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關(guān)鍵詞：

TOD | 城市更新 | 城市運(yùn)營(yíng)

老城復(fù)興 | 活力塑造

01

城市軌道交通

利國(guó)利民，卻不賺錢(qián)！

MEASURE THE WORLD

無(wú)地鐵，不城市！

根據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，截至2020年12月31日，全國(guó)（不含港澳臺(tái)）共有44個(gè)城市開(kāi)通運(yùn)營(yíng)城市軌道交通線(xiàn)路233條。

2019年1月，武漢軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃已獲批，建設(shè)項(xiàng)目總投資1,469.07億元，正加快建成世界級(jí)地鐵城市。2020年，軌道交通讓西安進(jìn)入「都市圈時(shí)代」：東至臨潼、西至西咸、北至機(jī)場(chǎng)……八條軌道交通開(kāi)通。

然而，城市軌道交通雖好，但其開(kāi)發(fā)投資巨大、建設(shè)成本極高，每公里地鐵的建設(shè)成本高達(dá)5-8億元，有的城市4年不吃不喝才能湊齊建設(shè)資金。

建得起，養(yǎng)不起，更是很多城市軌道交通發(fā)展面臨的難題。從全球經(jīng)驗(yàn)看，城市軌道交通也大多依靠政府補(bǔ)貼，難以持續(xù)發(fā)展。如倫敦地鐵由政府承擔(dān)100%建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)投入，并提供優(yōu)惠措施，政府對(duì)低于最低回報(bào)率的差額進(jìn)行補(bǔ)貼；首爾地鐵長(zhǎng)年處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)！每年虧損折合人民幣20億元以上……

▼ 倫敦地鐵投資、運(yùn)營(yíng)由政府承擔(dān)

那么，在當(dāng)下過(guò)「緊日子」的情況下，政府與軌交公司要如何實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)呢？

02

城市軌道交通

如何防范財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)？

MEASURE THE WORLD

面對(duì)困局，政府與軌交公司采取多種手段保障軌交開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

1. 制定嚴(yán)格的城市地鐵準(zhǔn)入門(mén)檻

政府與軌交公司應(yīng)該先想清楚一個(gè)問(wèn)題：這個(gè)城市該不該修地鐵？

很多小型城市的地鐵使用率及地鐵人口密度目標(biāo)都大大超過(guò)大型城市設(shè)定的目標(biāo)值，小型城市可能在一定程度上存在過(guò)度投資。

因此，國(guó)內(nèi)更要發(fā)揮大國(guó)優(yōu)勢(shì)，減少中小型城市的地鐵建設(shè)，集中在人口多的大城市，提高地鐵線(xiàn)網(wǎng)密度，做好軌道交通！

▼ 2018年國(guó)家對(duì)城市建設(shè)地鐵的申報(bào)條件進(jìn)行了更加嚴(yán)格的規(guī)定，大幅度提高了相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2. 提升票價(jià)是對(duì)策，卻不是良策

在票價(jià)提升方面，很多城市如深圳、南京、沈陽(yáng)等，也都蠢蠢欲動(dòng)，但礙于市民和輿論的壓力，很多都沒(méi)有得以實(shí)施。

▼ 武漢軌道交通車(chē)輛（來(lái)源：Wikipedia）

3. TOD是實(shí)現(xiàn)雙贏的不二法則

經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，TOD（公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式）一定是實(shí)現(xiàn)雙贏的最佳途徑。TOD表面上看是以交通運(yùn)輸為導(dǎo)向的一種發(fā)展模式，但是實(shí)質(zhì)上卻是一種城市運(yùn)營(yíng)模式。

▼ TOD開(kāi)發(fā)模式

從土地價(jià)值方面來(lái)講，它能夠做到回收土地溢價(jià)，通過(guò)軌道交通帶來(lái)的周邊土地升值和物業(yè)運(yùn)營(yíng)收益，彌補(bǔ)地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本的虧空，確保地鐵運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性，并實(shí)現(xiàn)更加公平的土地增值收益分配。

從城市發(fā)展的角度來(lái)講，它可以引領(lǐng)城市拓展，在一些尚未開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)化片區(qū)，通過(guò)TOD導(dǎo)向的城市規(guī)劃，可以?xún)?yōu)化城市空間格局，并引導(dǎo)土地升值潛力逐步釋放。

▼ 日本柏葉新城，通過(guò)TOD解決新城從無(wú)到有，全新吸引力的難題

從激發(fā)城市活力方面來(lái)講，它能夠帶動(dòng)商業(yè)振興，形成城市新中心，為城市更新提供巨大的助力。

▼ 大阪站TOD通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)，重塑城市中心

TOD的其更多作用和利好我們不用在此贅述。那么，什么是決定TOD項(xiàng)目成功營(yíng)利的關(guān)鍵呢？又有哪些TOD的成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)值得借鑒呢？

4. TOD項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是什么？

如上所述，TOD實(shí)質(zhì)上也是一種城市運(yùn)營(yíng)模式，那么它就一定遵循城市發(fā)展的邏輯。

而在新時(shí)代，城市的競(jìng)爭(zhēng)的核心是「人」的競(jìng)爭(zhēng)。只有形成人的聚集，才能真正的兌現(xiàn)土地價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，說(shuō)白了，只有有人來(lái)，才能賺錢(qián)！

▼ 倫敦國(guó)王十字區(qū)TOD成為「人才聚集區(qū)」

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的影響下，透過(guò)實(shí)體商場(chǎng)越來(lái)越?jīng)]有人氣的現(xiàn)狀可以看出，人的線(xiàn)下聚集變得越來(lái)越難了。而城市軌道交通，具有「強(qiáng)制讓人聚集」的先天優(yōu)勢(shì)！

根據(jù)2021年，成都論壇分享的《中國(guó)城軌TOD指數(shù)成都解讀》，軌道站點(diǎn)會(huì)自然集聚人口。另外，以上海為例，在上海早期沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)TOD的情況下，近20年上海軌交站點(diǎn)區(qū)域的人口增長(zhǎng)速度是城市整體人口增長(zhǎng)速度的2.6倍。

因此，城市軌道交通發(fā)展新思路，就是要「以人為本」協(xié)同開(kāi)發(fā)，將「人流動(dòng)的軌道」，變成「人聚集的場(chǎng)所」！

▼ 倫敦金絲雀碼頭TOD已成為市民的活動(dòng)聚集區(qū)

在TOD「以人為本」的城市運(yùn)營(yíng)模式邏輯下，有很多城市，將城市更新建設(shè)與TOD開(kāi)發(fā)相結(jié)合，并獲得了令人矚目的成效。

下面我們將通過(guò)兩個(gè)典型案例進(jìn)行說(shuō)明。

03

東京澀谷TOD

定制一個(gè)引人磁極

MEASURE THE WORLD

東京的TOD「站城一體化」的開(kāi)發(fā)，走在世界前沿，從近些年發(fā)展新動(dòng)向來(lái)看，顯現(xiàn)出明顯的「與城市融為一體，為人群定制風(fēng)格」的特征。依托不同城區(qū)不同類(lèi)型車(chē)站作為「激活器」，構(gòu)建「軌道定制城區(qū)」。

所謂的「軌道定制城區(qū)」，就是針對(duì)不同人群，構(gòu)建不同引人策略，實(shí)現(xiàn)軌道交通發(fā)展與城市發(fā)展的共振！

以日本東京軌道交通為例，TOD的發(fā)展抓住了「大城市的發(fā)展不是各向同性的，而是各向異性的」的特點(diǎn)，將片區(qū)特色與TOD開(kāi)發(fā)融合，通過(guò)該定制化的打造，吸引不同人群。

如六本木依托車(chē)站打造「藝術(shù)化城市生活」，通過(guò)藝術(shù)、景觀、夜色和生活的融合發(fā)展，吸引了眾多熱衷于文化、藝術(shù)的年輕人聚集；秋葉原通過(guò)站前一體化開(kāi)發(fā)，打造「動(dòng)漫迷的圣地」；澀谷通過(guò)商業(yè)中心「引領(lǐng)全球時(shí)尚潮流」，成為了年輕潮流人群和工作者的舞臺(tái)，等等。

▼ 東京軌道交通，串聯(lián)了一系列各有特色的城區(qū)，實(shí)現(xiàn)了不同偏好人群的吸引與聚集

▼ 六本木TOD的站城一體化開(kāi)發(fā)

在眾多的TOD定制化開(kāi)發(fā)中，澀谷站作為東京都市圈最重要的商業(yè)中心之一，通過(guò)軌道定制城區(qū)，「以潮流時(shí)尚的商業(yè)氛圍，吸引年輕人聚集」，成為了定制化TOD發(fā)展模式的典型代表。

▼ 潮流的澀谷（來(lái)源：Wikipedia）

澀谷站是日本最大交通樞紐之一，4大鐵路公司的9條東京重要鐵路干線(xiàn)在此交匯。澀谷早在上世紀(jì)90年代便開(kāi)始TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

▼ 9條線(xiàn)路在澀谷匯集

第一個(gè)綜合體項(xiàng)目是澀谷標(biāo)記Mark City，這也是東急公司第一個(gè)車(chē)輛段上蓋的綜合體。

該綜合體在開(kāi)發(fā)中靈活運(yùn)用銀座線(xiàn)車(chē)輛檢修基地、東急巴士專(zhuān)用道路、京王井之頭線(xiàn)澀谷站用地的上部空間，貫通了辦公、酒店、娛樂(lè)設(shè)施、鐵路車(chē)站、地鐵車(chē)站等，構(gòu)成了澀谷城市的新活力空間。

該項(xiàng)目曾獲得2000年日本Good Design Award建筑獎(jiǎng)。

在TOD模式的帶動(dòng)下，澀谷商圈崛起，成為了東京的三大副都心之一。

▼ 澀谷tod標(biāo)記Mark City

然而，過(guò)去的20多年里，澀谷的人氣正在不斷下滑（2001-2011年澀谷站乘降人數(shù)下降約5%），在各大商圈的競(jìng)爭(zhēng)下，對(duì)人群的吸引力不斷減弱。因此導(dǎo)致澀谷車(chē)站客流量逐年遞減，澀谷商業(yè)銷(xiāo)售額大幅下降（2001-2011年澀谷商業(yè)銷(xiāo)售額減少25%）。

為了重振澀谷昔日的風(fēng)采，東京政府借2020東京奧運(yùn)會(huì)之機(jī)，以澀谷車(chē)站為中心開(kāi)展了「百年一遇」的復(fù)興計(jì)劃。重新為澀谷TOD的發(fā)展探索一條新道路，使其在此成為大交通時(shí)代下綜合性的城市中心。

▼ 澀谷站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)示意

1. 時(shí)尚潮流圣地，年輕人聚集區(qū)

地鐵站點(diǎn)打造商業(yè)綜合體，這個(gè)并不罕見(jiàn)，但是通過(guò)特色商業(yè)氛圍的營(yíng)造，用時(shí)尚潮流的空間場(chǎng)景，吸引一部分最有價(jià)值的年輕人群、從而吸引潮流科技企業(yè)再次回歸的項(xiàng)目，這樣的成功案例卻不常見(jiàn)。

澀谷站的TOD發(fā)展正是采用了這種定制化的模式，才實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的再次繁榮，其經(jīng)驗(yàn)十分值得我們學(xué)習(xí)借鑒！

那么，澀谷再開(kāi)發(fā)計(jì)劃是如何圍繞人群開(kāi)展，針對(duì)年輕人，打造多重潮空間的呢？澀谷站的潮流時(shí)尚氛圍主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：潮流地標(biāo)、創(chuàng)意商業(yè)、時(shí)尚街區(qū)。

▼ 澀谷吸引了大量年輕人（來(lái)源：Flickr）

①. 潮流地標(biāo)

澀谷融合多家「潮科技」企業(yè)的科創(chuàng)成果，塑造了一個(gè)「高大上」的「潮流地標(biāo)」場(chǎng)景——Scramble廣場(chǎng)大廈。

2019年，高230m的澀谷Scramble廣場(chǎng)大廈正式竣工營(yíng)業(yè)，并在屋頂設(shè)置了一個(gè)日本最大的屋頂展望空間「SHIBUYA SKY」，成為東京土地上的又一大絕美地標(biāo)。

▼ Scramble廣場(chǎng)大廈（來(lái)源：Wikipedia）

在樓頂360度觀景臺(tái)，可以眺望東京塔、天空樹(shù)等東京地標(biāo)，甚至還可以看到日本的文化符號(hào)富士山；低頭則可以俯瞰澀谷站前的繁華十足路口，與澀谷街景來(lái)一張「高空合影」。

這里還經(jīng)常上演燈光秀，華麗炫目的超高空燈光秀嗨翻全場(chǎng)，為人們帶來(lái)了深深的震撼，成為了吸引年輕人的利器。

▼ Scramble大廈頂部的燈光秀（來(lái)源：Flickr）

②. 創(chuàng)意商業(yè)

澀谷眾多商業(yè)綜合體各具亮點(diǎn)。

最新開(kāi)業(yè)的澀谷站大廈內(nèi)，匯聚了眾多「初登陸」的時(shí)尚商鋪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在212家進(jìn)駐商家內(nèi)，有7家在日本首次登陸，45家在澀谷首次登陸，37家是新形態(tài)店鋪。

再開(kāi)發(fā)后重新?tīng)I(yíng)業(yè)的澀谷老牌商業(yè)綜合體「澀谷PARCO大廈」的5層，也悄悄興起了一種OMO（Online Merge Offline）型的體驗(yàn)式購(gòu)物空間「PARCO CUBE」。

這里匯聚了11家提供體驗(yàn)式購(gòu)物的商家。顧客可以利用四面巨大的電子展板搜索店鋪內(nèi)陳列的商品，觀看實(shí)物后，若材質(zhì)、設(shè)計(jì)滿(mǎn)意，就到五樓正中央的「PARCO CUBE」液晶螢?zāi)慌c手機(jī)連動(dòng)后下單，物品就會(huì)直接宅配到家，再也不用擔(dān)心購(gòu)物過(guò)多自己無(wú)法提回家的情況了。

▼ 澀谷PARCO大廈屋頂活動(dòng)平臺(tái)（來(lái)源：Flickr）

這些多樣化的商業(yè)形式，讓澀谷重新走上了東京潮流商業(yè)的最前沿。

③. 時(shí)尚街區(qū)

多元?jiǎng)?chuàng)意時(shí)尚的氛圍，讓澀谷成為公認(rèn)的「年輕人的街區(qū)」，它最鮮明的標(biāo)簽是「街頭時(shí)尚策源地」。

以「澀谷PARCO」為標(biāo)志，這里已經(jīng)成為東京的時(shí)尚與音樂(lè)圣地，是街頭潮流生活最前沿的發(fā)布地與展示場(chǎng)，更能夠?yàn)槟贻p人提供各種全新的挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)。

▼ 澀谷的包容性吸引了大量年輕人（來(lái)源：Flickr）

休閑娛樂(lè)聚集地「中心街」、綜合文化設(shè)施Hikarie、時(shí)尚餐飲風(fēng)情街西班牙坂、以及豐富多元的節(jié)慶，如「澀谷ZUNCHAKA」音樂(lè)祭、澀谷萬(wàn)圣節(jié)等，都為整個(gè)區(qū)域的增添了時(shí)尚潮流、活力四射的元素。

▼ 澀谷萬(wàn)圣節(jié)（來(lái)源：Flickr）

在這樣的基調(diào)和氛圍下，澀谷自然地形成了輕松、時(shí)尚、人人穿T-SHIRT、腳踩人字拖的潮流街區(qū)。這里的科技創(chuàng)新氛圍與東京其他地方步履匆匆、領(lǐng)帶西裝的白領(lǐng)形象形成了鮮明對(duì)比。

④. 科技產(chǎn)業(yè)中心

如今的澀谷已脫胎換骨，從傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)搖身一變成為「潮科技」的大本營(yíng)！

在這片極具開(kāi)放性與包容性的文化沃土之上，形成了一個(gè)能匯聚大量不同年齡、不同興趣人群的潮流之都。隨之而來(lái)就是，不同興趣的人群為社交網(wǎng)絡(luò)提供了大量的免費(fèi)流量，也為社交網(wǎng)絡(luò)行業(yè)制造了更多的應(yīng)用場(chǎng)景。

▼ 由澀谷STREAM、Scramble大廈等建筑組成的建筑群，正在成為「澀谷比特谷」的中心

因此，這里成為互聯(lián)網(wǎng)廣告行業(yè)的最佳選址地。如今在澀谷已形成提供廣告主接洽、廣告交易、廣告精準(zhǔn)投放、廣告監(jiān)測(cè)分析、創(chuàng)意優(yōu)化與廣告驗(yàn)證等服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)廣告產(chǎn)業(yè)集群。

04

舊金山環(huán)灣站TOD

還城市一個(gè)活力中心

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與東京針對(duì)不同區(qū)域特點(diǎn)，定制化TOD的策略不同，舊金山環(huán)灣站TOD不是解決多中心城市的差異化問(wèn)題，而是打破城市中心衰敗的困境。

▼ 舊金山環(huán)灣站TOD區(qū)域俯瞰

環(huán)灣站位于舊金山東南部，曾因碼頭航運(yùn)和公交樞紐的興盛，成為夜店、酒吧、音樂(lè)演出聚集區(qū)。80年代，碼頭衰敗后，LGBT文化聚集地占領(lǐng)了該區(qū)域，環(huán)灣站變得破敗不堪，平均每日旅客量不足2萬(wàn)人。

更重要的是，作為寸土寸金的市中心，環(huán)灣站區(qū)域不僅占地大（約40公頃），還是CBD的邊界，制約了CBD的「生長(zhǎng)」。

1999年，舊金山市民投票同意將其拆除，重新開(kāi)發(fā)。2001年，環(huán)灣聯(lián)合管理局(TJPA)成立，與聯(lián)合舊金山規(guī)劃委員會(huì)共同確立「跨灣項(xiàng)目(Transbay Program)」，希望通過(guò)TOD模式實(shí)現(xiàn)一個(gè)高密度有活力的城市中心。

▼ 拆除前的環(huán)灣站區(qū)，限制了城市中心的發(fā)展（來(lái)源：Wikipedia）

在重塑城市中心的目標(biāo)之下，舊金山希望TOD滿(mǎn)足科技回歸都市的時(shí)代需求——

「硅谷的城市蔓延非常嚴(yán)重，同事們通常不會(huì)在一個(gè)地方租房，硅谷員工錯(cuò)過(guò)了很多社群活動(dòng)。舊金山則完全不是這樣，這些高密建筑本身就是為了聚集住在城市里的千禧一代。」

—— Brian McClendon（Uber地圖和商業(yè)平臺(tái)副總裁）

「規(guī)模小，尚處在VC期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)通常會(huì)選擇舊金山作為總部基地，而不是硅谷。」

—— Transwestern商業(yè)地產(chǎn)公司合伙人

「在60年代，灣區(qū)工程師的夢(mèng)想是在Menlo Park或Palo Alto（硅谷附近城市）買(mǎi)個(gè)鄉(xiāng)村別墅?？扇缃竦?5歲年輕人不再這么想了。他們想在最酷的城市、最酷的街區(qū)、最酷的空間里生活工作?！?/p>

—— Margerat O’Mara華盛頓大學(xué)歷史教授

2008年，加利福尼亞州通過(guò)1A提案，即建造洛杉磯至舊金山，穿越硅谷的高鐵。

高鐵將會(huì)把舊金山至硅谷平均通勤時(shí)間，由75分鐘（101公路車(chē)行）降至平均30分鐘，這對(duì)眾多硅谷企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅意味著大大降低員工通勤成本，還會(huì)提升企業(yè)與各個(gè)園區(qū)之間的交流合作。

在舊金山設(shè)置辦公室，成為眾多硅谷科技企業(yè)發(fā)展的必選項(xiàng)。

▼ 作為硅谷交通動(dòng)脈的101公路，嚴(yán)重堵車(chē)成為常態(tài)（來(lái)源：Wikipedia）

結(jié)合這些趨勢(shì)，環(huán)灣站通過(guò)在兩個(gè)方面的強(qiáng)化，建設(shè)TOD。

1. 從通勤目的地，到休閑中心

首先，環(huán)灣車(chē)站TOD將傳統(tǒng)的綜合性交通樞紐定位，更換為——城市休閑目的地。

于是我們看到，在形態(tài)上：車(chē)站綿延5個(gè)街區(qū)，由波浪形墻面包圍，是漂浮在地面之上的「城市地標(biāo)」。

▼ 環(huán)灣車(chē)站TOD（來(lái)源：Flickr）

在功能上：車(chē)站共有5層，地下兩層由軌道交通和商業(yè)功能組成；地上兩層，由辦公、零售和公交樞紐構(gòu)；而頂層則是一座城市公園，這里除了公共休憩空間還設(shè)有沉思區(qū)、社交區(qū)等。從空間到功能，TOD為市民提供了多元化的休閑功能。

▼ 環(huán)灣車(chē)站TOD剖面示意（來(lái)源：smart-cities）

▼ 內(nèi)部換乘空間（來(lái)源：Flickr）

▼ 屋頂公園（來(lái)源：Flickr）

多元的休閑環(huán)境，也使車(chē)站成為硅谷科技人才來(lái)此會(huì)面、交流的熱門(mén)「社交空間」。

▼ 車(chē)站成為了社交空間（來(lái)源：Flickr）

2. 從公交優(yōu)先，到步行友好

早在1973年，公交優(yōu)先政策被寫(xiě)入《舊金山憲章》即：任何街道和人行道等公共空間的利用，都應(yīng)當(dāng)保障乘公共交通的行使先行權(quán)。

但是「公交優(yōu)先」與現(xiàn)在TOD活力塑造，在很多方面是有沖突的，環(huán)灣車(chē)站TOD決定犧牲公交優(yōu)先，發(fā)展「步行友好優(yōu)先」。

環(huán)灣車(chē)站通過(guò)增設(shè)出入口，在屋頂花園搭建天橋與周邊大樓連接等措施，加強(qiáng)與周邊街區(qū)步行聯(lián)系。

▼ 環(huán)灣車(chē)站TOD屋頂?shù)牟叫芯W(wǎng)絡(luò)（來(lái)源：Wikipedia）

車(chē)站周邊部分道路被改造為步行道，移除街道兩側(cè)的停車(chē)位，以便拓寬人行道，縮短人們穿越馬路的距離，并能讓司機(jī)及時(shí)注意到行人，減少事故率。

▼ 環(huán)灣車(chē)站TOD區(qū)域的街道步行化改造（來(lái)源：Flickr）

頒布規(guī)劃細(xì)則，以指導(dǎo)環(huán)灣車(chē)站更外圍街道的建設(shè)、改造，按照規(guī)劃要求——街道改造后，公共空間面積不能低于原有面積；鼓勵(lì)街道兩側(cè)建筑底商改造，設(shè)置商業(yè)、餐飲、零售等功能，提升行人的步行體驗(yàn)，增加街道的人氣。

▼ 街道沿線(xiàn)步行化改造（來(lái)源：開(kāi)放地圖平臺(tái)）

當(dāng)然僅靠規(guī)劃指導(dǎo)，不足以讓街道沿線(xiàn)的業(yè)主們，犧牲自身利益讓利大眾。

在這背后，推動(dòng)私有空間轉(zhuǎn)為共有空間的是POPS模式（Privately Owned Public Space），該模式的核心是通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)等方式，鼓勵(lì)私有空間公共化，實(shí)現(xiàn)公、私空間管理的制約與平衡。

▼ 環(huán)灣車(chē)站TOD區(qū)域的POPS空間（來(lái)源：Flickr）

3. 從交通樞紐，到城市新中心

2012年至2016年，舊金山新增就業(yè)37.3萬(wàn)，但新增住房只有5.8萬(wàn)間。Mercury News一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)：46%的千禧一代考慮會(huì)在接下來(lái)幾年內(nèi)離開(kāi)舊金山，他們將原因歸為難以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)。

環(huán)灣車(chē)站TOD，將新建4,400套新住房，緩解市中心的「居住危機(jī)」。這些住房中，有1,326套是經(jīng)濟(jì)適用房，租金為當(dāng)?shù)刂形皇杖氲?5%，保持30年不變。

▼ 環(huán)灣車(chē)站TOD區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房（來(lái)源：開(kāi)放地圖平臺(tái)）

同私有空間轉(zhuǎn)為共有空間一樣，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)「心甘情愿」建設(shè)經(jīng)濟(jì)適房的，依然是一系列配套政策的實(shí)施。

如層高獎(jiǎng)勵(lì)政策——項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量占到住房套數(shù)總量的12%，開(kāi)發(fā)商可以獲得額外獎(jiǎng)勵(lì)的建筑高度或住房套數(shù)；低收入住房稅收減免政策——允許經(jīng)濟(jì)適房開(kāi)發(fā)者，享受連續(xù)10年的稅收抵扣（4%或9%）。

環(huán)灣車(chē)站TOD逐步成為職住平衡、功能復(fù)合的城市中心。但在后續(xù)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)，TOD區(qū)域能否持續(xù)保持活力，就要看區(qū)域的運(yùn)營(yíng)能力了。

2015年，環(huán)灣車(chē)站區(qū)域的The East Cut社區(qū)互惠組織成立（市政府與社區(qū)聯(lián)合成立的非營(yíng)利組織，由土地所有者提供運(yùn)營(yíng)資金）。

▼ The East Cut社區(qū)互惠組織標(biāo)識(shí)（來(lái)源：The East Cut官網(wǎng)）

The East Cut負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)公共活動(dòng)，如運(yùn)動(dòng)比賽、音樂(lè)節(jié)、藝術(shù)節(jié)、家庭活動(dòng)等等；該組織也承擔(dān)了區(qū)域內(nèi)的清潔和安保工作。

此外，The East Cut根據(jù)多元化的公共空間，針對(duì)不同人群，打造出豐富的「半日旅游線(xiàn)路」。同時(shí)，The East Cut還會(huì)負(fù)責(zé)區(qū)域沿街商鋪的改造設(shè)計(jì)方案，以及墻面壁畫(huà)設(shè)計(jì)等等，以保障區(qū)域風(fēng)貌、色調(diào)的整體性。

▼ The East Cut組織的各類(lèi)社區(qū)活動(dòng)（來(lái)源：The East Cut官網(wǎng)）

至此，以環(huán)灣車(chē)站TOD為核心的老城區(qū)，不止完成了活力的重塑，還促進(jìn)了市中心的「科技產(chǎn)業(yè)」回歸——

Transwestern辦公地產(chǎn)報(bào)告顯示，越來(lái)越多的硅谷互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開(kāi)始在舊金山設(shè)立第二總部，包括谷歌、臉書(shū)（Meta）、蘋(píng)果；環(huán)灣車(chē)站區(qū)域增加了12.5萬(wàn)就業(yè)崗位，其中4萬(wàn)個(gè)主要來(lái)自科技、商業(yè)服務(wù)行業(yè)；預(yù)計(jì)到至2030年，環(huán)灣車(chē)站TOD區(qū)域?qū)槌鞘袔?lái)870億美元GDP。

（來(lái)源：Flickr）

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總結(jié)

MEASURE THE WORLD

城市軌道交通運(yùn)營(yíng)投入大、難賺錢(qián)，而TOD為城市和企業(yè)供了一條可投入、可操作的路徑。只要抓住TOD的「城市運(yùn)營(yíng)」本質(zhì)，以「聚人」為核心，以「活力塑造」為手段，促進(jìn)「產(chǎn)業(yè)發(fā)展」為目標(biāo)，就能真正實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)營(yíng)利。

1/6圖片工作室出品

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原標(biāo)題：《TOD取勝之道——做好城市運(yùn)營(yíng)》

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