最近日元匯率貶值嚴(yán)重，已達(dá)到近30年低點(diǎn)，但因?yàn)槿蚍潘瑬|京房價(jià)卻升值頗多，有不少朋友、親故、客戶開始委托考察，所以頻繁出差，站在酒店的窗邊俯瞰東京。地下各種公寓，塔樓，戶建，別墅林立，這時(shí)候東京已經(jīng)入秋有了幾分涼意，晚風(fēng)吹過，察覺到身后有人幫忙披上一條毛毯后，轉(zhuǎn)身進(jìn)屋。趁著這股月色和秋風(fēng)，咱們今天繼續(xù)來聊聊：日本房產(chǎn)選擇公寓還是一戶建。

正文開始之前，先闡述觀念，此篇內(nèi)容不含任何廣告，只是以一個(gè)處理過近百套房產(chǎn)，長居?xùn)|京十年的華人視角來對比公寓和一戶建的優(yōu)缺點(diǎn)。內(nèi)容盡量客觀，但不可避免帶有主觀傾向，成年人應(yīng)該為自己判斷負(fù)責(zé)，故不構(gòu)成任何投資建議。

#1

基本概念

日本房子可以大體分為兩種公寓和一戶建，日文稱之為マンション、一戸建て。在對比兩者之前，咱們先把公寓和一戶建的概念來解釋清楚：

日本的公寓則完全屬于住宅，水電民用，產(chǎn)權(quán)永久，沒有公攤。所有的電梯，走廊，過道甚至房間陽臺(tái)都是不計(jì)入到房屋面積里。所以日本公寓標(biāo)出來多少面積，就是房屋內(nèi)面積。日本人的解釋則為：你在房屋內(nèi)能鋪上地毯的面積。

另外，在日本公寓一般分為普通公寓和塔樓兩種，塔樓一般是指超過30層的高層公寓，在防震建筑質(zhì)量、居住舒適度、地段等各個(gè)方面都處于頂級(jí)水平。通常會(huì)在一二層設(shè)置會(huì)客區(qū)，辦公區(qū)，咖啡室，讀書室，垃圾房，快遞柜等等公用設(shè)施，如果是更好一點(diǎn)的則會(huì)在頂層設(shè)計(jì)空中花園，鳥瞰臺(tái)等等。以東京23區(qū)核心地段為例，公寓起步在2000萬日元，即100萬人民幣左右。塔樓起步價(jià)在1億日元，即500萬人民幣左右。而明星政要幾乎都選擇塔樓，這個(gè)后面具體來聊。

一句話說明：塔樓是高層公寓，但不是所有的公寓都能被稱為塔樓。

再來說一戶建，日語稱之為：いっこだて。在日本不是獨(dú)門獨(dú)棟的房子就算別墅。在東京市區(qū)一戶建通常土地面積60-80平左右，上下兩層合計(jì)100多，自帶一到兩個(gè)車位，適合一家三口居住。典型的就是哆啦A夢家大雄的房子。

而與之對比的則是，大雄朋友小夫家的房子，這種才算是別墅，日語稱之為別荘（べっそう）。通常占地300平起步，高門大墻，裝修考究。甭管花園里種了什么花草，但凡路過，都能聞出金錢的味道。

因?yàn)檫@種認(rèn)知上的誤區(qū)，看到過不少國內(nèi)剛來的華人，說是500萬人民幣在日本買了個(gè)別墅，撿了大漏。我打開照片一看，果然，純純一戶建。對方含淚賺了一半。

一句話說明：別墅勉強(qiáng)算是一戶建的一種，但不是所有的一戶建都能稱之為別墅。

#2

全方位對比

對于房子用途基本分為投資和自住兩點(diǎn)，投資會(huì)優(yōu)先考慮投資回報(bào)率和升值空間，自住則會(huì)考量舒適度，面積，配套等等。而作為對比，我們則以普通公寓，塔樓，一戶建三者來對比。至于為啥不加入別墅，說句扎心的話，前面提到的三種房子類型，以東京房價(jià)收入比來說，通常5-10年能搞定。屬于大部分人能琢磨的事兒。而別墅這玩意基本屬于你生來有就有，生來沒有就不太用琢磨的物件，參考意義不大，這期受限篇幅，咱就不展開了。

地段

水庫論壇當(dāng)年有一句話，房產(chǎn)三要素：地段，地段，還是地段。地段的重要性不言而喻。

通常來說，公寓的開放商基本屬于大公司，面向的住戶也以城市上班族為主，車站距離則是重要考量點(diǎn)。在日本房產(chǎn)網(wǎng)站上會(huì)有一個(gè)指標(biāo)，即：距離車站距離。通常分為1分，5分，7分，10分，15分及以上。而5分鐘內(nèi)的房子和15分鐘的房子，價(jià)格可能差別三成。在價(jià)差如此之大的情況下，同樣的土地面積，但凡開放商的項(xiàng)目經(jīng)理讀過小學(xué)，是蓋公寓、塔樓還是一戶建不言而喻了。

這里額外說一點(diǎn)，在東京老城區(qū)比如新宿，池袋出站出門公寓多，在比較新的臺(tái)場，東京灣那塊兒出門塔樓多。至于原因也很簡單。老區(qū)很多公寓都是多年前建的，如今地段基本是天價(jià)，加上協(xié)調(diào)住戶的費(fèi)用，開放商雖然想拆掉蓋高價(jià)塔樓，但太過費(fèi)錢費(fèi)時(shí)。只能維持現(xiàn)狀。而新區(qū)則沒有這種顧慮，那自然往能賣上高價(jià)的塔樓上折騰了。

結(jié)論：在地段這塊兒，塔樓和公寓分區(qū)不同，平分秋色。而一戶建基本集中在郊區(qū)，即便是在市中心，也在距離車站較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)然，萬事都有例外，比如目白車站附近有少數(shù)一戶建，但這屬于少數(shù)，杠就是你贏。

居住舒適度

在居住舒適度上，我分為安全、環(huán)境、便捷、三個(gè)方面來聊，咱們一個(gè)個(gè)來看。

先說安全，參照經(jīng)濟(jì)學(xué)人發(fā)布的全球安全城市指數(shù)報(bào)告中指出，東京位列第五。前面分別是哥本哈根、多倫多、新加坡、悉尼。所以在安全這點(diǎn)，其實(shí)在日本住什么樣的房子基本差別不大。

硬要說差別的話，塔樓通常最貴，所以有個(gè)門禁，安保也會(huì)24小時(shí)值班。公寓則基本只有門禁沒有安保。一戶建啥也別說了。全靠自己。

但這里說一個(gè)小點(diǎn)，日本是多震國家，一戶建通常為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，塔樓和公寓則基本為鋼筋混凝土。但因?yàn)槎嗾?，即便是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，防震等級(jí)依舊很高。但理論上確實(shí)不如鋼筋混凝土。再加上木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子，通常隔音不太好。不好到什么程度呢，一家三口的話，等孩子稍微大點(diǎn)，這房子就有嚴(yán)重的功能缺失了。一項(xiàng)數(shù)據(jù)表示，東京的情人酒店有近三之一的客戶來自夫妻。

所以安全這點(diǎn)上：塔樓＞公寓＞一戶建。

環(huán)境

前面也說了，公寓和塔樓基本都在車站附近，城市中心。而一戶建通常在郊區(qū)和車站較遠(yuǎn)處。

如果你喜歡俗世紅塵，鶯歌燕舞，商業(yè)繁華自然是公寓塔樓更好。如果你喜歡田園牧歌，遠(yuǎn)離喧囂，風(fēng)吹草地自然是一戶建為佳。

這里額外要說一點(diǎn)的是，東京氣候四季分明，空氣不錯(cuò)。所以會(huì)顯得云格外低垂。而百米之上的塔樓不管眺望，還是吹風(fēng)，都會(huì)有種盡在眼底的沖擊。深夜陽臺(tái)喝酒的時(shí)候大多是覺得，此情此景不喝一杯，差了點(diǎn)什么。但這個(gè)算是我個(gè)人主觀，就不計(jì)入評(píng)價(jià)。在環(huán)境上咱們就算是各有優(yōu)劣，各花入各眼。

便捷

這里就好好說道說道了。

先說停車，公寓車位少，如果買的較晚，車位很可能沒有了。那只能在附近另外租停車場。如果碰上大雨，可能會(huì)有些狼狽。

塔樓則基本按照住戶安排車位，正常來說都能保證一戶一車位。數(shù)量上不用擔(dān)心，但費(fèi)用上會(huì)偏貴，以目前居住的的塔樓為例，一個(gè)月停車費(fèi)用在4萬日元。折合人民幣2000元。

至于一戶建，基本上都附帶最少1個(gè)車位，有的甚至是兩個(gè)。

停車上：一戶建＞塔樓＞公寓。

寵物

再說寵物，這年頭比起生兒育女，希望貓狗雙全的人似乎更多。而在東京，公寓養(yǎng)寵物屬于看運(yùn)氣，有的可以有的不行。塔樓大多可以，少數(shù)不行。而一戶建則沒有顧慮，連地帶房子都是你自己的，干嘛全憑你自由

寵物上：一戶建＞塔樓＞公寓。

倒垃圾

接下來說倒垃圾。日本街上沒有垃圾桶，還有繁復(fù)的垃圾分類，所以在日本倒垃圾絕對可以算成一個(gè)事兒。

這點(diǎn)上，公寓和塔樓沒有顧忌，基本上除了瓶子外，所有東西丟到一起，順手放到垃圾房，會(huì)有專人來處理。

而一戶建就比較麻煩了，每天都有只收指定垃圾，你只能提前一天晚上把垃圾放在門口，不合格會(huì)貼標(biāo)不收，放錯(cuò)不收，沒有專門的垃圾袋不收。你琢磨下，疲憊了一天下班，發(fā)現(xiàn)門口的垃圾被貼了標(biāo)依舊堆在門口，你就只能把垃圾帶回家，重新分類。然后和垃圾相處一周，等下星期再來收，這心情，誰碰誰知道。

這點(diǎn)塔樓=公寓＞一戶建。

性價(jià)比

拋開劑量聊毒性，拋開價(jià)錢聊房產(chǎn)這都屬于耍流氓。而房子作為大部分人生命中最大的一筆支出，價(jià)格當(dāng)然要好好說道說道。

先問一個(gè)問題，以東京23區(qū)為例，同等面積同等建筑年限的普通公寓和一戶建誰比較貴。答案是大多數(shù)情況下公寓價(jià)格是一戶建價(jià)格的兩倍。而同等條件下，如果加入塔樓來比較，塔樓的價(jià)格又比公寓貴上5成以上。

至于為什么三者價(jià)格差別那么大，原因有幾個(gè)

1、地段。之前說過，公寓塔樓集中在市中心和車站附近。而一戶建集中在郊區(qū)和車站偏遠(yuǎn)處。

2、建造成本，一戶建通常為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，而塔樓和公寓通常為鋼筋混凝土。

3、使用年限。按照日本法定的財(cái)務(wù)折舊層面來看，一戶建的折舊年限是22年，也就是說一戶建在22年后財(cái)務(wù)上就沒有價(jià)值了。而鋼筋混凝土建造的公寓折舊年限為47年。當(dāng)然，這里說是價(jià)值是指房屋價(jià)值，而因?yàn)橛谰卯a(chǎn)權(quán)的原因，土地是一直有價(jià)值的。

4、公共設(shè)施，對于一戶建來說，完全沒有這玩意。所有東西都得自己打理，而公寓則有基礎(chǔ)的會(huì)客廳等功能，至于塔樓，目前新建的日式高級(jí)塔樓基本是參照酒店模式來進(jìn)行設(shè)計(jì)，公共區(qū)域動(dòng)則兩三層，并且長期維護(hù)。

目前全日本一戶建的家庭占53.6%，住公寓的家庭占43.5%。這也是經(jīng)常有房產(chǎn)中介用來偷換概念的說法，這個(gè)數(shù)據(jù)造假了嗎。沒有，完全真實(shí)，但這個(gè)數(shù)據(jù)的巧妙之處在于，因?yàn)槿毡竞芏噜l(xiāng)下地廣人稀，建造成本低的一戶建自然受歡迎，如果我們把這個(gè)對比放到東京23區(qū)來看，公寓塔樓合計(jì)占比7成，而一戶建就只有3成了。而核心三區(qū)中的千代田，中央?yún)^(qū)，港區(qū)公寓塔樓更是占比高達(dá)8成。

綜上，如果一定要對塔樓，公寓，一戶建三者下個(gè)結(jié)論，那么我的答案是目前東京大部分人選擇的都是公寓，價(jià)格最親民，也最容易實(shí)現(xiàn)。小部分人選擇一戶建，并沒有想象中貴，適合拖家?guī)Э诘牟辉诤跬ㄇ诨蛘邔τ谔飯@牧歌極度向往大家庭。極小部分選擇塔樓，高級(jí)金領(lǐng)和權(quán)貴地位的象征，享受居高臨下，整個(gè)大東京皆在我腳下的感覺。最后還是送上一句祝福：愿諸位擇一城終老，遇一人白首。