2月24日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察—2023年2月》指出，在房地產(chǎn)到期債券仍處高位之際，銀行融資渠道對(duì)于民營(yíng)房企至關(guān)重要。

根據(jù)惠譽(yù)報(bào)告，未實(shí)質(zhì)性違約或進(jìn)行資本市場(chǎng)債務(wù)重組（包括債券交換或展期）的中資民營(yíng)房企（未出險(xiǎn)民營(yíng)房企）的再融資需求在未來12個(gè)月將上升。2023年3月至2024年2月期間到期或可回售的境內(nèi)及美元債券本金總額同比將增加8.9%，達(dá)1672億元人民幣。

與此同時(shí)，2023年1月民營(yíng)房企的無抵押境內(nèi)債券發(fā)行仍未“破冰”，并且境外一級(jí)市場(chǎng)或不會(huì)很快恢復(fù)常態(tài)。大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（萬達(dá)商管，BB+/穩(wěn)定）近期的交易凸顯了投資者對(duì)購(gòu)物中心和酒店運(yùn)營(yíng)企業(yè)——而非純房地產(chǎn)開發(fā)商的信心。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為，得益于在當(dāng)前政策指引下貸款渠道更加通暢，強(qiáng)資質(zhì)民營(yíng)房企或轉(zhuǎn)向銀行為到期債券再融資。碧桂園控股有限公司已獲得3.3億美元“內(nèi)保外貸”貸款用于再融資，萬達(dá)集團(tuán)也正與一家境內(nèi)銀行洽談?dòng)嘘P(guān)償付2023年3月到期美元票據(jù)的事宜。

此外，自政策松綁以來，有三家在港股上市的未出險(xiǎn)民營(yíng)房企通過股權(quán)配售已凈募集120億港元，其中部分募集所得將用于境外債務(wù)再融資。

與此同時(shí)，惠譽(yù)認(rèn)為，中小型房企仍面臨壓力。中小型未出險(xiǎn)民營(yíng)房企的償債壓力可能不會(huì)得到緩解，因?yàn)檫@些企業(yè)大多并沒有充足的優(yōu)質(zhì)未抵押資產(chǎn)用以獲得額外銀行貸款或國(guó)有增信公司的擔(dān)保。鑒于目前購(gòu)房者持謹(jǐn)慎態(tài)度，銷售的恢復(fù)亦尚需時(shí)日。

尚未發(fā)行國(guó)有增信公司擔(dān)保境內(nèi)債券的房企占未出險(xiǎn)民營(yíng)房企未來12個(gè)月到期債券的一半以上，其中3月、4月和7月是債券到期高峰月份，規(guī)模在113億元人民幣至170億元人民幣之間。

惠譽(yù)預(yù)計(jì)，將有更多困境房企對(duì)存量債券進(jìn)行整體重組，因?yàn)橥顿Y者預(yù)計(jì)住宅銷售的恢復(fù)雖更可預(yù)見，但仍需較長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)單個(gè)到期債券進(jìn)行再次交換或展期或?yàn)榱硪环N選擇。

根據(jù)惠譽(yù)梳理統(tǒng)計(jì)，自去年11月政策制定者放寬融資規(guī)定以來，至少八家困境房企已完成或報(bào)稱已開始在境內(nèi)外市場(chǎng)上對(duì)其存量債券進(jìn)行整體重組——主要形式為展期。此前，僅有廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（限制性違約）一家公司在流動(dòng)性緊張之際對(duì)存量美元債進(jìn)行了展期。

困境房企未來12個(gè)月的到期債券規(guī)模同比持平，為3700億元。中國(guó)恒大集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司和佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（包括境內(nèi)運(yùn)營(yíng)公司）位列前三，到期債券本金總額增長(zhǎng)2.9%，達(dá)1180億元人民幣。