黨的二十大報告中，對房地產(chǎn)的具體表述為“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這為未來5年乃至更長時期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

近日，住建部召開黨組會議、黨組理論學習中心組學習（擴大）會議，深入學習貫徹黨的二十大精神。會議要求，夯實安居這個人民幸福的基點，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，進而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、治理好，打造宜居、韌性、智慧城市，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村。

受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，新時期住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購并舉”，前者是統(tǒng)攬全局的準繩，后者是供給側(cè)改革的抓手。接下來，房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點將更多聚焦保民生、提品質(zhì)，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象。同時，“租購并舉”的住房制度將加快建立，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發(fā)展期。

支持合理住房需求政策加速落地

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購并舉”。前者是統(tǒng)攬住房工作全局的準繩，后者是供給側(cè)改革的抓手，二者結(jié)合，才能推進住房高質(zhì)量發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱也表示，未來房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。同時，全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居。

自2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出堅持“房住不炒”定位后，經(jīng)過多年發(fā)展，“房住不炒”理念已經(jīng)深入人心，成為社會共識，盡管近年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，但是“房住不炒”始終是政策底線。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，二十大報告中再次強調(diào)“房住不炒”，彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點將更多聚焦保民生、提品質(zhì)。同時，也要看到，在實現(xiàn)全體人民住有所居的過程中，“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民對美好生活的需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P(guān)鍵支撐。

值得注意的是，9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會和財政部在兩天內(nèi)接連出臺放松房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、減免置換購房個稅等組合拳政策。隨后，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放松限貸，實行認貸不認房；放松公積金貸款，上調(diào)最高貸款額度；實行購房補貼；減免交易稅費等。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，10月，全國各地出臺穩(wěn)樓市政策超過90次。

丁祖昱也認為，未來將繼續(xù)保障剛需住房，并滿足改善型住房需求，因城施策落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。適度調(diào)降首套、二套住房置業(yè)門檻，提升居民居住環(huán)境。同時將打壓投資、投機性需求，嚴防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場。

加快租購并舉住房制度

租賃行業(yè)迎來發(fā)展機遇

黨的二十大報告再次強調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。陳文靜認為，這表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展，完善“購+租”、“市場+保障”的住房體系。

據(jù)了解，2015年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強調(diào)將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。2020年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，租賃市場進入以保障性租賃住房為抓手、重點解決住房租賃市場結(jié)構(gòu)性問題的高質(zhì)量發(fā)展階段。2021年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，隨后中央加快金融、財稅、土地等配套政策落地。

陳文靜指出，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021年、2022年全國建設(shè)籌集330萬套（間）保租房，未來保租房發(fā)展仍有望進一步提速。另外，2022年8月，首批3只保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

“隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發(fā)展期，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機構(gòu)等提供了新的發(fā)展機遇，相關(guān)企業(yè)需要抓住政策紅利和市場發(fā)展期，拓展新的市場空間。”陳文靜說。

值得注意的是，10月25日，中國建設(shè)銀行公布設(shè)立300億住房租賃基金的進展。公告顯示，該住房租賃基金已完成市場監(jiān)督管理部門登記注冊并獲得營業(yè)執(zhí)照，已根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會備案。據(jù)了解，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“建行案例值得借鑒，在房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個特殊時期，如果一些風險厭惡型的中長期資金愿意介入，開發(fā)商解決現(xiàn)金流問題，投資機構(gòu)獲得長期可以回收的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在這樣一個時間關(guān)口，類似的替換對房地產(chǎn)市場是非常好的。”景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉說。

在胡景暉看來，隨著住房制度的深入貫徹執(zhí)行，未來5年，租房將成為與買房并行的重要居住形態(tài)之一，與此同時，隨著租房人口的增加，相關(guān)的立法會很快完善，與租房相關(guān)的配套制度也會陸續(xù)完善，大家所擔心的在享受社會公共配套資源上，租房總比買房“低一頭”的現(xiàn)狀將在未來得到根本扭轉(zhuǎn)，租房將不再是權(quán)宜之計的短期過渡，長期租房將成為更多市民的居住形態(tài)。隨著越來越多的市民選擇長期租房，這也將給“長租房”市場帶來廣闊的發(fā)展機遇。