10月21日的一通電話讓李洋徹底傻眼。

電話那頭的投資經理告訴李洋，“保險柜鎖芯被換，賬戶中的錢被劃走了。”

當日，投資者收到了《中融-豐騰83號集合資金信托計劃第2次臨時管理報告》（簡稱《第二次臨時報告》）。報告內容稱，2022年9月，受托人（注：中融信托）發現存放受托人和融創方共同保管武漢塔子湖置業章證照及印鑒等共管物品的保險柜鎖芯被換，保險柜無法打開。

另外，塔子湖置業預售資金監管賬戶中約11.4億元資金被劃走。其中，1343萬元劃轉至武漢融創基業控股集團有限公司賬戶，剩余約11.2億元劃轉至武漢市江岸區人民政府塔子湖街道辦事處設立的塔子湖項目專戶。

隨后，《第二次臨時報告》相關截圖在網絡上流傳，將中融信托和融創中國置于聚光燈之下。目前，涉事雙方已明確有資金被劃走一事，劃轉資金已在政府監管中。

雙方矛盾已然公開化。接近融創的相關人士向媒體表示，相關資金賬戶管理是在有關部門的監管下進行，資金也會用于保交樓，不存在融創私自挪用去他途的情況。中融信托人士則稱，公司已向公安機關報警，完成了塔子湖置業剩余10％股權及公園大觀項目剩余未售在建工程查封。目前，資金在政府監管賬戶，將在政府的統籌協調下，最大程度保障委托人權益。

武漢塔子湖置業開發的樓盤融創公園大觀。

11月9日，就該事件最新進展，中融信托獨家回應《中國新聞周刊》：“我司已經就解決方案與融創進行交涉，目前尚未收到融創方反饋。同時，我司多次向江岸區相關政府部門反映情況，協商并提交了解決公園大觀項目交付及信托計劃投資人利益實現的方案，尚需要政府專班統籌各方推進解決。”

融創則并未對《中國新聞周刊》作出回應。

優質項目爆雷

“中融-豐騰83號集合資金信托計劃”（簡稱：“中融-豐騰83號”）成立于2021年3月31日，續存規模36.545億元。中融信托為受托人，與融創開展股權收益權投資合作。

據了解，“中融-豐騰83號”資金用于武漢市武昌區“融創中心武漢壹號院”（簡稱：“壹號院”）項目K1一期、K2地塊開發。

最初，“中融-豐騰83號”以武漢塔子湖置業持有的K3地塊土地使用權、融科天城五期部分商業辦公共283套房地產提供抵押擔保，評估價值為66億元、11.43億元。

“標的項目在同類型產品中資質非常優秀，收益率更高一些，而且產品抵押物地段也很優質。對產品預期是很不錯的。”2021年4月“中融-豐騰83號”開放后不久，李洋便投資了幾百萬元，買了該產品B類信托。

據介紹，“中融-豐騰83號”分為兩類，其中A類信托期限不超過24個月。B類不超過12個月，業績比較基準為7.2％/年，原定投資退出日期是2022年4月23日。

然而等到4月28日，李洋都沒見收益入賬，只收到了中融信托發來的《中融-豐騰 83 號集合資金信托計劃臨時管理報告》。文件顯示，該信托產品自動進入延長期，將展期 11 個月，A類和B類業績比較基準統一為7.5％。

《臨時管理報告》提出，截至公告日，會昌置業等相關方仍未能如約履行投資本金、投資收益的支付義務，擔保方也尚未履行擔保，預計受益人的信托利益不能如期獲得足額分配。 

記者獲悉，其實早在去年12月底，業內就已經出現“中融-豐騰83號”或不能如期償付的消息。當時，李洋通過業內了解到“該項目到期支付不是那么樂觀”，到了今年3月，李洋內心已有一些答案：“大概率是償付不了。”

李洋回憶，《臨時管理報告》出來后，他就資金監管問題多次與理財經理溝通，對方也會及時反饋，但是基本上是說項目本身狀況，“對于我提出的疑問，他們沒有做正面回復。而且，是直接對我告知延期方案，沒有召開受益人大會。”

值得注意的是，除了個人投資者之外，“踩雷”這款信托產品的不乏一些上市公司。

今年6月，吉華集團披露逾期信托信息時表示，曾對“中融-豐騰83號”投資3000萬元。“該筆信托綜合抵押率50％以下，且期后陸續回款，截至目前剩余未收回款項為165.91萬元。”

至少，吉華集團收回了94％的本金，而另一家上市公司——塔牌集團就沒有這么“幸運”。今年4月末，塔牌集團在一則公告中披露曾以1000萬元認購“中融-豐騰83號”。記者測算，截至4月28日，塔牌集團共收到該信托產品本金、投資收益合計129.27萬元，與1000萬元本金還有不少的差距。

“今年初我們就耳聞融創商票開始違約的消息，但項目在4月底違約展期前，沒有看出有什么問題。這期間，各地的該項目理財經理也多次詢問項目部門，得到的答復都是項目正常運作。”田晗告訴《中國新聞周刊》，她之前向“中融—豐騰83號”投資了300萬元。

據悉，“中融-豐騰83號”每個季度都會定期披露項目報告，2022年第一季度報告和《臨時報告》在同一時間段發布，在此之前，已經發布了2021年第二、三、四季度定期報告。

“在4月底提出要展期之前，中融信托之前披露的定期管理報告都顯示項目正常。”田晗說。李洋也表示，之前報告都顯示標的項目運營正常，最后卻說無法支付投資本金和收益。

這也讓眾多投資者頗為疑惑：“壹號院”開發和銷售正常，但卻還要展期，房子銷售款去了哪里？

錢去哪里了？

“中融-豐騰83號”標的項目——“壹號院”K1一期、K2地塊坐落于武漢武昌區沙湖與楚河漢街之間區域。

早在2010年12月，武漢尚文房地產開發有限公司（簡稱：尚文房地產）以17.83億元拿下姚家嶺城中村改造項目，共K1~K6六個地塊。

經過出讓、入股等一系列運作，尚文房地產持股公司、2010年成立的武漢合富聯銀置業發展有限公司（簡稱“合富聯銀”）成為K1、K2、K3、K6等地皮的使用者。

2016年，合富聯銀另一股東——武漢會昌置業投資有限公司（簡稱：“會昌置業”）背后的投資人發生變更，融創入場，“壹號院”項目開始提上日程。

最終，合富聯銀成為“壹號院”項目公司，會昌置業持股比例90％，尚文房地產持股10％。

來源：投資者提供的信托計劃推介材料

據悉，“中融-豐騰83號”投資49.302億元持有了合富聯銀90％股權對應的股權收益權，這筆資金會昌置業用于標的項目后續開發建設。合富聯銀2020年營業收入為49.27億元，凈利潤為21.58億元。

記者了解到，“壹號院”項目地處城市中心地段、武漢內環，屬于融創高端品牌項目，已取得四證，規劃為住宅及部分商業，總投資143.98億元。

武漢市住房保障和房屋管理局數據顯示，姚家嶺村城中村改造K1、K2地塊分別于2019年、2017年獲得建設工程規劃許可證，目前房屋套數分別為858套、1555套，已售710套、1345套。

房屋售價方面，貝殼找房顯示，從2021年10月起，“壹號院”房屋均價始終在四五萬元以上，而楚河漢街均價最高為3.25萬元。根據克而瑞數據，2021年1~6月，在武漢單套總價600萬元以上的高端住宅銷售排行榜中，武漢壹號院位列第一，銷售金額達到33.41億元。

吉華集團在一份公告中表示，項目自2021年3月取得預售證后陸續開始銷售，截至目前去化率66％。項目去化情況良好。

種種數據表明，“壹號院”項目銷量不錯，但李洋等投資者的疑惑正如田晗所言，“這個樓盤在武漢算是豪宅。截至目前，多數套房已售罄并交房，根據該項目的回款，早就足以覆蓋信托本金和收益，且早應提前或按期歸還于投資人。”

記者拿到的內部未落款蓋章文件《豐騰83號問題及回復清單》（簡稱：《清單》）對李洋等人的疑惑做了一些回應。其中指出，本信托計劃是采取核心控制抵押率的方式，抵押率符合要求，且增加了塔子湖K3地塊的監管封閉運作控制現金流。

“我司與會昌置業、合富聯銀簽署 《對賭協議》，會昌置業其項目公司項目銷售回款為業績對賭指標，就是說如果沒有達到對賭要求，我司有權要求會昌置業收購標的股權收益權或補足投資收益。項目公司本身沒有義務進行支付，我司也沒有對該公司銷售回款進行監管。”《清單》提到。

中融信托也對《中國新聞周刊》表示，信托計劃也未約定對合富聯銀開發建設的“壹號院”項目的銷售回款進行監管。信托計劃初始設立時，已通過設立足額資產抵押擔保、集團保證擔保，進行了風險控制。上述交易結構和細節在信托合同和推介材料中已明文約定。

但關于“未對銷售回款監管”的說法令田晗無法接受。她簽訂的“中融-豐騰83號”合同第七條第B款規定，中融信托作為財務投資人，不參與項目公司的日常經營管理及目標項目的開發建設，但有權對目標項目的開發建設進行監管以及對項目公司經營管理進行監督。

“信托公司作為受托人和管理人，在募投管退的過程中對所投項目是負有盡調、謹慎核查、監督管理的職責，顯然從信息披露來看，信托公司未盡到勤勉盡責義務，存在損害投資人利益的行為。”北京市京師律師事務所律師宋竟一對《中國新聞周刊》分析。

依據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第94條：“資產管理產品的委托人以受托人未履行勤勉盡責、公平對待客戶等義務損害其合法權益為由，請求受托人承擔損害賠償責任的，應當由受托人舉證證明其已經履行了義務。受托人不能舉證證明，委托人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院依法予以支持。”

通常而言，信托公司入資，項目公司會設立資金賬戶，信托公司進行監管。

“信托對地產項目進行資金監管時，會向項目公司委派董事并派駐現場財務人員，共管章、證、照；所有監管賬戶以及項目公司其他賬戶均預留信托指定印鑒，賬戶逐筆出款須審核同意。”宋竟一表示。

信托行業資深從業人員楊怡介紹，項目資金的支出流程應該是當開發商有用款需求時，需要走內部所有的審批流程，當信托公司認為可以放款時，通過共管的公章和網銀硬件設備才會劃轉資金。

此外，記者了解到，一些投向房地產項目的信托產品會在賬戶內按比例留置現房銷售資金。

楊怡告訴《中國新聞周刊》，現房銷售金額沉淀比例，要看信托公司跟地產開發商有沒有做相關監管約定、信托公司的管理能力以及后續信托經理的博弈能力。不同公司、不同經理之間差異非常大。而且目前現房銷售并不是常態，主要還是以期房為主。

李洋懷疑，中融信托對資金賬戶監管不到位，導致“壹號院”房屋銷售回款沒有優先支付投資者，至于錢款具體去了哪里，“已經是筆糊涂賬了”。

“當房地產開發商在資本市場愈發受到歡迎，就會成為非常的‘甲方’，一些信托公司為了能夠投進項目也會做一些妥協，在資金監管上就會處于弱勢。當開發主體出現風險的時候，實際上就等同于把信托投資人暴露在風險敞口之下。”楊怡說。

而當房地產市場持續下行，金融機構與地產公司的資金監管糾紛開始不斷浮出水面。尤其當越來越多地方政府將“保交樓”作為當前房地產市場的首要任務時，有限的資金與信托投資者的權益保障開始出現沖突。

延期支付承諾“再延期”

“4月底的《臨時報告》提出展期，如果不接受去尋求法律途徑，成本比較高，此外讓投資人同意展期很重要的一點是項目增加了抵押物。”李洋說。

記者從《中融-豐騰83 號集合資金信托計劃2022 年1季度定期管理報告》發現，“中融-豐騰83號”除了上述提到的兩個抵押物之外，還新增了天津市八里臺鎮星耀五洲合計49宗地塊土地使用權抵押、大連開發區南部海濱兩宗商業地塊土地使用權抵押。

此外，股權質押方面，新增河南從元企業管理咨詢有限公司66.33 萬元股權質押擔保、河南融創元匯企業管理咨詢有限公司 115.903萬元股權質押擔保以及武漢塔子湖置業有限公司10％股權質押擔保。

楊怡告訴《中國新聞周刊》，一些對地產項目操作熟練的信托公司更傾向于看重質押物本身，更有甚者會索要股權。“當出現風險，有股權就可以掌握項目公司管理，后續跟開發商有更多議價能力。而且股權處置相比質押物也更便捷，是一種更經濟的處理方式。”

根據記者拿到的未落款蓋章、4月底出具的內部文件《豐騰83號項目階段性情況匯報》（簡稱：《情況匯報》）顯示，本項目整體采取控制抵押比率的方式，目前抵押物合計估值 73.3 億元，綜合抵押率由初始成立時的 66％降至50％以下。

吉華集團在上述公告中印證了《情況匯報》的部分內容。其表示，該筆信托逾期后，新增天津、大連部分地塊抵押，綜合抵押率50％以下。目前抵押率充足。

關于展期期間后續款項的分配，《臨時報告》提出，武漢塔子湖置業項目的銷售回款在滿足項目開發建設等需求后，將按季度用于向受托人支付一定額度的投資本金及投資收益，預計自2022年二季度開始。

《情況匯報》則根據武漢塔子湖置業提供的項目資金收支計劃表數據測算，做了更為詳細的季度支付安排。即，2022年5~6月期間，武漢塔子湖置業提供現金流預計可支付金額不低于2.03 億元；三季度期間支付不低于5.24億元；四季度期間支付不低于5.38億元；2023年一季度期間，支付不低于7.85億元。

會昌置業及相關方將在2023年3月31日前向受托人支付完畢剩余全部投資本金及剩余全部投資收益。李洋、田晗均向記者表示，理財經理確實說過上述支付安排，但并未履行。

“我當時相信了中融信托給出的展期方案，但中融信托在6月底第一次支付時就沒有足額付息，只支付了本金的1.85％，7月6號又支付了本金的0.41％。9月底第二次付息，一分沒付。”田晗說，和公布的展期方案差之甚遠。

李洋告訴記者，二季度分過2％~3％的信托利益，到了三季度一分未付，沒有一個季度是按照之前約定好的比例來還。因此，9月底李洋曾向理財經理詢問償付情況，直到十一假期過完，理財經理回復“目前是一分錢都沒有”。

田晗透露，“國慶前一天理財經理口頭說過，他們剛開完交流會，項目有變化，但具體也要等公司的公告。”

田晗回憶，今年6月底中融信托未能按展期方案兌付投資人款項時，很多投資人意識到該項目有風險隱患。“我們從6月份即向中融信托公司提出盡快采取資產保全措施，確保發生不得已變化時資產價值能覆蓋本信托計劃應付資金。但中融信托給出了不存在問題，抵押物足以實現覆蓋應付投資人款等說法。”

關鍵的“預售資金監管賬戶”

《第二次臨時報告》提到“塔子湖置業預售資金監管賬戶中約11.4億元資金被劃走”。投資經理告訴李洋，被劃走的資金除了房屋銷售款之外，還有融創一部分用于保交樓的錢。

武漢塔子湖置業有限公司（簡稱：“塔子湖置業”）是一家項目公司，由中融信托持股90％、武漢融創基業控股集團有限公司（簡稱：“融創基業”）持股10％，開發塔子湖K3地皮的融創公園大觀項目，而K3地皮正是“中融-豐騰83 號”大估值抵押物。

宋竟一表示，塔子湖置業預售資金監管賬戶中1343萬元劃轉至融創基業賬戶，這筆錢可能違規。

“《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》第四條第一款規定，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。本信托計劃的融資方就是融創集團及其關聯公司，因此，融創基業屬于‘集團公司范疇’。”宋竟一說。

一些投資者疑惑，塔子湖置業預售資金監管賬戶是否是與中融信托共同管理的賬戶？

北京市東元律師事務所王文靜律師告訴《中國新聞周刊》，上述提到的是兩個不同的賬戶。

預售資金監管賬戶是房地產開發企業申請商品房預售許可前，選擇一家銀行作為商品房預售資金監管專用賬戶。商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管，優先保障工程建設。《中華人民共和國城市房地產管理法》也規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

王文靜表示，預售資金用款計劃有使用節點。正常情況下，只有房地產開發商滿足條件，銀行才會審核放款。否則是很難將預售監管資金賬戶的款項取出來的。

“而設立共管賬戶是很多房地產項目常規的風控手段，一般情況下，房地產開發企業會與信托公司設立共管賬戶將一些非常重要的證件或者公章等物品共同保管，以便信托公司在不影響房地產開發公司日常經營的情況下更及時有效地監督房地產開發企業使用資金的情況，維護委托人的合法權益。”王文靜說。

與“壹號院”已交房不同，融創公園大觀項目2021年開始預售，2023年9月開始交付。這意味著，塔子湖置業的監管賬戶里存放著融創公園大觀項目的房屋預售資金。即便塔子湖置業監管賬戶資金沒有被劃走，中融信托也不能用于支付“中融-豐騰83號”投資人收益。

宋竟一認為，即便如此，中融信托還是有權監管預售資金賬戶。

那么，“中融-豐騰83號”投資人收益還能有保障嗎？有投資者疑惑，“中融-豐騰83 號”抵押物是塔子湖K3地塊。若最后展期到期，產品違約，投資人是否可以優先處置公園大觀項目的房屋？

王文靜告訴記者，我國實行的是“房地一體”的原則，即地隨房走，房隨地走。如果以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即便抵押人未將地上建筑物一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。因此，如果債務到期，債務人不能如約還款的情況下，債權人有權行使優先受償權，優先處置被抵押的地皮及地上的房屋。

“保險柜的證件資料屬于共管，需在雙方都許可的情況下，才能提取保險柜的資料。由于現在實施撬保險柜取走資料的人還不明確，有待公安機關進一步偵查確認事實真相。但是無論是誰實施的，如果未經共管雙方的許可，這種行為都是違法的。中融報警，有可能是保險柜無法打開。當然也不排除中融是為了免責。”王文靜說。

值得注意的是，《第二次臨時報告》并未提到事件發生的具體日期。記者從天眼查了解到，10月20日，北京金融法院完成了對武漢融創基業控股集團有限公司所持有的塔子湖置業10％股權的凍結。

中融信托無法控制塔子湖監管賬戶資金走向，但一個不爭的事實是，過了近一個月，中融信托才向投資人披露此事。

田晗認為，近一個月后才披露信息，中融信托此舉違反了信托合同第十一條11.2重大事項信息披露中“受托人在知道該重大事項發生之日起3個工作日內，將該重大事項以《信托合同》規定的方式向受益人進行披露，?? 并自披露之日起7個工作日內向受益人書面提出受托人采取的應對措施 ”。

“塔子湖置業作為抵押人，其監管賬戶資金被劃走這一變故屬于交易對手財務狀況惡化的表現，極可能使信托資產遭受重大損失的情況，當然屬于重大事項，應該在事項發生之日起3日內及時進行信息披露。”宋竟一分析。

截至目前，李洋只拿到了所投本金的8％。他有不好的預感，“現在已經不分配投資收益了，能否指望明年按照分配方案把錢還完？”

“如果信托計劃強制延期情況下，投資者可以向銀保監會舉報要求調查信托公司違規的事實，信托公司應就資金投向、是否違反勤勉盡責、信息披露義務進行舉證，如果不能舉證則可能被認定為未盡勤勉盡責的管理義務，要賠償投資人損失。”宋竟一說。

此外，李洋也擔心有更壞的情況出現：“‘融創公園大觀’也算是比較好的項目，如果資金用于保交樓，盤活以后，后續房屋交付有了銷售回款，或許還能彌補一些損失。但如果資金再被挪去他用，而不是優先償還投資人的信托利益，那就會讓情況變得更糟糕。”

田晗也只拿到了7.9％的本金，她期待中融信托能召開受益人大會，“一紙公告就完事了，不能接受這樣的處置方式。”

（原題：《誰偷換了保險柜鎖芯？融創信托資金的“糊涂賬”》 文中李洋、田晗、楊怡均為化名）