新房質(zhì)量不滿意怎么辦？交付投訴率如何下降？為進(jìn)一步改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì)，上海從2021年6月起試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房制度”，明確建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收前須組織所有已購房業(yè)主提前查看房屋質(zhì)量、提出問題，并在房屋正式交付前對業(yè)主所提問題組織參建單位進(jìn)行整改，倒逼建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問題。

預(yù)看房當(dāng)日地下車庫無法查看。（本文圖片均為受訪者提供）

近日，有購房者林清（化名）向澎湃新聞（www.kxwhcb.com）反映，11月中下旬，其所購買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯開展了“預(yù)看房”活動，開發(fā)商設(shè)定種種門檻，包括不準(zhǔn)帶驗(yàn)房師、看房時間30分鐘以內(nèi)、謝絕拍照攝影等，地下車庫也以沒建好為由拒絕業(yè)主查看。

“推行預(yù)看房，不就是為了提早發(fā)現(xiàn)問題、盡快整改，減少投訴提升滿意度嗎？”林清表示，自己非專業(yè)人士，房屋存在問題也不一定能發(fā)現(xiàn)。開發(fā)商不允許業(yè)主帶驗(yàn)房師的做法，讓他覺得此次“預(yù)看房”像走個過場，制度形同虛設(shè)，未起到應(yīng)有作用。

11月22日，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞記者回應(yīng)，業(yè)主“預(yù)看房”選擇專業(yè)的驗(yàn)房師屬合理需求，可以理解，也沒有規(guī)定說不能請驗(yàn)房師。目前，“預(yù)看房”制度仍在試行中，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗(yàn)、收集市民意見，加強(qiáng)對建設(shè)單位的指導(dǎo)和監(jiān)督，提升人民群眾對住宅工程質(zhì)量的獲得感和滿意度。

提升住宅工程品質(zhì)，“預(yù)看房”制度化

公開資料顯示，南山虹橋領(lǐng)峯項(xiàng)目位于上海嘉定區(qū)江橋板塊，總套數(shù)698套，2021年7月、11月兩次開盤售罄。開發(fā)商上海南茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2020年7月成立，由蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百分百持股，后者隸屬上市公司南山控股（SZ 002314），具有國資背景。目前“南山系”地產(chǎn)在滬涉及的新開發(fā)樓盤還有龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯、南山嘉薈領(lǐng)峯以及南山華漕項(xiàng)目。

林清介紹，他于11月13日收到開發(fā)商寄來的邀請函。其中提到，項(xiàng)目施工接近尾聲，誠邀參加“預(yù)看房”活動，時間為11月18日9點(diǎn)-9點(diǎn)30分。僅限房屋產(chǎn)權(quán)人，每戶人數(shù)不得超過2人，地庫不作開放，且謝絕拍照、攝影。

預(yù)看房邀請函部分內(nèi)容。

“預(yù)看房”制度是上海創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)管的一次“地方實(shí)踐”。

據(jù)中國建設(shè)報報道，為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見的通知》精神，2020年起，上海率先在奉賢區(qū)試點(diǎn)預(yù)看房制度，旨在突出建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任，有效防治建筑工程質(zhì)量問題。

報道介紹，以往交付商品房，業(yè)主通常只能在交房后知道房屋是否存在質(zhì)量瑕疵，因“為時已晚”容易產(chǎn)生不滿情緒。預(yù)看房制度打破這一傳統(tǒng)做法，開發(fā)商在住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主提前看房，業(yè)主在房屋建造過程中由原來的“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”，與開發(fā)商、施工方共同發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

2021年5月26日，上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站發(fā)布《關(guān)于在本市試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房”制度的通知》，明確當(dāng)年6月起交付的新建住宅試行業(yè)主預(yù)看房制度，“倒逼”建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問題。

2022年1月11日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會印發(fā)《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》，目的是持續(xù)推進(jìn)住宅工程品質(zhì)提升工作，落實(shí)新建住宅工程參建單位主體責(zé)任，強(qiáng)化建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任。

文件明確，“預(yù)看房”制度是指在住宅工程分戶驗(yàn)收后、質(zhì)量竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)單位組織購房業(yè)主查看房屋工程質(zhì)量, 并對業(yè)主所提的質(zhì)量問題在建筑工程竣工備案前組織整改。

文件還要求，“預(yù)看房”工作實(shí)施前，建設(shè)單位應(yīng)至少提前一周通知全數(shù)已購房業(yè)主，實(shí)施工作天數(shù)原則上按網(wǎng)簽銷售住宅戶數(shù)進(jìn)行確定，例如網(wǎng)簽銷售戶數(shù)大于500戶時，“預(yù)看房”時間不少于 7天。

“預(yù)看房”能不能帶驗(yàn)房師？

“預(yù)看房”能不能請驗(yàn)房師？據(jù)解放日報2021年7月報道，率先試行“預(yù)看房”的上海奉賢區(qū)某樓盤施工基本完成、進(jìn)入分戶驗(yàn)收階段后，除了請第三方人員上門評估外，還特地組織了一場“預(yù)看房”活動。有人帶了一家子來，仔仔細(xì)細(xì)查看每個細(xì)節(jié)，還有人特地請了驗(yàn)房師一起來。

上述報道介紹，預(yù)看當(dāng)天，開發(fā)商向各業(yè)主發(fā)放了由奉賢區(qū)建管委統(tǒng)一定制的意見反饋表，反饋表上面半頁用于填寫反饋意見。“我們要求，開發(fā)商必須按照業(yè)主要求整改后，再由我們進(jìn)行隨機(jī)抽查。抽查通過，才能進(jìn)入到下一個驗(yàn)收環(huán)節(jié)。”奉賢區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督站站長沈玉鋒說。

小區(qū)大門。

林清表示，他所購買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯建設(shè)過程中就出現(xiàn)了建筑外立面鼓包、小區(qū)正門與前期宣傳不符等情況，這讓他對房屋質(zhì)量更加重視。出于專業(yè)性的考慮，再加上媒體報道中有驗(yàn)房師參與預(yù)看房的先例，他決定也請一名驗(yàn)房師，以便更加精準(zhǔn)高效地發(fā)現(xiàn)問題，盡早整改。

然而，到11月18日預(yù)看房當(dāng)日，林清和驗(yàn)房師趕到樓盤時，開發(fā)商安排多名保安堵住入口，禁止驗(yàn)房師進(jìn)入，并揚(yáng)言“你現(xiàn)在可以報警”。溝通無果后，林清不得不在開發(fā)商安排的工作人員陪同下進(jìn)行看房。

“感覺看了個寂寞，對大家來說都是浪費(fèi)時間。”林清坦言，自己被安排在“預(yù)看房”第一天，又是第一次買房，對建筑工程也完全不在行，進(jìn)入房屋后只能粗略看個樣子，陪同的工作人員也未給予專業(yè)性提示。

之后幾天，林清從其他業(yè)主處得知，有的房屋在預(yù)看中發(fā)現(xiàn)了墻面空鼓、踢腳線不齊、瓷磚不整、墻體滲水受損等情況，林清也頗為擔(dān)憂，“我們?nèi)狈彿拷?jīng)驗(yàn)，也非專業(yè)人士，很難發(fā)現(xiàn)這些。”

另據(jù)林清回憶，實(shí)際預(yù)看房過程中，開發(fā)商未按規(guī)定向其出示分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)，陪同人員雖然沒有禁止拍照攝影，但反復(fù)提示時間，規(guī)定30分鐘，就算延長也不能太久。小區(qū)綠化和兒童游樂區(qū)域沒有完成，地下車庫也以“還在建設(shè)中”為由不允許查看，車庫入口處甚至安裝了鐵柵欄進(jìn)行“硬隔離”。

根據(jù)上海市住建委發(fā)布的《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》，預(yù)看房內(nèi)容分為全裝修和非全裝修工程兩類，其中全裝修住宅戶內(nèi)查看內(nèi)容有9項(xiàng)，包括墻面、頂棚、吊頂、地面防滲漏、給排水管道的防滲漏等，公共部位查看內(nèi)容2項(xiàng)，如屋面防水質(zhì)量、地下室防滲漏情況等。

“業(yè)主能在30分鐘看完這么多項(xiàng)目嗎？兒童游樂區(qū)域沒建好、車庫也不讓看，為什么還要組織預(yù)看房，業(yè)主又怎么提出意見？”林清感到不解。

針對“預(yù)看房”不能帶驗(yàn)房師的情況，澎湃新聞記者咨詢了南山虹橋領(lǐng)峯工作人員。對方稱，現(xiàn)場還是工地狀態(tài)，項(xiàng)目本身也會展開自查，目前確實(shí)僅限產(chǎn)權(quán)人進(jìn)入小區(qū)。

11月22日，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞記者回應(yīng)，業(yè)主預(yù)看房選擇專業(yè)的驗(yàn)房師屬合理需求，可以理解，也沒有規(guī)定說不能請驗(yàn)房師。同時，由于此時房屋處于未交付狀態(tài)，現(xiàn)場管理需依照工地的管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。出于疫情下減少人員聚集的初衷，前往“預(yù)看房”的人數(shù)原則上不宜超過2人，看房者應(yīng)當(dāng)遵守施工現(xiàn)場的即時疫情防控要求。

“非常時期，我們的工地管理確實(shí)較為嚴(yán)格。根據(jù)防疫政策，建設(shè)單位在組織‘預(yù)看房’前要先向?qū)俚亟宙?zhèn)報備。在這種情況下，能順利開展‘預(yù)看房’已是不易，還請廣大業(yè)主理解。”上述工作人員表示，“預(yù)看房”制度仍在試行，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗(yàn)、收集市民意見，加強(qiáng)對建設(shè)單位的指導(dǎo)和監(jiān)督。

澎湃新聞記者了解到，目前上海市住建委有關(guān)部門正在編寫相關(guān)細(xì)則和指南，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)單位在組織“預(yù)看房”時的工作手勢，夯實(shí)建設(shè)單位對建筑質(zhì)量的首要責(zé)任，改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì)。