二手房賣家趙某出售房屋后，經常到該房屋附帶的地下室使用電鉆、電焊機等進行作業。買家潘某、梁某成為新業主后不堪其擾，一打聽才知這間地下室是該房屋附帶的，遂起訴賣家要求其交付地下室。日前，南京市中級法院披露這起物權保護糾紛案的判決結果：該院二審改判被告趙某遷出并交付房屋附帶的地下室。

2014年，潘某、梁某從趙某手中買得一套位于一樓的二手房。雙方在買賣合同中未提及地下室事宜。幾年間，趙某經常在涉案房屋下方的一間地下室中使用電鉆、電焊機等進行作業，嚴重影響了潘某和梁某的正常生活。后潘某和梁某打聽得知該地下室系案涉房屋所附帶。但趙某稱該地下室系單位分配，不能交給潘某和梁某。潘某和梁某就向當地法院提起訴訟，要求趙某交付該地下室。

一審審理過程中，當事人均認可趙某對地下室不享有產權，一直由其實際占有使用。潘某、梁某亦未舉證證實地下室的產權登記狀況。一審法院認為，現有證據不足以證實地下室與案涉房產的所有權同屬于一人，不適用從物隨主物轉讓的規則。趙某對地下室并不享有處分權，而雙方簽訂的房屋買賣合同，亦未約定轉讓地下室使用權，故一審法院駁回了潘某、梁某的訴請。潘某、梁某不服，上訴至南京中院。

南京中院二審查明，案涉地下室實際系小區自行車庫的一部分。該自行車庫多年前被改造為多間獨立的地下室，大部分業主均擁有一間。趙某目前在案涉小區并無房產。南京中院認為，涉案地下室設計用途為自行車庫，應屬全體業主共有。趙某轉讓房屋后，其已不具有小區業主成員主體身份，該房屋的相關權益應隨房屋一并轉讓，其對小區共有部分享有的共有和共同管理的權利應一并轉讓，故其不再擁有涉案地下室的相關權利。

案涉地下室雖然設計功能為自行車庫，但在多年前已經被分割給眾多業主獨立使用，故從有利于增進房屋的居住使用功能、尊重大部分業主的真實意愿和合理使用的原則考慮，該地下室應當由先前分配的業主使用。現涉案房屋專有權已轉讓給潘某和梁某，故其有權要求趙某騰空并交付涉案地下室。最終，南京中院改判趙某遷出并交付房屋附帶的地下室。

承辦法官表示，民法典第274條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。案涉小區自行車庫屬于全體業主共有，全體業主均享有共有和共同管理的權利。趙某在幾年前已經出售了涉案小區的房屋，已經不再是涉案小區的業主，其不應再對位于自行車庫的地下室享有共有和共同管理的權利。潘某和梁某作為新的業主，對自行車庫享有的僅是共有和共同管理的權利，其是否當然有權要求趙某交付涉案地下室呢？答案當然是否定的。但是，本案存在特殊的情況——本案小區全體業主多年前已經對自行車庫行使管理權，一致同意分割使用自行車庫，且至今仍保持著分割使用的狀態。在此情況下，小區內的房屋與地下室保持對應附屬關系不僅與廣大業主的意愿一致，也不違反法律相關規定。在買賣雙方沒有特別約定的情況下，新的業主有權向原業主主張交付房屋對應的地下室。