長租公寓是過去一年最火熱的產業風口之一。

2015年1月，中國住房和城鄉建設部發文首次提出租購并舉，2017年7月住建部聯合國家發改委、財政部等九部委要求加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。2017年10月，租購并舉寫入十九大報告，相繼出臺的文件都表明住房租賃市場將會是未來解決房地產供需問題的重要手段。

也正是在政策的東風下，長租公寓行業快速發展，同時也帶動了地產系、酒店系、中介系以及創業公司等紛紛入場。而作為該行業經營時間最長的長租公寓品牌，魔方公寓目前已布局北京、上海等20余個城市，為6萬余名住戶提供租住生活服務。

4月10日，在魔方公寓總部，魔方生活服務集團副總裁金喆接受澎湃新聞（www.kxwhcb.com）的專訪，金喆提到“魔方自2009年布局長租公寓以來，規模已居行業首位。同時，魔方正在進行下一輪融資，規模將創集中式公寓新高。未來魔方會不斷創新推進這一行業的發展。”

運營是關鍵

魔方生活服務集團是中國公共租賃業市場規模領先的“連鎖長租公寓”運營商。

目前，魔方旗下已經形成了魔方公寓、魔爾公寓、9號樓公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，切入租賃領域的各個細分市場，為城市白領、精英、企業員工等各類人群提供多種租住解決方案。

金喆介紹，多品牌戰略解決更多人群的租住問題。其中魔方公寓，為都市年輕白領提供長期獨立居住的解決方案，客群年齡在22 ~ 35歲；魔爾公寓（中高端公寓）則為都市新貴提供自由舒適文藝的新精英生活，客群是新精英人群；另外還有9號樓（B2B企業公寓），定位是為企業提供住宿綜合解決方案。

在金喆看來，對于一個企業來說，運營是關鍵。魔方作為租住行業領先的運營商，主要有三大運營優勢：一是收益，擁有精細化&智能化收益管理；二是流程，包括服務SOP（標準操作程序）+質檢標準+維護體系以及全面自動化管理門店標準執行；三是人才，魔方對內&對外樹立長租公寓人才培養標桿。

舉例來說，魔方公寓應用酒店式的管理模式，將人臉識別與身份證信息捆綁錄入，嚴控公寓內有序環境。同時配備專職管家在公共區域及設備定期清潔保養。

金喆指出，通過9年時間的運營，魔方積累了很多方面的經驗，并且深入到整個公寓運營的每個環節中，從拿房、營建、出房、運營這一系列環節，每個環節魔方都在推陳出新。“可以自豪的說，魔方的運營能力在行業內最為領先。”

據了解，魔方收益一方面是租金的差價，另一方是增值服務收益，增值收益包括對租客提供住宿以外的需求的滿足所產生的收益，包括：信息平臺中的廣告價值、垂直生活服務收入、平臺流量收入場地租賃收入等。

金喆介紹，在魔方的營業額中，長租公寓的收入占比達85%~90%，其利潤率在20%左右。不過魔方也在探尋其他增值服務。

金喆表示，“通過構建以公寓為核心+生活業態（辦公、交友、健身、餐飲、出行、社交等等），打造公寓產業生態圈，通過‘聚焦租住本質’的產品及系列增值服務業務，不斷創造并引領行業新型商業模式。”

在他看來，“奶油蛋糕，奶油固然漂亮，但沒有蛋糕做支撐，奶油還是會塌。魔方更多的將精力專注在主營業務上，未來魔方將繼續做長租公寓領頭羊，推動行業更好發展。”

2013年，已然成熟的魔方將主戰場搬至上海，并在同年進軍廣州，隨后又覆蓋深圳、北京等一線城市，開始向全國一二線重點城市布局。

5年時間，魔方在上海已開設4000套房源。

在金喆看來，上海的流動人口規模大且人才素質高，同時政府在住房租賃政策上也給予了企業很大的發展空間。

2017年9月，上海出臺了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，明確加快培育和發展住房租賃市場。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。

金喆在接受采訪時稱，“上海是一個海納百川的城市，上海的整個流動人口占比超40%，而上海的房地產行業占GDP 的比重非常合理，這也使得上海的產業發展多樣性可以留住人才。而這部分人群必然有居住的需求，包括前段時間上海做了人口結構的調整，這對魔方來說都是較為有利的條件。這也更加堅定了未來我們在上海發展的思路。因此，在核心城市之上，上海已被我們定位為關鍵城市。”

據悉，包括光明集團、地產集團、張江集團等國有企業也都與魔方探尋合作。

而在此之前，魔方已經成為上海市徐匯區人才公寓項目戰略合作企業，并就上海市番禺路人才公寓項目進行15年的合作運營。該項目涉及公寓面積7423平方米，房間數量98間。

據了解，魔方公寓番禺路項目作為徐匯區人才公寓項目，優先供應符合徐匯區產業導向的單位及個人，在對外招租同等條件下優先考慮政府推薦的租戶（區高校畢業生、創業創新人才、徐匯經濟園區就業人才等），該項目已于2015年投入運營，并由魔方專業團隊負責運營管理。

“通過商業化的管理可以達到更高的效率，這是魔方與政府合作的一個優勢。通過魔方的運營，使得物業增值以及客戶得到更好的體驗，這是我們的目的。”金喆指出。

據了解，當前魔方公寓正和上海靜安區、長寧區等就相關項目進行交流。

今年3月31日，上海市住房租賃公共服務平臺已經上線試運行，并將于7月1日起正式實施。

“在這個平臺上，可以把所有企業合法化的管理起來，同時在這一平臺上，對于優質的企業給予了更多展示的空間，我覺得非常好。”金喆說道。

下一輪融資規模將創集中式公寓新高

據金喆透露，魔方正在進行下一輪融資，規模將創集中式公寓新高。

2013年，魔方公寓獲得美國華平集團6000萬美元B輪融資；2015年，華平追加投資，兩輪投資總額近2億美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3億美元的C輪融資，由中航信托領投，幾輪融資總額近5億美元。

此次融資后，其估值超過10億美元，這也讓魔方一躍成為長租公寓行業的“獨角獸”。

2016年6月國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，明確提出要加大政策支持力度，鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持，這其中包括支持企業發行證券化產品。魔方也在2017年成功發行首單公寓行業ABS，成為行業中首個受惠于政策的企業。

當前，魔方的規模居行業首位，擁有近300家門店，房間數量約4.7萬間，分布在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、鄭州、青島、鎮江、廈門、西安、無錫等20座城市。

長租公寓遠沒有到紅海競爭階段

據同策研究院發布的調查報告，中國的租賃行業正在不斷崛起。不論從市場端還是企業端都能反映出，以銷售新房為絕對主導的時代被弱化，租購并舉的房地產時代來臨，租賃即是盤活存量資產的解決方案，也是滿足人民住房需求的重要手段。

而在市場上，房地產開發商、創業類企業、房地產中介、酒店類企業、“國家隊”陸續試水長租公寓產業。其中房企就包括保利地產、萬科、世茂、碧桂園、旭輝、陽光城、綠城、越秀地產等多家企業。

面對更為激烈的競爭局勢，金喆說到：“對我們來說，我不認為他們是競爭對手，應該是友商的關系，每個企業都有自己的基因，都有自己運營好的地方。長租公寓市場遠沒有到紅海競爭的階段，未來還有很大的發展空間。”

據市場機構統計，2017年我國租賃市場租金規模已達1.3萬億元。隨著住房租賃市場發展進入快車道，預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元人民幣，租賃人口達2.3億。

今年1月，自如完成A輪40億元融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，創下行業融資額的首位。

與魔方集中式公寓不同，自如是分散式長租公寓領域規模較大的企業。

金喆提到，“分散式長租公寓的管理成本很高，但是自如做分散式有其自身的優勢，包括其擁有線下中介、獲客成本低，房源獲取優勢等，但這并不適合魔方的發展基因，魔方還是想專注集中式公寓發展。”

在金喆看來，此次自如融資的領投方也是華平，而華平也是魔方公寓的大股東，因此，無論是分散式還是集中式，未來這兩塊業務將會共同發展。

不過，面對長租公寓的現狀，做大規模已成為所有從業者的必然選擇。“我們一定是追求規模的，但是追求有質量的規模。我們希望魔方和友商共同推進長租公寓行業的發展。”