2018年 4月11日，世邦魏理仕發布《2018年第一季度上海房地產市場回顧》，解析上海商業地產市場最新發展狀況與趨勢。報告顯示，一季度上海寫字樓市場持續迎來優質新增供應46.3萬平方米，推升全市空置率達13.9%，全市寫字樓平均租金持平報每月每平方米301.8元。

此外，報告還顯示，一季度上海大宗交易總額累計達117億，同比下降8%。但即便如此，報告認為，外資對上海保持著充分的信心，本季度投資總額占比33%，較2017全年平均水平上升4個百分點。

新興寫字樓板塊逐漸成形，帶動全市租賃活動

區位分布上，有42%的新增供給位于交通便捷，商業配套完善的新興商務區。這些新興商務區的崛起為企業的搬遷和整合提供更多的選擇。本季凈吸納量也表現亮眼，總計超過27.9萬平方米。

從行業來看，排名前三位的依次分別是金融業(22%）、TMT(21%）與共享辦公(20%）。中資金融業及互聯網相關企業呈現穩定的租賃需求，同時隨著共享辦公行業發展逐漸成熟，經營模式的轉變，部分行業先驅品牌已搶先進駐核心商務區甲級寫字樓，迸發一股新生力量。

全市寫字樓平均租金持平報每月每平方米301.8元。報告稱，一方面新興商務區，業主開價隨行就市，以期助推新增供應穩定去化。另一方面，核心商務區優質寫字樓業主對市場持觀望態度，報價不變。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、辦公樓部主管張越表示：“未來六個月，市場約有73萬平方米的新增供應，約半數項目分布在新興商務區。日益成熟的新興商務區擁有租金產品雙重優勢，對各行業的客戶吸引力加大，而核心商務區將面臨租金相對較高及空置上升雙重壓力。預計短期內全市空置率難有回落機會。”

零售物業空置率環比下降1.6個百分點

報告顯示，本季度上海零售物業市場未錄得新項目開業。得益于改造項目的重新入市和零售品牌積極布局，空置率環比下降1.6個百分點至7.3%。整體而言，現有項目運營穩健，部分項目于年后上調租金報價。受此影響，購物中心首層平均租金環比微漲0.5%，報每天每平方米38.5元。

報告稱，18年伊始，各大商場積極擁抱人工智能，不謀而合的在其商場內設置多臺智能導航機器人以代替傳統導購圖。

電商巨頭則持續加碼實體商業向線下開店，季內當當網旗下書店當當車站和騰訊微信紛紛開出實體店。此外，延續2017年開店趨勢，新進品牌加速在滬跑馬圈地。

倉儲物流租賃市場保持活躍，推動租金穩中有漲

此外，上海工業用地依舊緊張，主要工業園區平均用地價格上漲1.8%至每平方米2,105元。本季度普洛斯臨港奉賢物流園和普洛斯奉城物流園交付，為市場帶來23.3萬平方米新增供應。受新交付項目的影響，高標倉空置率上升至7.6%，除新項目所在的奉賢以外，上海其它主要物流園區均接近滿租狀態。租金方面，受業主方年初租金調整影響以及強勁的需求推動，平均租金環比上升4.5%至每月每平方米45.3元。

需求方面持續旺盛，凈吸納量錄得9.4萬平方米。超過八成的租賃需求來自第三方物流行業，且多為擴租；某外資制造業企業錄得位于臨港超過一萬平方米的租賃成交。本季菜鳥網絡科技有限正式簽約落戶上海臨港奉賢園區，將投建約15萬平方米的電子商務生態產業園，實現從電商服務節點構建到產業新城的有機融合的發展。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、工業部主管繆博文分析：“未來六個月，預計將有超過27萬平方米高標倉庫入市，在目前市場存量緊缺，需求旺盛的情況下，預計去化情況表現良好，未來物流市場租金仍有上升空間。隨著電商、零售商和高端制造商對倉儲條件升級需求不斷擴大，高端物流需求迅速提升，除物流開發商以外，傳統開發商以及一批私募基金都在不斷加碼進入物流地產，物流地產已然成為各路資本和社會關注的焦點。”

外資對上海信心充分，物業大宗交易外資投資比例超過三成

在城市化進程高速發展及商用地產進入成熟期的雙重背景下，一季度上海大宗交易總額累計達117億，同比下降8%。究其原因是近九成的交易集中在核心拓展區以及新興商務區，交易標的物價格低于核心商務區。

報告分析稱，從買家來看，外資對上海保持著充分的信心，本季度投資總額占比33%，較2017全年平均水平上升4個百分點。從成交物業類型來看，投資者關注資產類型更趨多元化，商業、綜合體及酒店型資產交易占比相較于前三年皆有明顯增加，而最熱的寫字樓物業，也從傳統商務區轉向商務園區寫字樓項目。

“未來六個月，我們預期上海的大宗交易市場活躍度升溫，其中擁有良好潛能的新興市場仍將是資本追逐的熱點。而除了傳統型的資產，投資者將對利基市場如養老地產、長租公寓及數據中心等更為關注。”世邦魏理仕華東區投資及資本市場主管何樹奇表示。