3月29日，綠城中國（03900.HK，下稱綠城）發(fā)布2017年全年業(yè)績公告。2017年，綠城累計(jì)取得總合同銷售面積約827萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1463億元，創(chuàng)歷史新高；除稅前利潤人民幣63.91億元，較2016年的37.48億元增長70.5%。

不看重規(guī)模，有質(zhì)量增長更要緊

雖然銷售額在2017房企排行榜上位居前列，然而綠城中國執(zhí)行董事兼總裁曹舟南在業(yè)績發(fā)布會上明確表示他并不看重規(guī)模：“我們內(nèi)部把今年銷售目標(biāo)定在1700億左右，明年綠城一定突破2000億元，這是一個企業(yè)自然增長的過程。”

相比部分房企動輒50%以上甚至翻番的內(nèi)部目標(biāo)，綠城這一目標(biāo)訂得非常保守。規(guī)模是一方面，與規(guī)模匹配的合理利潤才是更關(guān)鍵的指標(biāo)，這更符合企業(yè)生存邏輯。按照這個邏輯，曹舟南認(rèn)為普遍的一二三四線城市的劃分太粗略，并不完全適合房地產(chǎn)市場，如果用投資價值劃分城市能級，會得出不同的結(jié)論，以大本營杭州為例，綠城曾在杭州創(chuàng)下“十年銷冠兩三百億”的銷售成績，但去年綠城主動退出杭州市場銷冠爭奪戰(zhàn)，原因在于地價不合理。

曹舟南說，“目前的市場環(huán)境下，杭州作為房地產(chǎn)投資市場來講，僅在中游，賺不到錢，風(fēng)險太高。”他指出最具有投資價值的城市是武漢，接下來依次為西安、成都、鄭州、濟(jì)南，北京和廣州有選擇性的機(jī)會，而上海適合投資的土地是“可遇不可求”。

負(fù)債46.4%創(chuàng)歷史新低

了解綠城發(fā)展歷程的投資者深知，幾年前這家企業(yè)曾頻頻傳出資金鏈極度緊張的消息，因此降低負(fù)債和爭取充裕的現(xiàn)金流成為管理者保障綠城平穩(wěn)發(fā)展的重要籌碼。

公告顯示，截至2017年12月31日，綠城中國銀行存款及現(xiàn)金約為人民幣359.8億元，創(chuàng)歷史峰值；凈資產(chǎn)負(fù)債率為46.4%，同比大幅下降；2017年總借貸加權(quán)平均利息成本為5.4%，與2016年的5.9%相比進(jìn)一步下降。

“為什么此時此刻我們的負(fù)債率控制得這么低，我個人始終認(rèn)為，在行業(yè)不確定或者行業(yè)調(diào)控的階段，最好的辦法就是控制負(fù)債率。當(dāng)市場出現(xiàn)機(jī)會的時候，你才有騰挪空間。當(dāng)市場表現(xiàn)非常好，所有東西都可以往上推，往上壓，這是基本規(guī)律?！辈苤勰咸寡浴?/p>

事實(shí)上，經(jīng)過調(diào)整之后手握充?，F(xiàn)金流的綠城在2017年第四季度將“反周期策略”落地，展開了一輪“地毯式”拿地風(fēng)潮。年報顯示，2017年全年，綠城集團(tuán)新增37幅地塊，總建筑面積約859萬平方米，較去年增長276%。新增項(xiàng)目總土地款約人民幣644億元，預(yù)計(jì)新增可售金額約人民幣1547億元。曹舟南透露，今年的投資預(yù)算為500億，重點(diǎn)項(xiàng)目中，綠城對即將招標(biāo)的杭州亞運(yùn)村保持極大關(guān)注。

從“一體五翼”到10區(qū)5支柱

近年來，綠城全面向理想生活綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，形成了“一體五翼”的新格局，專注五大板塊的業(yè)務(wù)——投資開發(fā)（房產(chǎn)集團(tuán)）、代建開發(fā)（管理集團(tuán)）、金控平臺（資產(chǎn)集團(tuán)）、小鎮(zhèn)建設(shè)（小鎮(zhèn)集團(tuán)）、生活服務(wù)（生活集團(tuán)）。

此次業(yè)績發(fā)布會上，曹舟南首次提出綠城正在打造10大區(qū)域和5大子集團(tuán)。5大集團(tuán)包括代建集團(tuán)，以綠城4S為主體的綠城科技集團(tuán)、綠城生活集團(tuán)、專注于全國地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)的楊柳郡集團(tuán)和雄安集團(tuán)。

“輕重并舉”是曹舟南津津樂道的戰(zhàn)略性調(diào)整之一，通過輕重資產(chǎn)的調(diào)整，使綠城的投資比重更合理。據(jù)了解，綠城新增土地中75%布局在一二線城市，三四線城市采取快速去化策略，未來這些三四線城市的空間將騰挪給代建業(yè)務(wù)。

“綠城中國的利潤中，三分之一由輕資產(chǎn)固定收益構(gòu)成，三分之二是浮動收益，靠房地產(chǎn)投資、拿地、開發(fā)掙錢，這是我的戰(zhàn)略目標(biāo)?！边@種格局令綠城面對調(diào)控時更從容。

1億股期權(quán)激勵事業(yè)合伙人

“跟投我一開始就反對，今天反對，明天還是反對?！睂τ谀壳霸S多房企為加快發(fā)展速度實(shí)行跟投制度的做法，曹舟南并不認(rèn)可。他認(rèn)為，跟投并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，換句話說房地產(chǎn)項(xiàng)目賺錢的時候大家可以跟投，但一旦出現(xiàn)虧損跟投將難以持續(xù)。

相比之下，綠城選擇了事業(yè)合作人制度。綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁李青岸表示，綠城將基于當(dāng)前發(fā)展階段統(tǒng)籌經(jīng)營戰(zhàn)略、組織戰(zhàn)略、盈利能力等實(shí)際情況，建立事業(yè)合伙人的長效激勵機(jī)制，員工與公司共擔(dān)風(fēng)險、共創(chuàng)價值、共享收益。2017年12月27日，公司曾向5位執(zhí)行董事及38位高管授出股權(quán)1億股，目前期權(quán)計(jì)劃已經(jīng)落位。

李青岸透露，接下來還將開展管理層持股計(jì)劃。綠城將在今年選拔一批高管層和基干隊(duì)伍，認(rèn)購公司部分股份進(jìn)行持股計(jì)劃。同時，綠城計(jì)劃從2018年開始，推行以公司價值創(chuàng)造為前提的發(fā)展成果共享計(jì)劃，以城市公司凈資產(chǎn)收益率考核（EVA）。目前已成立7個城市公司，都已正常運(yùn)作。此外，新的業(yè)務(wù)板塊上市員工持股、創(chuàng)新業(yè)務(wù)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)持股等為特征的持股計(jì)劃也在同步進(jìn)行。

值得關(guān)注的是，3月29日綠城中國業(yè)績公告發(fā)布后，曹舟南買了60萬股公司的股票。他在業(yè)績發(fā)布會上表示，他很清楚綠城的潛在價值，對公司非常有信心，他認(rèn)為現(xiàn)在的股價與公司的價值完全不能相匹配?！跋嘈殴驹谖磥?-3年，無論是銷售規(guī)模，還是利潤方面，都會有飛躍式的增長。”