無錫一名業主封閉自家陽臺后被物業以“未遵守小區臨時管理規約”告上法庭，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）12月20日從無錫濱湖法院獲悉，該院日前駁回物業公司“恢復陽臺原狀”的訴訟請求，目前判決已生效。

姬林（化名）系涉案小區業主，2019年8月與物業公司簽訂前期服務協議、臨時管理規約，約定禁封陽臺。該小區有別墅、洋房、超高層住宅等四個區域，姬林家為超高層住宅，小區的超高層住戶共320戶。因某些區域入住率低，業主人數暫不符合成立業主大會的要求。2020年5月，223戶超高層住宅業主自發組織填寫“陽臺封閉意見調查表”進行投票，并簽署陽臺封閉承諾書，協商形成統一的封閉方案。姬林按方案由選定的廠家施工，封閉了陽臺，并作為封閉陽臺的樣板展示。2020年8月，物業公司向其送達整改通知書、律師函，因姬林未將陽臺復原，物業公司訴至法院，要求姬林拆除封閉陽臺、恢復原狀。

法院組織當事人對小區進行走訪，確認有超過三分之二的超高層業主已封閉案涉西/南陽臺，采用的顏色、款式相似，整體尚協調，僅從外觀難以精確區分。

對臨時管理規約中禁封陽臺條款的效力問題，法院認為應從規約設立的目的、主體、程序等認定。本案中，臨時規約的設立主體是物業公司，而不是房屋出售前的所有權人（建設單位），設立時間不是售房前，禁封陽臺的條文也未在交易時向業主作專門提示和說明，該條款不應對業主發生法律效力。

對業主是否有權決定商品房套內陽臺封閉，法院表示，商品房套內陽臺屬于建筑物專有部分，其外立面屬于建筑物整體的延伸，具有共有性，故封閉事項雖屬業主自由處分權利，但實施前應征求其他共有業主的意見，確宜納入業主公約。據《民法典》，業主共同決定事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。承辦法官表示，樓盤銷售、業主入住是動態、長期的過程，依日常生活經驗法則可知，業委會往往不能立即成立，鑒于案涉小區超高層住宅與其他三個區域分區管理，本案引入“利益關切業主”概念界定有表決權的比例范圍，即與陽臺封閉影響最密切、利益最關切的320戶超高層業主，認定223戶同意封閉陽臺符合表決規則。