近期以來，包括山東、河南、安徽、四川等多個省份在內，均提出提高預售門檻，開展“現房銷售”試點。在此之前，1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位”。

實際上，現房銷售在一些地方早就有零星試點。如2020年3月，海南率先要求新出讓土地建設的商品住房，全部實行現房銷售制度。在全國住房和城鄉建設工作會議作出新部署之后，又有多地宣布跟進試點，現房銷售進入擴容、提速階段，是顯著趨勢。

這一變化與近年來房地產市場出現的新情況直接相關。眾所周知，預售制對應的房地產市場“高周轉、高杠桿、高負債”開發模式，在過去很多年都與中國城鎮化的快速推進和房地產市場的需求高度合拍。但是，隨著市場變化和城鎮化進入新階段，該模式的弊端也日益顯現。

尤其是去年以來，部分開發商陷入流動性困境，導致樓盤爛尾甚至出現停貸風波，這令預售制背后的風險被進一步放大，推進現房銷售自然就有了更多的共識。相比交付期動輒長達一兩年的預售制，“所見即所得”的現房銷售，能有效降低房屋爛尾和質量安全等風險。在此時加速推進預售制向現房銷售轉變，有助于控制房地產市場交付風險的新增量，為市場平穩運行夯實基礎，同時也利于消費者信心的恢復。

當然，指望現房銷售在短時間內完全代替預售制，并不現實。一方面，現房銷售對開發商的資金實力、質量管控水平等提出了更高的要求。而目前房地產市場整體上處于轉型階段，相當一部分開發商仍面臨較大的運營壓力，現房銷售的推進速度必須要考慮到行業和企業的發展實際。同時，也需要配套金融支持的完善。

另一方面，預售制實行了近三十年，其與土地出讓、城市開發等深度關聯，要徹底完成轉軌，可謂茲事體大，涉及諸多系統性的優化、調整。有專家預測，未來5年，全國現房銷售規模占比將有望由目前的13.9%升至20%，這或許更符合現實。實際上，這次多地的試點部署，也都強調是“鼓勵”和“探索”，而并非硬性要求。

綜合來看，全國住房和城鄉建設工作會議所提出的——有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，這種“兩手都要抓”的安排，是最為穩妥的方式。

著眼于房地產市場的發展趨勢，銷售模式的轉變是必然的。適時加速和擴大現房銷售試點，就是要為銷售模式的調整提供更多的經驗參考，以保障平穩過渡。包括市場對現房銷售的反應如何，是否會出現讓消費者擔心的漲價現象，又會出現哪些新問題等，都需要從更多的試點中去找到答案，并據此制定更完善的應對方案。

但同時，銷售模式的調整不可能一蹴而就，對于仍將在較長時間內作為銷售主流模式的預售制，也必須繼續完善，最大限度實現趨利避害。其中，資金監管就是關鍵環節之一。在這方面，近幾年針對房地產市場的新變化，從國家相關部門到地方政府，都出臺了一系列的應對之策，當前重點就是要落實好。