11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），《條例》將于2023年2月1日起施行。

根據《條例》，上海將加大對個人“二房東”監管力度，要求其開立租金監管專用賬戶，并按規定將相關資金存入該賬戶。同時，從事住房租賃經營活動的“二房東”轉租房屋達到規定數量，必須辦理市場主體登記。

《條例》進一步明確了住房出租要求，禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋用于出租，并設定規范租賃行為的條款，平衡租賃雙方權利義務關系。

“二房東”須開立租金監管專用賬戶

近年來，長租公寓“暴雷”屢現，部分公寓出租平臺因為自身經營等原因，導致公司破產或負責人“跑路”，給租客帶來巨大損失。

在租賃市場，還存在“二房東”哄抬價格，抑或單方面解除租賃合同等行業亂象，如何將其規范關乎租賃市場的健康發展。

上海市人大常委會法工委主任閻銳介紹，此次，《條例》重點從加強市場主體監管角度，形成了有針對性的制度措施設計。首先，上海將加大對個人“二房東”監管力度，規定個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。

其次，《條例》強化對企業和從業人員管理。要求建立企業備案制度，并要求住房租賃企業、房地產經紀機構為從業人員辦理從業信息卡，從業人員需持卡實名從業。

針對租賃市場出現的虛假房源信息，《條例》也設定相關規定，要求發布的房源信息必須真實有效，通過網絡信息平臺發布房源信息的，要求平臺經營者核實發布者提交的材料并建檔保存。

此次立法的一大亮點，即明確了“二房東”收取的相關租金要納入監管專用賬戶。

根據《條例》，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，要按規定在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并將這一信息向社會公示。

具體而言，住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

上海市人大代表施政在接受澎湃新聞記者采訪時表示，通過上述規定，長租公寓“暴雷”等問題將會大大減少，其中存在的金融風險等情況也將會通過法治途徑得到遏制。

施政說，相關法規條款避免讓租客“錢房兩空”，也有利于上海的住房租賃市場健康發展，吸引更多人來到上海居住生活。

為規范住房租賃市場秩序，《條例》還對哄抬價格、不正當競爭、泄露個人信息等行為，明確予以禁止。

禁止群租、禁止出租違法建筑

明確禁止群租、規范租賃行為，也是此次立法一大亮點。                 

群租房是城市進化過程中的一個“頑疾”，由此引發的火災、盜竊等公共安全事件和各類糾紛矛盾屢見不鮮，當中存在著許多風險隱患。

此次《條例》嚴格住房出租要求，明確規定禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋用于出租；同時，《條例》明確街鎮應當對此加大查處和整治力度，定期組織排查，發現安全隱患的，應當及時督促整改、啟動執法程序、開展聯合整治。

澎湃新聞記者注意到，《條例》明文規定，出租住房要以原始設計或者經有關部門批準改建的房間為最小出租單位，廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，每個房間的居住人數和人均居住面積也要符合上海相關規定。

《條例》明確，禁止違反上述規定將住房用于群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

《條例》完善了登記備案制度，并明確了出租人、承租人應當遵守的行為規范，要求出租人不得強迫變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房；承租人應當合理、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋用途、結構或者實施違法搭建行為等。

“群租亂象其實不是最近才有，主管部門一直在打擊群租，疫情以來群租暴露的問題進一步引發關注，也要求職能部門應當更加嚴格地監管。”施政說。

此外，近年來，國家和上海大力發展保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結構性供給不足。此次《條例》明確上海要擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用，并要求在租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域予以重點布局。

《條例》還明確了上海要建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，提供房源核驗、信息查詢、網上簽約、登記備案等“一站式”服務。