近日，上海的呂女士向澎湃質量觀投訴平臺（https://tousu.thepaper.cn）反映，她2021年在上海青浦區的鉑悅公館買下一套商務型公寓，物業公司為上海途晟物業管理有限公司，物業費為9.8元/月每平方米。呂女士說，由于物業公司未提供事先承諾的“星級酒店式”服務，她與鉑悅公館的部分業主一樣，拒絕繼續繳納2022年的物業費。對于此，鉑悅公館從2023年1月6日起，對未繳納物業費的業主的水電卡充值進行限制，這嚴重影響到了呂女士的生活，她認為物業公司毀約在先，且限水限電行為已經涉嫌違法。

呂女士與上海途晟物業管理有限公司簽署的物業服務合同。受訪者提供

澎湃新聞在2月6日聯系上海途晟物業管理有限公司。一位工作人員回復稱，銷售人員在售房時對業主作出的“可享受鉑爾曼酒店配套”的承諾，只屬于口頭約定，物業公司具體需要提供何種服務，這要按照合同執行。物業公司之所以對業主進行水電費限制充值，是因為部分業主已經逾期半年未繳納物業費，如果補上未繳的物業費，水電費充值額度限制將會立即取消。

消費者投訴：

“星級管家貼身服務，禮遇殿堂級都會生活。”2021年，上海的呂女士在物業公司這樣的宣傳語下，于青浦區的鉑悅公館買下一套商務型公寓。呂女士說，該樓盤的銷售人員曾在售房時向她承諾，業主入住后可以享受毗鄰的鉑爾曼酒店游泳池、高端健身會所等設施，體驗酒店式的服務。

呂女士出具的物業服務合同顯示，鉑悅公館的物業公司為上海途晟物業管理有限公司（簡稱“上海途晟”）。其為業主提供的服務內容包括：室內室外清潔保養管理、洗衣中心管理、私人管家、室內清潔、地鐵站班車等服務。物業公司以9.8元/月·平方米的標準收取業主服務費。

鉑悅公館售房時的宣傳海報。受訪者提供

呂女士說，直到住進來之后，她才知道那些所謂的星級服務與實際不符。作為鉑悅公館業主，她并未能享受到鉑爾曼酒店的相關配套服務。關于服務合同里提到的“至17號線漕盈路站班車服務”也未見蹤影，“室內和室外清潔保養管理服務”則“潦草、敷衍”。所謂的“私人管家管理服務”，僅僅是少量的保安與大樓前臺工作人員。而“商務中心”已被物業占用作為辦公室使用。

呂女士還向澎湃新聞出具了鉑悅公館在售房時的宣傳海報。其上內容顯示，鉑悅公館不僅為客戶提供居家管家服務，還可以為客戶“安排用車、預約私人廚師，上門舉辦家庭宴會”等高端服務。然而，呂女士從未享受過這些服務。

呂女士說，出于對物業公司未能提供所承諾服務的不滿，鉑悅公館的業主曾經對于“是否同意更換現有物業公司”一事進行投票，投票結果顯示，截至目前共139戶業主參與投票，有135戶支持更換物業，占比97.12%。

鉑悅公館業主對物業公司滿意度投票。受訪者提供

呂女士說，雖然業主們大多同意更換物業，但是他們在實際操作時卻發現了諸多困難。他們從有關部門處了解到，要想更換物業公司，需要先成立業主委員會，但成立業委會還需要提供：小區房地產開發商名稱、物業管理公司的名稱、小區的總建筑面積、入住使用率和入住時間等材料。“這些材料都在物業公司的手上，我們業主無法獲得。”

此外，業主們還在鉑悅公館的信息公示牌上發現了物業公司疑似存在“轉包”的情況。在一封名為《征詢意見告示》的公示信息上，物業公司落款為“深圳市卓越物業有限責任公司上海分公司”，而非與呂女士等業主簽訂物業服務合同時的主體——上海途晟物業管理有限公司。

《征詢意見告示》落款為“深圳市卓越物業有限責任公司上海分公司”。受訪者提供

另一位業主則向澎湃新聞反映，他從未與鉑悅公館方簽訂過任何物業合同。這位業主提供的微信聊天截圖顯示，他向物業公司的工作人員詢問為何沒有簽訂物業合同，該工作人員要他去問銷售人員，銷售人員未對此問題作答。

呂女士說，出于以上對物業公司的種種不滿，她和鉑悅公館的部分業主從2022年起，開始拒絕向鉑悅公館繳納物業費。對于他們拒繳物業費的情況，鉑悅公館從2023年1月6日起，開始對逾期半年未繳納物業費的業主的水電卡充值進行限制。水費只在每周二、周四充值，一次最多50元，電費則是在每周一、三、五，一次最多100元/次。呂女士說，這一限制嚴重影響了她的日常生活，她不能接受物業公司限水限電的行為。“明明是物業毀約在先，我們迫于無奈才拒交物業費，我認為物業公司限制水電的行為已經涉嫌違法。”

另一業主與物業公司的聊天截圖。受訪者提供

企業回應：

針對上述情況，澎湃新聞2月6日聯系上海途晟物業管理有限公司。一位工作人員回復稱，銷售人員在售房時對業主作出的“可享受鉑爾曼酒店配套”的承諾，只屬于口頭約定，物業公司具體需要提供何種服務，這要按照合同執行。上海途晟為鉑悅公館的業主們在每層樓都配備了公用的洗衣機與烘干機，每次使用時只需掃碼支付即可。關于地鐵班車、室內清潔等服務，這屬于物業服務里的增值服務部分，上海途晟曾在2022年11月對業主們“是否需要增值服務”進行征詢，由于只有6.23%業主需要增值服務，物業公司依據少數服從多數的原則，取消了增值服務。目前，鉑悅公館的物業費已經恢復到原始備案價8元/月每平方米。澎湃新聞從呂女士處證實了這一說法，物業公司的確曾經征詢過業主意見，且大多數業主選擇放棄了上述付費服務。

物業公司對逾期半年未繳水電費的業主限制水電費充值的通知。受訪者提供

該工作人員還稱，他們之所以對業主進行水電費限制充值，是因為部分業主逾期半年未繳納物業費，如果補上未繳的物業費，水電費充值額度限制將會立即取消。

至于上海途晟與深圳卓越物業有限責任公司上海分公司存在何種關系，該工作人員回復稱：“上海途晟物業是深圳卓越物業旗下的一個小物業。”至于物業公司是否存在“轉包”的問題，她個人并不清楚。

律師說法

針對此事，律師馬佳燕認為，根據民法典的相關規定，如果一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

鉑悅公館征詢意見后取消1.8元/月·平方米的增值管家服務。受訪者提供

然而，要證明售樓廣告等宣傳資料構成虛假宣傳或欺詐，必須要具備明確具體的特征。呂女士所提供宣傳海報中描述的物業服務僅是“星級酒店式”物業服務，無其他證據證明銷售宣傳中有具體說明業主可享受鉑爾曼酒店的配套設施的內容，因此若僅以此為由主張合同簽訂過程中存在欺詐行為撤銷合同或承擔違約責任，則存在較大難度。

馬佳燕認為，物業公司對業主進行限水限電的行為違法。用水用電系業主與自來水公司和供電局之間的供水供電合同關系，只有當業主出現合同約定或法律規定的情形時，自來水公司或供電局才有權停止供水供電。同時，根據物業管理條例相關規定，物業公司僅有對供水供電設備進行維修和保養的合同義務，并非供水供電合同的當事人，因此物業公司無權對業主限水限電，若物業公司擅自對業主限水限電，給業主造成損失的，受損業主可以追究物業公司的侵權責任或對物業公司主張排除妨害。

此外，律師趙良善稱，根據《民法典》第二百七十八條規定，業主共同決定事項，應當經參與表決專有部分面積過半數、且參與表決人數過半數的業主同意。上海途晟物業公司在服務合同里承諾給業主的“地鐵站班車服務、室內室外清潔服務、商務中心”屬于業主的共同利益，如果取消該項服務，需經半數以上的業主的同意。而澎湃新聞注意到，根據一張落款為青浦鉑悅公館物業服務中心的《關于對鉑悅公館征詢意見結果情況公示》顯示，鉑悅公館已交付業主為412戶，此次征詢過程中，僅有185戶選擇不需要增值服務，這只占了已交付業主的44.90%。

關于呂女士所訴物業公司占用“商務中心”作為辦公室一事，趙良善解釋，如果根據當初規劃，物業公司有其具體位置，那么物業公司應按照規劃入駐，而不得占用“商務中心”。如果該“商務中心”被定性為業主共有，即便物業公司臨時占用該“商務中心”，物業公司也要繳納占用費，而且該占用費屬于業主共有。