與六百年南京明城墻中華門段一河之隔，規劃建設總投資160億元的“巨無霸”商業項目，正悄悄施工。

這個備受關注的“地王”項目，在之前被外界批評為“未批先建”。近日，更是遭遇了國家最高文物主管部門的一紙“否決”——今年6月11日，國家文物局駁回了該地塊的規范設計方案。

按照正常的項目開發流程，因為涉及到國家重點文物保護單位明城墻，所以，相關施工單位向國家文物局報批規劃設計方案，是“前置程序”，獲得批準后，方可向當地規劃部門申請規劃審批手續。

這次被否，也意味著，這個“巨無霸”項目的規劃方案將被“回爐”修改。6月14日，招商地產南京公司品牌負責人王思舒對澎湃新聞（www.kxwhcb.com）表示，對于上述相關未批復手續，項目公司正在按照國家主管部門的修改意見完善。

澎湃新聞記者13日來到項目現場，這里已建起了一棟四層的售樓處。若按目前的建設體量，有可能造成城墻觀賞視線部分被高樓遮擋，破壞城墻的景觀風貌。

不過，據當地媒體報道，該項目于去年8月就已開工。

明城墻旁規劃百億商業項目

這個官方規劃名為“越城天地”地塊的項目，北依秦淮河，南抵應天大街，東鄰中山南路，西至鳳臺路，坐擁寸土寸金的鬧市區。占地面積之大，達到32公頃，足可容納40多個標準足球場，因此被公眾冠以“巨無霸”。

2016年底，該地塊甫一上市，就吸引了眾多目光，更成為開發商們爭奪的焦點。2017年2月，招商地產在經過歷時4小時、395輪競價后，最終以98.1億元的高價拿到了該“地王”，刷新了南京當時的出讓地塊總價紀錄。

之后，該地塊由招商、碧桂園、香港置業合作開發，三家開發商組建南京盛香園房地產開發有限公司，投資160億建設。

今年4月19日，南京市規劃局發布了該地塊的規劃設計方案批前公示。

根據規劃顯示，該項目將打造文化旅游特色街區，是涵蓋商業、住宅、文旅、酒店的大型綜合體項目，與東面的大報恩寺遺址公園遙相呼應。項目總建筑面積59.59萬平米，其中地上、地下建筑面積分別約為21.76萬平米、37.83萬平米。

因其位于中華門外的城南歷史城區范圍內，為了符合南京城南傳統古巷的建筑風格，建筑被嚴格限高，住宅用地不高于12米，商業用地不高于9米。又因北面緊靠明城墻，近墻及近河處部分限高更為嚴苛，以建立與城墻良好的視線關系。同時，在建筑密度方面也做了硬性的要求。

以上多項限定條件，是擺在開發商面前的巨大挑戰。如果處理不好，工期進度將面臨不確定性因素。而最引人關注的則是，公眾對其破壞明城墻景觀風貌的憂慮。

規劃設計方案被否

距南京官方披露規劃設計方案批前公示兩個月不到，國家文物局于6月11日下發了《南京城墻控制地帶中華門越城天地地塊項目的意見》，駁回了江蘇省文物局對該項目規劃設計方案的請示。

駁回的理由是，擬建項目體量過大，對文物景觀風貌影響較大。

國家文物局在修改意見中表示，該項目應嚴格遵守《中華人民共和國文物保護法》《南京市歷史文化名城保護規劃》《南京城墻保護規劃》和《南京城墻保護條例》的相關管理規定，嚴格控制建筑密度、高度、規模和體量，并優化外觀設計，與南京城墻及周邊環境景觀風貌相協調。

國家文物局提到，要進一步確認地塊地平高度，以明確擬建建筑總高度和檐口高度。每組建筑不宜過長，建議中間適當設置綠化空間，避免體量過大影響城墻景觀風貌。

對此，上海交通大學建筑文化遺產保護國際研究中心主任曹永康對澎湃新聞表示，南京明城墻是全國為數不多的都城城墻，具有很高的歷史文化價值，因此為了做好保護，宜在商業開發上適當做出犧牲。

不過，這并不代表不可以搞商業開發，如果能控制好建筑的容積率、密度、高度等，處理好商業開發與文化遺產保護的關系，其實是可以相得益彰的。

就越城天地地塊開發而言，曹永康認為，首先要充分遵守上位的保護規劃，其次要做好影響評估報告，邀請專家給出足夠專業的指導性意見，指出規劃中的問題并作修改。

最為重要的是，應該增加該項目北側的“退讓距離”，嚴格限制建筑高度，并縮短建筑的連接面，最好興建小型建筑，增加城墻的“通透感”，避免破壞城墻的景觀風貌。

曹永康建議，在對規劃布局調整時，可考慮將綠化集中到該地塊的北面，對城墻保持尊重，將歷史建筑作為商業綜合體的借景，讓居民在休閑中享受歷史文化帶來的美和教化。

曾被曝“未批先建”售樓處

盡管越城天地地塊的規劃設計方案仍未批復，但據《現代快報》今年1月刊發的報道稱，該項目售樓處于去年8月就已經開始“無證施工”。

據《現代快報》引述監理單位負責人的話稱，當時，該項目規劃許可、施工許可均沒有，“施工方就連正規的施工圖紙都沒有”，但售樓處已經蓋了四層。當時，《現代快報》記者走訪時，幾個工人還在操作一臺大型吊臂進行現場作業。

日前，澎湃新聞查詢南京市規劃局官網發現，該項目在取得“用地規劃許可”、市政工程規劃許可之外，已于今年4月17日先補齊了售樓處的施工許可，但整個項目的施工許可仍未公布。

6月13日下午，澎湃新聞記者來到越城天地地塊現場看到，在應天大街等主干道一側，工地外圍全部被數米高的圍墻圍住，很難看到里面的實際情況。

記者在工地周圍轉了一圈發現，該地塊住宅項目案名被開發商定為“應天府”，在宣傳文案中宣稱，是“南京源址，府院國宅”，并以李太白、韓熙載、王羲之、陶朱公等古代名人的“選擇”彰顯品位。

后來，記者從西北側的一處入口進入，在里面發現，數名頭戴安全帽的工人穿梭在空曠的工地上，但這里大部分處于未開工狀態，數臺打樁機和挖掘機停放在工地的多個角落，看起來已被平整過的部分土地正裸露著。

在靠近秦淮河的工地北側，橫亙著一條綿延五六百米的基坑。深數米的基坑東側，一幢高約15米的建筑格外引人注意，該建筑外部布滿腳手架和防護網，有工人站在腳手架上做外部安裝。

這幢建筑地上、地下各兩層，每層面積在200平米左右，主體建筑已經基本完成，陸續有工人進入里面施工。“這里是售樓處，確實是去年8月開始動工的。”多名工人告訴澎湃新聞記者。

國家文物局駁回規劃設計方案后，工地是否已經停工？

澎湃記者隨后來到工地項目部，“早在4月上旬就停工了，其他情況要問媒介對接部門。”該項目一名尹姓負責人對記者的來訪頗為警惕，并指示相關人員查看出入口，防止有人再次進入工地。

起初，尹姓負責人安排一名工作人員聯系相關部門接洽采訪，最終以對方正在開會為由婉拒了采訪。在記者離開時注意到，工地上搭建了兩排集裝箱式工棚，多名項目部人員正在里面辦公，而工棚外面停放著數輛轎車。

之后，澎湃新聞記者又輾轉聯系了招商地產南京公司營銷負責人，他多次以出差為由拒絕回應。

14日上午，招商地產南京公司品牌負責人致電澎湃新聞記者，表示將安排項目相關負責人當面通報規劃整改方案等情況。不料，稍后，又很快取消了這一安排，并回復文字答復稱，對于相關未批復手續，“項目公司正在按照修改意見完善”。