業(yè)績會現(xiàn)場。

在成立25周年伊始，龍湖地產(chǎn)（02007.HK）在公布全年業(yè)績會的同時宣布，宣布公司更名為“龍湖集團”。

面對“分拆上市”的遐想，董事會主席吳亞軍明確否認，發(fā)布會現(xiàn)場甚至釋放出“不是目前戰(zhàn)略方向”。

會上龍湖提出2018年的銷售目標為2000億元。面對熱度不減的三四線城市，吳亞軍直言，過去2到3年，確實有一波三四線城市的紅利，其實龍湖也有看到，但是龍湖沒有刻意去抓，因為我們認為這還是一個機會性的。

吳亞軍：即使有再大好機會出現(xiàn)，也不會把自己撐死

2017年，是龍湖快速增長的一年。期內(nèi)，實現(xiàn)銷售額1560.8億元，同比增加77.1%，其中杭州公司貢獻231.76億元，是龍湖所有城市公司中為唯一突破200億元的。

此外，有四個城市公司銷售額突破百億元，依次為重慶公司實現(xiàn)185.24億元，北京174.55億元、四川成都136.57億元，山東濟南118.01億元。

營業(yè)額至720.8億元，同比增長31.5%，其中，投資性物業(yè)租金收入25.9億元，同比增加35%。

與此同時，龍湖喊出2018年實現(xiàn)2000億元銷售額的目標。

追求規(guī)模背后，最先行的是土地。但對于熱門的三四線城市龍湖“刻意”放掉了擴張的機會。

2017年，龍湖新增土儲76幅，新拓展7座新城，既覆蓋廣東深圳、香港等一線城市和地區(qū)，以及安徽合肥、河北保定、福建福州、浙江嘉興、廣東珠海這類環(huán)都市圈主力。

公告顯示，龍湖會在持續(xù)物理距離迅速縮短的都市圈、城市群發(fā)展邏輯，積極部署。但吳亞軍表示，“投資節(jié)奏，大家都愿意低買，貴的時候賣房便宜的時候買地，但是真正踩得完全準也不太可能。”

對于當(dāng)下依然熱不不減的三四線城市，吳亞軍承認，過去2到3年，確實有一波三四線城市的紅利，其實龍湖也有看到，但是龍湖沒有刻意去抓，因為我們認為這還是一個機會性的。

吳亞軍強調(diào)，三四線我們走自己的節(jié)奏，至于可能別人出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，我覺得那是別人的事，按自己的節(jié)奏走，走出自己的節(jié)奏和感覺是最重要的，就是堅持戰(zhàn)略的堅定性與一致性是公司第一要求的。

吳亞軍透露龍湖有關(guān)市場的判斷，目前，一線城市的特點是量縮，價調(diào)，反而一線城市因為人為的行政手段，價格出現(xiàn)壓抑的狀況；強二線是量跌價平，也是被按在哪兒的，而弱二線現(xiàn)在還有輪動的機會。

龍湖認為，可能在二三季度之后，會有一些土地的投資機會。因大家過去的牛市的慣性，紛紛沖擊千億，甚至沖萬億的這種思維還在，買地積極性還是蠻高的，到現(xiàn)在為止，其實土地市場依然比較熱。

吳亞軍介紹，就拿地時間而言，龍湖會再緩一緩，但從總量上講，今年即使有再大好機會出現(xiàn)，龍湖也不會把自己撐死，還是要最終根據(jù)我們的這個負債率，資產(chǎn)負債表的情況來購買項目。

邵明曉透露，龍湖會堅持量入為出原則，一直保持穩(wěn)健資產(chǎn)負債表，全年凈負債率保持在50%到60%之間，半年保持在60%到70%之間， 2017年龍湖凈負債率47.7%，在合理范圍內(nèi)。

買地份額跟公司增長是匹配的，去年買地花費740億元，今年肯定還會略增一點，但不會突跳。我們還是按照既定原則，保持每年凈收入20%以上增長。

“更名并非為分拆上市，龍湖不太看這種機會”

當(dāng)天備注關(guān)注的還有龍湖的更名，吳亞軍和公司CEO邵明曉用了相當(dāng)?shù)钠鶃黻U釋龍湖當(dāng)下的設(shè)想和戰(zhàn)略的考量。

按照吳亞軍的說法，“不是為了分拆，或者為了財技、估值，龍湖不太看這種機會。”

吳亞軍進一步解釋稱，更名是希望各業(yè)務(wù)在客戶數(shù)據(jù)價值協(xié)同，核心競爭力協(xié)同以及品牌協(xié)同上，產(chǎn)生新的機會，讓龍湖在垂直領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)沉淀釋放出更大能量，所以這次更名也意味未來將出現(xiàn)一個跟以前不一樣的龍湖。

邵明曉甚至舉例反面事例，如果每個板塊都成為獨立上市公司，它們之間的協(xié)同性會打折的。通常理解成為集團后，下面幾個板塊，到一定時期可分拆掉。未來會有這個可能性，但這不是目前的戰(zhàn)略方向，龍湖的戰(zhàn)略是把幾個業(yè)務(wù)協(xié)同和整合打通。

“我們更傾向于：無論是住宅、商業(yè)、物業(yè)，還是長租公寓，四大主航道業(yè)務(wù)都是龍湖集團不可分割的戰(zhàn)略核心資產(chǎn)，盡量在一個大池子里做協(xié)同。單純的、短期的用某個業(yè)務(wù)去搞資本運作，龍湖不會做。”邵明曉這樣解釋。

當(dāng)下，龍湖為自己選擇了四個主航道業(yè)務(wù)，在房企多元化的大潮中，地產(chǎn)開發(fā)仍是最主要的業(yè)務(wù)，龍湖也不例外，“保持新房銷售穩(wěn)定增長”任仍位于首位。

但在吳亞軍的規(guī)劃中，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣重要。至2020年，包括商業(yè)運營、長租公寓和物業(yè)服務(wù)這些主航道業(yè)務(wù)將會帶來數(shù)百億現(xiàn)金流，將是龍湖抵御行業(yè)“寒冬”的保證。

具體而言，商業(yè)運營方面，龍湖天街業(yè)務(wù)已打磨多年，年回報率均在在6%以上，未來龍湖會持續(xù)在高能級城市去拿一些好位置、人口密集區(qū)的地鐵上蓋地塊來做天街。龍湖會根據(jù)整體資產(chǎn)負債表的能力來確定每年投入量，控制好速度，但如果能保持前五，就基本達成目標。

向來被認為不賺錢的長租公寓業(yè)務(wù)，發(fā)布會現(xiàn)場，龍湖高管也給出了明確答案——“將是非常賺錢的生意”。

龍湖高管稱，長租公寓的業(yè)務(wù)模型目前還在打磨，屬投入期，基本能打平，最終目標要把它變成賺錢業(yè)務(wù)，做到行業(yè)前三。

2017年，龍湖冠寓開業(yè)15000間，今年新開業(yè)數(shù)量將增加5萬間左右。持有型物業(yè)有資產(chǎn)升值保障，最讓人擔(dān)心的“二房東”模式飽受詬病，特別是盈利方面。

龍湖年報中稱，進入相對成熟期的長租公寓業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)類的長租公寓毛利率35%左右，凈利潤率能達到12%-15%，IRR 在20%以上，這將是一個非常賺錢的生意。

與此同時，龍湖可以通過該業(yè)務(wù)觸達中國最有活力的人群，那些年輕仔20-35歲之間的年輕人，這部分客戶數(shù)據(jù)對龍湖而言更有價值。

此外，龍湖也在嘗試創(chuàng)新“點心”業(yè)務(wù)，在內(nèi)部被稱為點心業(yè)務(wù)的養(yǎng)老和產(chǎn)城，市場份額并不大。

邵明曉介紹，養(yǎng)老業(yè)務(wù)，我們在重慶開始做嘗試，有一兩個項目在推，現(xiàn)在不會對整個營運造成大影響，包括投入和收入。我們判斷，真正活躍的養(yǎng)老客戶人群，可能還得幾年才能真正崛起。60后這批人進入到退休年齡時可能會是爆發(fā)期，現(xiàn)在肯定要做些準備。

相較于養(yǎng)老業(yè)務(wù)，龍湖的產(chǎn)業(yè)布局則走的相對快些。據(jù)悉，已經(jīng)在杭州、北京、上海等高能級城市有些布局，也在打磨產(chǎn)品線，里面有很多辦公，創(chuàng)意空間，當(dāng)然還有產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，規(guī)模上也不大。這兩個業(yè)務(wù)龍湖會持續(xù)打磨，有了好模式，發(fā)現(xiàn)有迅速擴大規(guī)模的機會，我們可能也會把它列到戰(zhàn)略里面，但短期內(nèi)看不到。

如2017年12月，龍湖與與華人文化控股集團在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將充分利用各自在城市空間營造、商業(yè)項目運營、文化產(chǎn)業(yè)投融資等各方面優(yōu)勢，在商業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)城投資等領(lǐng)域開展多層次合作。

發(fā)布會上，邵明曉再次透露，如有可能將會聯(lián)合華人文化在一些重點城市，合作開發(fā)一些偏文化概念的產(chǎn)城項目，實際上就是一個組合項目，是龍湖的一個產(chǎn)業(yè)伙伴。