伴隨著房地產市場政策的調整，2022年地產債波動較大。

對于房企融資，金融監管部門在11月召開了信貸形勢座談會，推出金融支持房地產市場“十六條”，隨后又推出房地產融資“第二支箭”、“第三支箭”等舉措。與此同時，銀行、資產管理公司（AMC）也加入到助力房企紓困行列。

從需求側來看，2022年，作為房貸利率定價基準的5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下調過3次，共下調35個基點，其中1月份下降5個基點，5月和8月各下降15個基點。各地在房貸利率、限購限售等政策方面也出現不同程度的放松。

展望2023年，地產債市場會否趨穩？是否需要擔心地產債兌付違約風險問題？

“三支箭”齊發力

2018年，為支持民營企業拓寬融資途徑，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資主渠道，推出“三支箭”的政策組合。2022年11月，“三支箭”齊發力。

11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。在座談會上，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。目前該結構性政策工具具體操作方案正在向商業銀行征求意見，并將于近期推出，以推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。這是“第一支箭”信貸發力。

11月8日，交易商協會官網發布消息稱，為落實穩經濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大“第二支箭”，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。交易商協會發布的相關政策措施是“第二支箭”——民營企業債券融資支持工具的延續和擴容。

11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施后，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮不動產投資信托基金（REITs）盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用等舉措。此為“第三支箭”發力，在“第三支箭”出臺后，多家上市房企和涉房企業籌劃再融資。

2023年地產債市場將如何演繹？

隨著近期助力房地產的政策密集出臺，如何看待2023年地產債市場的表現？

惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍接受澎湃新聞采訪時表示，伴隨強力支持房地產穩定的“三支箭”政策組合相繼出臺，地產外部融資環境得以改善，目前地產債市場情緒明顯提振，價格也普遍出現大幅反彈。但未來地產債的一級發行、二級市場走勢仍將回歸到行業基本面和企業信用風險表現，市場信心的修復將是一個緩慢的過程，只有銷售回暖帶來內生現金流增長才能使行業形成正向循環。落到企業層面，主體信用質量的分化已經在催生地產債市場的信用分層，一些財務杠桿輕、資金彈性好的房企信用水平會持續修復，而財務杠桿重、流動性陷入嚴重困境的房企面臨的再融資環境依然不容樂觀。

“總體而言，地產債的‘至暗時刻’已過去。預計2023年市場整體流動性維持寬松，亦會繼續支持地產合理融資需求，疊加地產行業信用風險暴露已經比較充分，預計隨著銷售的逐漸恢復，地產債發行將出現一定回暖，市場波動也會降低，但市場分化仍將持續。”王興萍說。

興業證券固定收益研究中心總經理黃偉平認為，正向的政策影響能否扭轉行業趨勢，帶來地產債板塊的行情，關鍵仍在于能否看到兩個確定性。第一層確定性在于推進需求的政策是否起效，有效的帶來房地產銷售的拐點。第二層確定性在于信用市場信心的穩固。在等待兩層正向確定性的過程之中，反復的預期波動將會是常態，選擇具有償債能力確定性、更好的安全認可度的標的，節奏上進行偏右側交易會是階段性的更優選擇。

穆迪投資者服務副董事總經理鐘汶權對澎湃新聞表示，預計在房地產行業下滑和經濟增長放緩影響下，隨著避險情緒和信用分化加劇，實力較弱的民企在融資渠道方面仍將面臨最大困難。盡管如此，大多數國企和實力雄厚的民企的融資渠道仍將順暢。

需要擔心部分地產債的違約風險嗎？

受到房地產行業下行，房企經營層面持續承壓影響，地產債兌付壓力攀升。2022年以來新增展期主體數量大幅增加，展期和違約債券規模翻倍。

國元證券研報指出，2022年債券違約主要集中于房地產行業，境內外累計違約本金規模分別約342億元和120億美元。在這種情況下，需要擔心部分地產債的違約風險嗎？

東方金誠研究發展部分析師唐曉琳對澎湃新聞表示，地產債違約風險的下降有賴于房地產行業的趨勢性回暖。2022年以來銷售端、融資端雙向受阻是房企普遍面臨的問題，在此情況下房企的財務數據出現不同程度的惡化，導致房企信用風險維持高位，多家房企信用風險爆發。當前，許多優質房企已獲融資支持，短期內信用風險得到緩解。

唐曉琳指出，然而，我們仍需注意，一是政策惠及面主要集中于少數優質房企，仍有許多房企流動性問題無法得到緩解，信用風險維持高位；二是為避免形式上的違約，許多房企選擇了展期，展期的期限多為一年，這意味著2023年將面臨較大的債券兌付壓力。如果銷售端持續低迷，房企則只能依靠“借錢”來“還債”，長期仍將面臨實質性違約的風險。

惠譽評級亞太區企業評級董事石露露接受澎湃新聞采訪時表示，預計2023年開發商有520億美元債及5000億人民幣債到期或可回售，跟2022年相比，境內債到期增長40%，整體債務到期上升11%。由于境外資本市場持續關閉并且境內資本市場還在恢復初期，2023年的債務償付還是較有壓力，尤其是不在政府流動性支持名單之列的房企可能面臨展期或者第二次展期的壓力。

石露露進一步表示，預期2023年境外資本市場融資將持續受限，即便是有機會發行的國央企，可能也會因為過高的境外融資成本而選擇不發行。境內債券市場受政策支持或將逐步打開，2022年境內發行的90%以上都是國央企，2023年這個比例可能有所下降，但整體的發行還將呈現兩極分化狀態，國央企和頭部民企將占發行的大頭。