《紐約時間》出品

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據彭博社10月11日報道，在美國房地產繁榮戛然而止后，幾個月前還在大賺特賺的炒房者，現在正競相止虧。

塔米·梅雷爾在丹佛裝修的一套房。

自今年1月以來，抵押貸款利率翻了一番，打擊了購房者的需求，壓低了投資者最青睞的房地產市場的價值，這些市場從鳳凰城、拉斯維加斯到佛羅里達州的杰克遜維爾，遍布美國各地。對于塔米·梅雷爾（Tammi Merrell）這樣的炒房者來說，這是一個迅速的轉變，她一下子就被待出售的房屋和需要償還的貸款給困住了。

“這是一個高風險、高回報的行業——現在我們正面臨的是高風險，”丹佛地區的全職炒房者梅雷爾說。“我只是祈禱收支平衡。”

美國房地產市場的放緩正在顛覆房地產行業，買家和賣家都在退縮，導致銷售降溫。但這對炒房者的打擊尤其大，從房地產新手到Opendoor Technologies Inc.這樣的房地產巨頭，都在快速交易中承擔損失，希望在問題惡化之前將其遏制住。

有貸款的人需要償還貸款，而不斷上升的利率使得持有成本更高。他們的問題可能會在整個市場產生反響：正如投資者在上漲過程中推高價格一樣，投資者在下跌過程中可能也會帶來加速度。

對于大多數炒房者來說，他們的重點是出售，而且越快越好。賓夕法尼亞拉斐特學院的經濟學教授史蒂文·斯維德勒（Steven Swidler）曾研究過2008年金融危機后的炒房者，他說，盡管“在一個下跌的市場中，誰也不知道哪里的房價真的被低估”，但仍有少數人會繼續買房。

斯維德勒說：“這是人性的弱點：我們討厭承擔損失，我們不一定會調整預期，不知道什么時候該放棄。”

總部位于加州爾灣市（Irvine）的數據提供商Attom的數據顯示，今年年初，炒房活動達到創紀錄水平，占交易量的十分之一，超過了上一次泡沫時期的水平。Attom追蹤過去12個月內曾售出的房產的銷售情況。盡管這一比例仍處于高位，但第二季度已降至8.2%。

自那以后，情況進一步惡化，抵押貸款利率接近15年來的最高水平。在鳳凰城、杰克遜維爾和亞特蘭大等陽光地帶市場，需求下降得特別快。這些地區是疫情高發地區，負擔能力受到壓力。據Attom提供的更近期的月度數據，第二季度，這些地區的炒房交易量占比約為14%，但在7月和8月，這部分交易量有所下降。

8月份的典型利潤率從上年同期的30.9%降至25.9%。在德克薩斯州的奧斯汀市，炒房者損失了近1%，而在房價下跌最快的加州圣荷西市，利潤率從3月份見頂的45%下跌至僅6.5%。

穆迪分析公司（Moody 's Analytics）首席經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）在談到最具投機性的市場時表示：“投機客正在推動價格的劇烈波動。”他們“在抵押貸款利率低的時候把房價推高，現在利率高了，又把房價推低。”

這并不完全是壞事。與傳統的房主相比，炒房者可以更積極地降價，從而幫助市場迅速觸底。通過這樣做，他們可以讓房價更快下跌，從而讓房地產市場再次活躍起來，從而讓購房者再一次能買得起房子。風險在于，房價可能會大幅下跌，跌穿原本可能的自然底部。

鳳凰城的房地產投資者本·阿雷東多（Ben Arredondo）在運作27套房子的轉手中途碰到了房子掉價，不得不割肉止損。他成功地賣掉了其中的大部分，但他說，即使幸運，他預計還是會損失約130萬美元。

“我知道很多投資者也都在遭受打擊，”阿雷東多說。

Opendoor等電子房產交易平臺也像傳統的炒房者一樣受到了打擊，只是規模更大。這些公司試圖通過買房后進行小修小補后再轉手出售贏利。

YipitData的數據顯示，在美國，Opendoor公司8月份售出的房屋中，42%的成交價低于買入價。在鳳凰城，這一比例更是高達76%，不過這沒有包括Opendoor向賣家收取的服務費或其他相關產品的收入。YipitData說，在計入服務費（但不包括銷售費用）后，Opendoor 8月份的總銷售額虧損了約20%。Opendoor拒絕對這些數據置評。

“持續不斷的舞蹈”

梅雷爾出售的一套房子內部。

押注美國房價上漲至少在10年間是一種成功的做法，潛在的利潤吸引了像梅雷爾這樣的人。梅雷爾曾是一名招聘人員，現在和她的兄弟合伙做炒房生意。今年他們迎來了一個開門紅：僅在一套四居室的房子上就賺了10萬多美元。

但到了5月，梅雷爾知道麻煩要來了，因為她不得不把一套房子降價2萬美元出手。今年8月，隨著市場惡化，她在另一套房子上損失了8000美元。

現在，她有一套房子正在簽約過程中，另一套還放在市場上，得到的幾個報價都很低，另有兩套處在裝修階段，將在未來兩個月內完工。她說，虧損會增加，但如果你是一個全職炒房的人，即使不虧本，就算賺得少，也會是一個大問題。她補充說，她的兄弟是家里唯一的經濟支柱。

“我們有利率在10%到14%之間的硬通貨貸款，”梅雷爾說。“這是一場持續不斷的舞蹈——我是等待它結束，還是主動降價？不管怎么做都要往里面砸錢。”

Capital Fund I是一家硬通貨貸款機構，在鳳凰城、科羅拉多州和德克薩斯州開展業務。該機構的總裁諾亞·布羅西斯（Noah Brocious）說，到目前為止，大部分投資者都能履行償貸。他投資組合的違約率曾降至1.25%，但在過去兩個月攀升至2.5%。不過，這仍低于大流行前的水平。

布羅西斯說，炒房投資者如果能拿出裝修精美、配套到位的房源，仍然有望在這個市場中脫穎而出。但他說，對于那些花了太多錢、指望快速升值賺錢的人來說，前景將會很痛苦。

布羅西斯說：“事后看來，他們中的許多人都做了錯誤的收購。任何現在正在炒房的人都需要密切關注房地產的定價：出價一定要精準。現在不是貪心的時候。”

鳳凰城的炒房投資者者阿雷東多正試圖將眼光看得更加長遠。畢竟，過去兩年他贏的比虧的要多。

“我現在等于是把賺的錢還回去，”他說。

原標題：《深度 | 房市突然下滑，炒房客慘了》

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