新房質量不滿意怎么辦？交付投訴率如何下降？為進一步改善住宅質量和交付品質，上海從2021年6月起試行新建住宅工程業主“預看房制度”，明確建設單位在竣工驗收前須組織所有已購房業主提前查看房屋質量、提出問題，并在房屋正式交付前對業主所提問題組織參建單位進行整改，倒逼建設單位和施工單位消除質量問題。

預看房當日地下車庫無法查看。（本文圖片均為受訪者提供）

近日，有購房者林清（化名）向澎湃新聞（www.kxwhcb.com）反映，11月中下旬，其所購買的樓盤南山虹橋領峯開展了“預看房”活動，開發商設定種種門檻，包括不準帶驗房師、看房時間30分鐘以內、謝絕拍照攝影等，地下車庫也以沒建好為由拒絕業主查看。

“推行預看房，不就是為了提早發現問題、盡快整改，減少投訴提升滿意度嗎？”林清表示，自己非專業人士，房屋存在問題也不一定能發現。開發商不允許業主帶驗房師的做法，讓他覺得此次“預看房”像走個過場，制度形同虛設，未起到應有作用。

11月22日，上海市住建委相關工作人員向澎湃新聞記者回應，業主“預看房”選擇專業的驗房師屬合理需求，可以理解，也沒有規定說不能請驗房師。目前，“預看房”制度仍在試行中，住建部門正不斷汲取經驗、收集市民意見，加強對建設單位的指導和監督，提升人民群眾對住宅工程質量的獲得感和滿意度。

提升住宅工程品質，“預看房”制度化

公開資料顯示，南山虹橋領峯項目位于上海嘉定區江橋板塊，總套數698套，2021年7月、11月兩次開盤售罄。開發商上海南茂實業發展有限公司2020年7月成立，由蘇州南山新吳房地產開發有限公司百分百持股，后者隸屬上市公司南山控股（SZ 002314），具有國資背景。目前“南山系”地產在滬涉及的新開發樓盤還有龍湖南山虹橋天璽領峯、招商南山虹橋璀璨領峯、南山嘉薈領峯以及南山華漕項目。

林清介紹，他于11月13日收到開發商寄來的邀請函。其中提到，項目施工接近尾聲，誠邀參加“預看房”活動，時間為11月18日9點-9點30分。僅限房屋產權人，每戶人數不得超過2人，地庫不作開放，且謝絕拍照、攝影。

預看房邀請函部分內容。

“預看房”制度是上海創新工程質量監管的一次“地方實踐”。

據中國建設報報道，為貫徹落實《國務院辦公廳轉發住房城鄉建設部關于完善質量保障體系提升建筑工程品質指導意見的通知》精神，2020年起，上海率先在奉賢區試點預看房制度，旨在突出建設單位首要質量責任，有效防治建筑工程質量問題。

報道介紹，以往交付商品房，業主通常只能在交房后知道房屋是否存在質量瑕疵，因“為時已晚”容易產生不滿情緒。預看房制度打破這一傳統做法，開發商在住宅項目竣工驗收前組織業主提前看房，業主在房屋建造過程中由原來的“旁觀者”變為“參與者”，與開發商、施工方共同發現問題、解決問題。

2021年5月26日，上海市建設工程安全質量監督總站發布《關于在本市試行新建住宅工程業主“預看房”制度的通知》，明確當年6月起交付的新建住宅試行業主預看房制度，“倒逼”建設單位和施工單位消除質量問題。

2022年1月11日，上海市住房和城鄉建設管理委員會印發《本市新建住宅工程“業主房屋質量預看房”制度（試行）》，目的是持續推進住宅工程品質提升工作，落實新建住宅工程參建單位主體責任，強化建設單位首要質量責任。

文件明確，“預看房”制度是指在住宅工程分戶驗收后、質量竣工驗收前，由建設單位組織購房業主查看房屋工程質量, 并對業主所提的質量問題在建筑工程竣工備案前組織整改。

文件還要求，“預看房”工作實施前，建設單位應至少提前一周通知全數已購房業主，實施工作天數原則上按網簽銷售住宅戶數進行確定，例如網簽銷售戶數大于500戶時，“預看房”時間不少于 7天。

“預看房”能不能帶驗房師？

“預看房”能不能請驗房師？據解放日報2021年7月報道，率先試行“預看房”的上海奉賢區某樓盤施工基本完成、進入分戶驗收階段后，除了請第三方人員上門評估外，還特地組織了一場“預看房”活動。有人帶了一家子來，仔仔細細查看每個細節，還有人特地請了驗房師一起來。

上述報道介紹，預看當天，開發商向各業主發放了由奉賢區建管委統一定制的意見反饋表，反饋表上面半頁用于填寫反饋意見。“我們要求，開發商必須按照業主要求整改后，再由我們進行隨機抽查。抽查通過，才能進入到下一個驗收環節。”奉賢區建設工程安全質量監督站站長沈玉鋒說。

小區大門。

林清表示，他所購買的樓盤南山虹橋領峯建設過程中就出現了建筑外立面鼓包、小區正門與前期宣傳不符等情況，這讓他對房屋質量更加重視。出于專業性的考慮，再加上媒體報道中有驗房師參與預看房的先例，他決定也請一名驗房師，以便更加精準高效地發現問題，盡早整改。

然而，到11月18日預看房當日，林清和驗房師趕到樓盤時，開發商安排多名保安堵住入口，禁止驗房師進入，并揚言“你現在可以報警”。溝通無果后，林清不得不在開發商安排的工作人員陪同下進行看房。

“感覺看了個寂寞，對大家來說都是浪費時間。”林清坦言，自己被安排在“預看房”第一天，又是第一次買房，對建筑工程也完全不在行，進入房屋后只能粗略看個樣子，陪同的工作人員也未給予專業性提示。

之后幾天，林清從其他業主處得知，有的房屋在預看中發現了墻面空鼓、踢腳線不齊、瓷磚不整、墻體滲水受損等情況，林清也頗為擔憂，“我們缺乏購房經驗，也非專業人士，很難發現這些。”

另據林清回憶，實際預看房過程中，開發商未按規定向其出示分戶驗收數據，陪同人員雖然沒有禁止拍照攝影，但反復提示時間，規定30分鐘，就算延長也不能太久。小區綠化和兒童游樂區域沒有完成，地下車庫也以“還在建設中”為由不允許查看，車庫入口處甚至安裝了鐵柵欄進行“硬隔離”。

根據上海市住建委發布的《本市新建住宅工程“業主房屋質量預看房”制度（試行）》，預看房內容分為全裝修和非全裝修工程兩類，其中全裝修住宅戶內查看內容有9項，包括墻面、頂棚、吊頂、地面防滲漏、給排水管道的防滲漏等，公共部位查看內容2項，如屋面防水質量、地下室防滲漏情況等。

“業主能在30分鐘看完這么多項目嗎？兒童游樂區域沒建好、車庫也不讓看，為什么還要組織預看房，業主又怎么提出意見？”林清感到不解。

針對“預看房”不能帶驗房師的情況，澎湃新聞記者咨詢了南山虹橋領峯工作人員。對方稱，現場還是工地狀態，項目本身也會展開自查，目前確實僅限產權人進入小區。

11月22日，上海市住建委相關工作人員向澎湃新聞記者回應，業主預看房選擇專業的驗房師屬合理需求，可以理解，也沒有規定說不能請驗房師。同時，由于此時房屋處于未交付狀態，現場管理需依照工地的管理標準進行。出于疫情下減少人員聚集的初衷，前往“預看房”的人數原則上不宜超過2人，看房者應當遵守施工現場的即時疫情防控要求。

“非常時期，我們的工地管理確實較為嚴格。根據防疫政策，建設單位在組織‘預看房’前要先向屬地街鎮報備。在這種情況下，能順利開展‘預看房’已是不易，還請廣大業主理解?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，“預看房”制度仍在試行，住建部門正不斷汲取經驗、收集市民意見，加強對建設單位的指導和監督。

澎湃新聞記者了解到，目前上海市住建委有關部門正在編寫相關細則和指南，進一步規范建設單位在組織“預看房”時的工作手勢，夯實建設單位對建筑質量的首要責任，改善住宅質量和交付品質。