國際房地產策略顧問Savills（第一太平戴維斯）研究部近日發布最新上海甲級寫字樓市場趨勢報告，回顧該市場在2022年第四季度乃至全年的表現，以多維度預判2023年該市場發展方向。

零售消費類及能源企業需求表現活躍

2022年第四季度，上海甲級寫字樓市場迎來近50萬平方米入市，全年供應約130萬平方米。截至2022年末，全市甲級寫字樓總存量為1650萬平方米。第四季度新項目包括：徐家匯中心三期T1、蘇河灣中心、世博濱江鼎博大廈、前灘信德文化中心、前灘國際廣場等。

根據Savills報告：第四季度錄得23.5萬平方米凈吸納量，環比翻一番，主要得益于新項目此前預租。全年凈吸納量自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。2022年內，零售消費類企業的辦公需求尤為活躍，在全年已知成交中占到17%，包括Gucci、New Balance、周大福在下半年均達成了租賃交易。能源行業為另一大需求增長來源，但目前在全市整體成交里的占比較為有限。

鑒于大量供應入市，第四季度全市甲級寫字樓空置率環比上升1.1個百分點，全年上升1.5個百分點。新租和擴租規模較去年有所減小。第四季度全市甲級寫字樓租金指數環比下調0.6%，至每平方米每天人民幣7.2元。全年租金跌幅為1.8%。

展望未來，鑒于過去一年見證了更多央企落滬，繼而刺激了本地自用或租賃用途辦公需求。2023年，上海將繼續大力發展總部經濟，有利于增強企業信心和營商環境，吸引更多國內外企業。Savills分析：盡管挑戰猶存，但疫情管控的放松令市場對經濟反彈的樂觀情緒和預期日益增強。企業應著手為最終的復蘇做足準備，以免錯失未來商機。

2023年，業主計劃推出160萬平方米辦公供應，這也將對租金增長和出租率造成進一步壓力。面對當下辦公升級契機，企業的積極談判有助于獲取到最優租賃條件，例如簽訂長期租約、選擇一些性價比較高的拎包入駐單元或爭取金融補貼等。

值得注意的是，中國將繼續積極投資于能源安全并向可再生能源體系過渡，包括基建（生產/存儲/傳輸類）、政策（全國各地市場/目標等），為更多行業領域及其生態系統（新能源汽車/充電樁/供應設備）及發展綠色技術“小巨人”企業創造了大量商機。這些企業將成為吸納優質辦公樓的有生力量。

投資型買家“出手”優質辦公樓

從上海投資市場來看，投資型買家已著手布局未來市場。2022年第四季度市場共完成大宗成交18宗，合計成交金額達到290億元，環比上升132%。其中，投資型買家交易額占比達86%，主要得益于友邦人壽斥資86億元購入上實中心及凱德投資以76億元接手尚浦中心10棟高品質辦公樓。第四季度多筆大規模交易預示著投資型買家的全面回歸，并顯示出買家對上海甲級寫字樓看好。

Savills分析說，管理層稱將推動REITs試點范圍拓展到市場化長租房及商業不動產等領域。購物中心、寫字樓、酒店等更多商業物業或將看到新的發展機會，同時更多房企將得以盤活存量項目，優化資金退出渠道。以此來看，隨著多維度融資支持政策效果的釋放及疫情管控因素的消除，經濟基本面逐步改善，預計2023年可以看到更多的基金投資者重返商辦市場，優質零售項目也有望迎來復蘇機遇。

對于2023年房地產整體市場趨勢，第一太平戴維斯中國區市場研究部主管、高級董事簡可表示：行業正面臨多年未有的政策利好扶持，房地產如今面臨的基本面也已發生巨大變化。在過去兩年，領先港資開發商大舉布局核心城市、REITs市場啟動、險資增持持有型資產、利基領域投資占比持續上升、專業型小規模運營商崛起等事件都已預示市場對長期可持續營收能力正前所未有的注重。堅持對長期趨勢的把握、以可持續理念經營的投資行為也將是新起點下房地產市場的主流。