為重點(diǎn)解決新市民、 青年人等群體住房問題，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)出手規(guī)范住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，加大信貸支持力度、拓寬多元化投融資渠道。

2月24日，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息稱，為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》。

《意見》共17條，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向 ，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提， 重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化 、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展， 為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

《意見》明確，金融支持住房租賃應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、 青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房、盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。

同時(shí)，《意見》重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。 金融支持住房租賃應(yīng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，提升長(zhǎng)期租賃住房的供給能力和運(yùn)營(yíng)水平。

《意見》要求信貸和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化。信貸市場(chǎng)主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動(dòng)性和日常運(yùn)營(yíng)需求。 資本市場(chǎng)側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長(zhǎng)期融資工具。

加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度

《意見》提出要加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度。 

具體來說，支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過5年。

同時(shí)，兩部門鼓勵(lì)發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。

《意見》提出，對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限最長(zhǎng)不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

此外，《意見》還支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款 ，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開發(fā)貸款 ，期限最長(zhǎng)不超過20年。對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過5年。

拓寬多元化投融資渠道：創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券( Cover Bond)

除了傳統(tǒng)的信貸支持，兩部門還提出要拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道。 

具體來說，包括支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)。

同時(shí)，《意見》還提出要?jiǎng)?chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券(Covered Bond)。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。

對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金( REITs)，《意見》提出在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)， 防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

住房租賃金融業(yè)務(wù)不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資

在加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理上，《意見》提出，要嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。

具體來說，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

在信貸資金管理上，《意見》要求商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、 貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款期間項(xiàng)目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時(shí)收回貸款。

在住房租賃金融管理上，《意見》要求嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。 加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃 金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。