建議

商業(yè)綜合體的更新越來越受到關(guān)注。一般而言，商業(yè)綜合體的空間改造會注重以下兩個(gè)方面，同時(shí)輔以管理思維上的改變：

1. 創(chuàng)造更多的廣場、前廳型的公共空間，通過開敞空間的設(shè)計(jì)明確告知消費(fèi)者“門在哪”。哪怕把門前廣場作為停車場使用，也能有效吸引消費(fèi)。很多老城區(qū)的商業(yè)綜合體之所以難以“升級”成為城市文化地標(biāo)，都是因?yàn)橥＼囄徊粔颍荒芪苓吷鐓^(qū)居民。

如果原本停車位較為充足，這些開敞空間可以經(jīng)常舉辦裝置展覽、創(chuàng)意市集等地標(biāo)型的活動，展現(xiàn)商業(yè)特色。對于一些街道原本較為狹窄，綜合體緊貼車行道的商圈而言，部分綜合體甚至需要將底層敞開，通過丟失部分商業(yè)面積來打造引流的空間。

這需要通過測算來達(dá)到引流與盈利的平衡，放棄傳統(tǒng)店鋪?zhàn)饨鹩摹鞍狻北粍幽Ｊ剑D(zhuǎn)型成為“帶領(lǐng)店鋪盈利的管理者”主動模式。

2.打開“黑盒子”。“黑盒子”“白盒子”“透明盒子”的說法脫胎于博物館美術(shù)館設(shè)計(jì)。

在商業(yè)綜合體中，“黑盒子”指的是內(nèi)部全部為人工采光通風(fēng)，外立面幾乎不設(shè)窗戶而掛大幅海報(bào)作為視覺焦點(diǎn)的模式，或者雖然有窗戶但是主要作為倉庫和辦公室使用的形態(tài)（常見于古典主義或Art Deco風(fēng)格老建筑改造的商業(yè)綜合體）。這種形態(tài)也與傳統(tǒng)的“環(huán)繞中庭的流線設(shè)計(jì)”直接相關(guān)，消費(fèi)者不需要知道店鋪布置的背后是什么，只是用外部人工景觀，來向消費(fèi)者傳達(dá)情緒，調(diào)動其消費(fèi)欲望。

“白盒子”則會有一面（通常是主入口面）透明玻璃幕墻，外部不一定能看到內(nèi)部的店鋪，但可讓自然光可以進(jìn)入建筑內(nèi)部，創(chuàng)造有趣的光影空間，形成個(gè)性裝飾。夜間還能透出炫彩景觀，吸引消費(fèi)者。

從左至右分別為外立面不開窗也不做表皮設(shè)計(jì)的“黑盒子”、外立面不開窗但是做透明化和燈光設(shè)計(jì)的“假白盒子”或“半白盒子”（部分區(qū)域可接受自然光），以及開大窗但是通過不透明貼花或其他半透明燈光設(shè)計(jì)而成的“白盒子”。趙忞 圖

到了2020年前后，綜合體的設(shè)計(jì)從“白盒子”進(jìn)一步轉(zhuǎn)向了“透明盒子”，綜合體希望街道上的人能看到商場內(nèi)部發(fā)生了什么，引發(fā)玻璃幕墻內(nèi)外的互動，讓街道上的人感知消費(fèi)場景，從而被吸引進(jìn)來。

上海淮海路商業(yè)街夜景 視覺中國 資料圖

上海新天地夜景 視覺中國 資料圖

以淮海路新天地為代表的“透明盒子”，上層同時(shí)做了體量削減，留出更多的公共平臺和綠化空間。

正如沃爾特·本雅明在1935年《拱廊街計(jì)劃》中提到的“人群是一層帷幕，熟悉的城市隔著這層帷幕如同幻影般召喚著都市賞游人，這幻影時(shí)而是風(fēng)景，時(shí)而是房間。這兩者一起幻化為百貨商店，利用賞游人自身來推銷其貨品。”這指向了城市商業(yè)綜合體對其原型的回歸。

面臨活力危機(jī)的老舊商場往往是“黑盒子”。可以考慮在不改變原本結(jié)構(gòu)的情況下、進(jìn)行表皮收縮，打開“黑盒子”，形成一些開敞的露臺、花園等公共空間。

這一方面增加城市的綠化面積，另一方面告知路人“樓上有好風(fēng)景”，并緩和過于垂直整齊的外墻對街道形成的壓迫感。

很多新建的綜合體正以熱帶雨林等各種奇觀場景吸引消費(fèi)者嘗鮮、打卡，外立面建筑改變不了的老綜合體也可以探索將一些景觀外置，形成城市地標(biāo)，吸引客流探店。

進(jìn)一步看，老商業(yè)綜合體建設(shè)的初衷，往往倚賴于地段優(yōu)勢，人流是天然存在的，不需要刻意引流的設(shè)計(jì)。綜合體只需盡量用足占地面積，創(chuàng)造更大的商業(yè)空間對外出租，依靠租金生存即可。運(yùn)營模式相對簡單。

當(dāng)下，綜合體之間的競爭越來越激烈，需要想方設(shè)法創(chuàng)造獨(dú)特性、舒適性、話題性等等來吸引客流。也因此，其空間多著重于場景體驗(yàn)，甚至通過打造文化場景、引進(jìn)名氣更響的“首店”，幫助綜合體的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)正循環(huán)。其運(yùn)營模式更為精細(xì)。

老舊綜合體想要煥發(fā)新生，途徑不僅在于空間改造，也需要在管理模式、運(yùn)營模式上探索。

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