【編者按】

今年是中國(guó)改革開(kāi)放40周年，也恰是上海第一個(gè)面向國(guó)際招標(biāo)的地塊發(fā)標(biāo)30年。

土地批租是國(guó)家土地使用權(quán)有償使用的一種形式。即將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用(經(jīng)營(yíng))單位。土地批租對(duì)我國(guó)土地使用和管理制度改革乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革有著十分重要而深遠(yuǎn)的意義。

由于此項(xiàng)改革在當(dāng)時(shí)涉及諸多思想觀念、理論和法律問(wèn)題，為減少改革的阻力，確保試點(diǎn)工作能順利進(jìn)行，此項(xiàng)改革的研究決策與試點(diǎn)探索整個(gè)決策和實(shí)施過(guò)程，長(zhǎng)期鮮為人知。上海市委黨史研究室歷時(shí)三年，對(duì)當(dāng)年參與上海土地使用制度改革試點(diǎn)的30余位決策者、實(shí)踐者、參與者，逐一進(jìn)行了口述采訪，用當(dāng)事人的所見(jiàn)所聞所為所感，努力還原這段鮮活的歷史，相關(guān)采訪成果最終結(jié)集為《破冰——上海土地批租試點(diǎn)親歷者說(shuō)》一書，由上海人民出版社正式出版發(fā)行。澎湃新聞（www.kxwhcb.com）經(jīng)授權(quán)刊發(fā)該書的部分內(nèi)容，以饗讀者。

今天我們刊發(fā)的是上海土地批租試點(diǎn)親歷者周友琪口述。

1944年3月生，江蘇常州人。高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。1980年至2004年，任上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司經(jīng)理、副總經(jīng)理。

時(shí)間：2015年9月25日上午9:45

地點(diǎn)：上海鉆石交易所

采訪：嚴(yán)亞南

整理：嚴(yán)亞南

嚴(yán)亞南：周總，您是虹橋開(kāi)發(fā)公司的元老了，不僅是上海首幅批租地塊——虹橋26號(hào)地塊國(guó)際招標(biāo)的親歷者、參與者，也是虹橋開(kāi)發(fā)公司、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展歷程的見(jiàn)證者?？梢韵冉榻B下您的個(gè)人經(jīng)歷嗎？

周友琪：參加上海首幅地塊土地批租的試點(diǎn)，是非常榮幸的事情。至于我個(gè)人的經(jīng)歷，其實(shí)很簡(jiǎn)單，大致分為兩個(gè)階段。第一階段在部隊(duì)待了25年，其中在南京軍區(qū)司令部18年，包括在軍校讀書；后來(lái)到北京進(jìn)入總參工作，其中有近5年時(shí)間被派駐國(guó)外大使館。應(yīng)該講，在部隊(duì)25年所受的極其嚴(yán)格的基本技能、知識(shí)的訓(xùn)練，對(duì)我個(gè)人成長(zhǎng)以及世界觀的形成、工作作風(fēng)的養(yǎng)成，影響極大。第二階段就是在虹橋開(kāi)發(fā)公司，待了20年，一直到2004年3月退休。

嚴(yán)亞南：您怎么會(huì)到虹橋公司工作的？

周友琪：這個(gè)說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)，主要是因?yàn)橹x武元總經(jīng)理邀請(qǐng)我來(lái)的。我和謝武元認(rèn)識(shí)并有接觸，是在1980年初。那時(shí)候，我們是中國(guó)駐敘利亞大使館的同事，他是經(jīng)濟(jì)參贊，在經(jīng)參處，我是副武官。在我沒(méi)有去使館工作之前，我們有一些軍援項(xiàng)目，是由他代管的。我去了以后，他就把該我管的，交給我來(lái)管。從那時(shí)候開(kāi)始，我們的交往就比較多、比較密切。在交往過(guò)程中，我覺(jué)得他是我們黨久經(jīng)考驗(yàn)的一個(gè)非常優(yōu)秀的援外干部。

他是從上海紡織系統(tǒng)出來(lái)的，曾經(jīng)擔(dān)任上海紡織局援外處處長(zhǎng)，對(duì)業(yè)務(wù)非常熟悉，在塞浦路斯、敘利亞的援外戰(zhàn)線上前后待了10年，一些有名的、主要的體育設(shè)施和紡織廠，都是他親力親為去做的。因?yàn)樵庹邎?zhí)行得好，工作非常出色，他曾經(jīng)得到受援國(guó)總統(tǒng)頒發(fā)的勛章。在日常工作中，他是一個(gè)非常認(rèn)真、嚴(yán)肅的人，做事情認(rèn)認(rèn)真真，從來(lái)不“搗糨糊”。與我交接工作，有時(shí)要經(jīng)過(guò)黎以沖突敏感區(qū)，會(huì)很危險(xiǎn)。我是軍人，到前線去是應(yīng)該的，他是一個(gè)文職官員，完全可以不去，但是為了這些項(xiàng)目，他有時(shí)候就跟我一起去。記得有一次，剛好遇到以色列空襲巴解［注：巴勒斯坦解放組織。］據(jù)點(diǎn)，火箭彈就在我們車子前方不到一千米的地方炸了。我跟他的友誼，是在戰(zhàn)火中結(jié)下的。

后來(lái)，他回到國(guó)內(nèi)，我們市里的一些領(lǐng)導(dǎo)、組織部門就把他調(diào)到虹橋開(kāi)發(fā)公司，由他牽頭負(fù)責(zé)搞改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)。當(dāng)他知道我要回來(lái)，第一時(shí)間就給我發(fā)出了邀請(qǐng)。但是，他非常實(shí)事求是地對(duì)我講：第一，你現(xiàn)在來(lái)，沒(méi)有合適位置；第二，很苦；第三，任務(wù)非常艱巨。我敬佩他的為人和才華，樂(lè)意和他一起工作。當(dāng)然，我那時(shí)可以有其他選擇，外經(jīng)系統(tǒng)的朋友當(dāng)時(shí)也在與我聯(lián)系，他們甚至跑到北京，通過(guò)外交部，把我的材料先拿回來(lái)了。我最后決定，還是到虹橋開(kāi)發(fā)公司。我對(duì)謝總說(shuō)，我不計(jì)較，無(wú)論干什么工作都可以。

嚴(yán)亞南：您到公司的時(shí)候，當(dāng)時(shí)公司是什么狀況？

周友琪：我是1985年2、3月到虹橋開(kāi)發(fā)公司的，那時(shí)候公司剛剛成立，市委、市政府對(duì)虹橋公司的要求就是搞一個(gè)改革開(kāi)放的“小盆景”，成為一個(gè)改革開(kāi)放的先行區(qū)、試驗(yàn)區(qū)，為進(jìn)一步改革開(kāi)放打下一些基礎(chǔ)。虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)是1985年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)正式成立的。按理說(shuō)，全國(guó)其他開(kāi)發(fā)區(qū)都是一級(jí)政府，但是上海想自己搞些創(chuàng)新，想用經(jīng)濟(jì)實(shí)體來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，就以公司形式安排了組織架構(gòu)。當(dāng)時(shí)我們公司的法律咨詢部主要負(fù)責(zé)人陸行方和市政府法制辦一起研究了法律條文，專門搞了一個(gè)上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、閔行開(kāi)發(fā)區(qū)管理?xiàng)l例。

在組織機(jī)構(gòu)方面，虹橋公司是“兩塊牌子、一套班子”，由建設(shè)委員會(huì)代管，明確是正局級(jí)單位。“兩塊牌子”中，一塊牌子是虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，另一塊牌子就是虹橋開(kāi)發(fā)公司。為什么要由建委代管呢？因?yàn)樵跊](méi)有列入市政府序列的時(shí)候，工作是很難開(kāi)展的。糧票、布票、鈔票都沒(méi)有地方發(fā)，沒(méi)有人來(lái)管，公司要想能正常運(yùn)作，一定要掛靠一個(gè)部門才行。但是，公司本身明確是局級(jí)單位，文件什么的都是按照局級(jí)單位來(lái)發(fā)送的。我記得，那時(shí)去北京開(kāi)會(huì)，經(jīng)常會(huì)把上海兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)和管理模式，拿出來(lái)作為特例或者典型來(lái)進(jìn)行討論。不能說(shuō)產(chǎn)生了多少經(jīng)驗(yàn)，但起碼可以看到上海率先在進(jìn)行探索。

在我正式進(jìn)入虹橋公司之前，謝總帶我去現(xiàn)場(chǎng)看了一次，眼前就是一片荒地，當(dāng)時(shí)的工作條件很差，工作環(huán)境非常艱苦。公司領(lǐng)導(dǎo)絕大部分是從市政府的委、辦、局抽調(diào)的，職工也是從市里各個(gè)單位借調(diào)的，所以很多人是在原單位拿工資。虹橋公司就支付給職工一個(gè)月五塊錢獎(jiǎng)金和三塊錢飯貼，而且這個(gè)飯貼只有在工地工作的人才有，在四川中路49號(hào)辦公的人就沒(méi)有了。

我還記得，當(dāng)時(shí)有個(gè)大軍區(qū)的情報(bào)部部長(zhǎng)、我原來(lái)的老戰(zhàn)友跑來(lái)看我說(shuō)：“老周，你現(xiàn)在怎么混到這個(gè)地步？”當(dāng)時(shí)我在馬家角22號(hào)工地現(xiàn)場(chǎng)，我們辦公的地方就是生產(chǎn)隊(duì)的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)。他見(jiàn)到我的時(shí)候，我的袖子挽到這兒，褲腿挽到這兒，一腳泥一腳水，周圍到處是豬圈、豬糞、池塘。他說(shuō)：“你怎么跑到生產(chǎn)隊(duì)來(lái)了？怎么混的！”

雖然條件很艱苦，但我覺(jué)得老謝是一個(gè)完全值得信賴的領(lǐng)導(dǎo)干部，他對(duì)自己的要求非常嚴(yán)。我曾經(jīng)跟他提出，可以通過(guò)一些關(guān)系與部隊(duì)合作建房，由部隊(duì)提供地方，我們出點(diǎn)資金造些房子，這樣起碼可以讓公司的一些領(lǐng)導(dǎo)住得地段稍微好一些。我把這個(gè)想法跟老謝匯報(bào)的時(shí)候，他對(duì)我講：“老周啊，我們還是跟大家一樣，不能搞特殊，能夠多解決一戶職工的住房都是好的?！彼蠹乙粯?，一直都住在像動(dòng)遷房一樣的房子里，直到退休，也就每月拿四五百塊錢的工資。我覺(jué)得我們搞改革開(kāi)放，的確是需要有這么一批兢兢業(yè)業(yè)、不謀私利的人，我是很懷念他的。

嚴(yán)亞南：您到虹橋開(kāi)發(fā)公司以后，主要負(fù)責(zé)哪些工作呢？

周友琪：我到虹橋開(kāi)發(fā)公司后，在經(jīng)營(yíng)部工作。當(dāng)時(shí)，根據(jù)《中外合資企業(yè)法》（包括合資、合作、獨(dú)資）以及相關(guān)法律文件的規(guī)定，土地可以入股，也可以通過(guò)出租收取場(chǎng)地使用費(fèi)。所以，我們虹橋公司當(dāng)時(shí)是把大部分開(kāi)發(fā)好的土地租給一些合資、獨(dú)資或者合作企業(yè)。因此，場(chǎng)地使用費(fèi)是我們非常重要的一項(xiàng)收入。

我到公司之后干的第一件事情，就是解決了場(chǎng)地使用費(fèi)以美元計(jì)價(jià)并收取美元的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，市里把外匯管理局的一個(gè)處長(zhǎng)調(diào)來(lái)當(dāng)我們的常務(wù)董事。我記得很清楚，這個(gè)報(bào)告是我起草的，但主要靠他和外管局疏通，這在當(dāng)時(shí)是件不容易的事。在中國(guó)土地上，就那么個(gè)彈丸之地，能以美元計(jì)價(jià)場(chǎng)地費(fèi)并直接收取美元，這在當(dāng)時(shí)是不得了的事情。所以說(shuō)，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)在當(dāng)時(shí)就是個(gè)試驗(yàn)田，領(lǐng)導(dǎo)們的想法不僅僅是在那里造幾棟房子，而是什么都在試，特別是在運(yùn)行的體制機(jī)制方面。

嚴(yán)亞南：當(dāng)時(shí)虹橋公司收取場(chǎng)地使用費(fèi)是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)？

周友琪：當(dāng)年我們?cè)谟喠?chǎng)地使用合同的時(shí)候，場(chǎng)地使用費(fèi)每年是幾塊美元一個(gè)平方米，是非常優(yōu)惠的。為什么呢？因?yàn)閰^(qū)內(nèi)項(xiàng)目投資資金量大、周期很長(zhǎng)、環(huán)節(jié)非常多，而當(dāng)時(shí)的貸款渠道又不通。外商來(lái)造大樓，首先要向境外銀行借款，然后將這筆錢從境外帶進(jìn)來(lái)，再投入地面建筑物的建設(shè)。

現(xiàn)在大家都懂了，房地產(chǎn)都要靠銀行融資的，要能夠進(jìn)行抵押貸款。但是，當(dāng)時(shí)是沒(méi)有人民幣和外匯抵押貸款這種業(yè)務(wù)的，今天我們覺(jué)得理所當(dāng)然的事情在當(dāng)時(shí)都不能順理成章地運(yùn)作。在這種情況下，我們收取場(chǎng)地使用費(fèi)只能是非常優(yōu)惠的。盡管少，不管怎么說(shuō)，也還是公司的重要收入來(lái)源。我記得那時(shí)，我們一共簽出去六塊土地，每一塊土地，基本是幾十萬(wàn)美元，一共六至八個(gè)項(xiàng)目，算起來(lái)的話，大概每年能收進(jìn)來(lái)幾百萬(wàn)美元吧。虹橋開(kāi)發(fā)公司本身的日常支出和投入，都要靠這些錢。

嚴(yán)亞南：當(dāng)初拿出26號(hào)地塊，是誰(shuí)的決定？把一塊已經(jīng)比較成熟的“凈地”拿出來(lái)給市政府，公司內(nèi)部是怎么醞釀、討論的？有沒(méi)有不同意見(jiàn)或者阻力？

周友琪：講老實(shí)話，當(dāng)時(shí)土地局局長(zhǎng)蔣如高，以及王安德他們提出要搞土地批租這件事情，我們感到很吃驚，思想上多多少少有一些防著他們。因?yàn)楹鐦蚬驹诔闪⒌臅r(shí)候，市政府正式劃撥給虹橋公司的土地是65.8公頃。要把上面的一些單位、村莊、居民動(dòng)遷走，還需要有一些配套的動(dòng)遷基地，這些基地大約有幾十公頃。所以，兩項(xiàng)加起來(lái)，估計(jì)有100多公頃土地。那完全是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方式劃撥的。虹橋開(kāi)發(fā)公司拿到市政府劃撥的這批土地時(shí)，市土地局還沒(méi)有成立。

土地局成立后，他們想把虹橋公司的土地全部納入他們那個(gè)系統(tǒng)去管理，從管理的職責(zé)來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是應(yīng)該的。但是在這之前，土地已經(jīng)在我們手里了。所以，當(dāng)聽(tīng)到他們要叫我們開(kāi)會(huì)、談土地批租的時(shí)候，我們的確是有些防著他們的。那個(gè)時(shí)候，我們不知道什么叫土地批租，什么叫有償使用，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下土地是無(wú)償?shù)?、劃撥的。我記得很清楚，?dāng)時(shí)公司的主要領(lǐng)導(dǎo)和一些主要部門，在第一次開(kāi)會(huì)前專門做了研究，定了個(gè)方針，就是市里如果找我們開(kāi)會(huì)，我們就帶著耳朵去聽(tīng)，既不點(diǎn)頭，也不搖頭，聽(tīng)聽(tīng)看究竟怎么回事。

嚴(yán)亞南：第一次開(kāi)會(huì)您就去了嗎？

周友琪：我去了。以謝武元總經(jīng)理為首，帶著我們有關(guān)部門負(fù)責(zé)人去的。我當(dāng)時(shí)在經(jīng)營(yíng)部，有一位是工程部的，主要管土地開(kāi)發(fā)，還有一位是我們公司法律咨詢部的。這個(gè)會(huì)好像是倪天增同志組織并主持的，參加會(huì)議的有當(dāng)時(shí)市土地局局長(zhǎng)蔣如高、土地經(jīng)濟(jì)方面的學(xué)者型專家俞漢卿，還有一個(gè)就是王安德。

第一次會(huì)后大概一兩天，蔣局長(zhǎng)就帶著王安德、俞漢卿到我們公司來(lái)具體討論了。他們?cè)敿?xì)介紹了土地使用制度改革試點(diǎn)的意義、任務(wù)以及具體的操作要求，我們才把事情弄明白了。弄明白以后，謝武元總經(jīng)理當(dāng)場(chǎng)就表態(tài)：我們配合。謝總表態(tài)以后，因?yàn)楹竺嫔婕熬唧w操作的事，公司在內(nèi)部研究的時(shí)候，有些同志就有些擔(dān)心，主要是覺(jué)得公司對(duì)這塊地的前期投入很多，已經(jīng)開(kāi)發(fā)得差不多，市政府拿去以后，會(huì)給我們什么。

虹橋公司成立的時(shí)候，市里一共撥給我們3500萬(wàn)人民幣的市政建設(shè)費(fèi)用，是從上海市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用中劃撥的。當(dāng)時(shí)是先撥給我們，后來(lái)就“撥改貸”，作為貸款給我們，說(shuō)好以后要連本帶利還的。這些錢，我們?nèi)慷纪兜桨▌?dòng)遷、征地、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)里了。因此，當(dāng)時(shí)虹橋公司的開(kāi)發(fā)資金相當(dāng)緊張，非常困難。

所以說(shuō)，當(dāng)聽(tīng)到要我們把開(kāi)發(fā)好的土地拿出來(lái)做試點(diǎn)，要說(shuō)公司領(lǐng)導(dǎo)層沒(méi)有一點(diǎn)想法和不同意見(jiàn)，那是不可能的。我們公司以陳昌華為代表的香港方面的董事，因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，就覺(jué)得公司手里的土地會(huì)越來(lái)越值錢，不要一下子都放出去。但是要說(shuō)阻力，倒也談不上，主要就是考慮虹橋公司的投入能不能有合理的回報(bào)。

嚴(yán)亞南：為什么會(huì)選虹橋26號(hào)地塊進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)？

周友琪：當(dāng)時(shí)在選擇批租地塊時(shí)，大家感到虹橋這個(gè)地方比較成熟，因?yàn)橛幸粋€(gè)總體規(guī)劃，可以讓人家知道，你來(lái)投資的地方是什么樣，以后會(huì)建成什么樣。開(kāi)始的時(shí)候，不是定的26號(hào)地塊，而是定的31號(hào)“小太古”地塊?！靶√拧钡貕K當(dāng)時(shí)規(guī)劃最成熟，但開(kāi)發(fā)還沒(méi)有完成，地塊上面還有加油站、一些住戶都還沒(méi)有動(dòng)遷。第二，這塊地比較大，大概3公頃多。后來(lái)，研究來(lái)研究去，感到太大，要比較快地拿出來(lái)供市里面試點(diǎn)，條件不完全成熟。所以，后來(lái)就改為26號(hào)地塊。26號(hào)地塊，我記得是1.29公頃，即便是1.29公頃，當(dāng)時(shí)也感到地塊太大，所以考慮一分為二，變成26號(hào)A、26號(hào)B進(jìn)行批租試點(diǎn)。旁邊的25號(hào)地塊比它還要大，大概1.6公頃左右。后來(lái)王安德、俞漢卿運(yùn)用多種方法對(duì)地價(jià)進(jìn)行了測(cè)算，最后算下來(lái)，如果要把1.29公頃土地一次性買去的話，可能要上千萬(wàn)美元，然后就把方案匯報(bào)到市里。當(dāng)時(shí)不要說(shuō)上千萬(wàn)美元，覺(jué)得能賣幾百萬(wàn)美元也算成功了，沒(méi)有想到最后虹橋26號(hào)地塊出讓價(jià)為2805萬(wàn)美元，翻倍還不止。

嚴(yán)亞南：當(dāng)時(shí)對(duì)26號(hào)地塊上蓋建筑的功能、用途都已經(jīng)有了規(guī)劃？這個(gè)規(guī)劃是什么時(shí)候形成的？

周友琪：對(duì)，有規(guī)劃。市政府在決定要開(kāi)發(fā)虹橋的時(shí)候，就規(guī)劃先行了。當(dāng)然，那時(shí)候的詳細(xì)規(guī)劃還不十分成熟，等到虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)正式批準(zhǔn)后又重新制訂了詳細(xì)規(guī)劃。在詳細(xì)規(guī)劃中，水、電、氣、通訊等各種配套設(shè)施都要上去。從當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)，電力、通訊是最大的問(wèn)題。

嚴(yán)亞南：當(dāng)時(shí)虹橋公司開(kāi)發(fā)的土地是做到“七通一平”嗎？

周友琪：對(duì)，七通一平，這在當(dāng)時(shí)，規(guī)格算是很高了，做得比一些工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)要好。搞這些基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，需要投入大量資金，市里各個(gè)部門都是用足了力道，這不是虹橋公司一家能做到的。比如說(shuō)，為開(kāi)發(fā)區(qū)提供電力的大的變電站，全部是大市政進(jìn)行投入的，到了虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)里面的變電站，是市里面出一部分，虹橋公司出一部分。當(dāng)時(shí)為了建一個(gè)紫云路變電站，是由倪天增副市長(zhǎng)親自出面，召集市里的各個(gè)職能部門開(kāi)會(huì)，可以說(shuō)是在舉全市之力保障虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的市政建設(shè)能按照規(guī)劃要求落實(shí)到位。對(duì)此，我們虹橋人心里是非常清楚的，講到底，開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施最終還是由國(guó)家、由政府投入的。

當(dāng)年，我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)大致測(cè)算，市里對(duì)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)大概投入了十幾億資金，包括各種大的市政配套設(shè)施以及周邊道路建設(shè)。我們?cè)陂_(kāi)發(fā)區(qū)里搞的都是直徑一米、兩米的管線，但是開(kāi)發(fā)區(qū)外面上游市政配套，都是3米以上的管線，這些都是國(guó)家投入的。我們公司盡管借了錢投入了一些，但畢竟數(shù)額比較小。

嚴(yán)亞南：虹橋公司的這100多公頃土地全部都是預(yù)征的嗎？

周友琪：全部是預(yù)征的。除了市里直接給政策之外，區(qū)里、縣里都在配合，當(dāng)時(shí)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)所在地還屬于上海縣。土地上農(nóng)民的安置，光靠虹橋公司也是不行的，區(qū)里、縣里都吸收了一部分勞力。所以說(shuō)，虹橋開(kāi)發(fā)公司是非常清醒的，市里要搞土地批租，這個(gè)地我們拿出去是應(yīng)該的。我們這些人，說(shuō)到底不是在為某一個(gè)公司打工，而是感到自己是黨的人，是被派來(lái)完成任務(wù)的。所以總的來(lái)說(shuō)，關(guān)于把26號(hào)地塊拿出來(lái)進(jìn)行批租試點(diǎn)，公司內(nèi)部沒(méi)有很大阻力，比較順利。

嚴(yán)亞南：1988年1月25日到2月13日，您和王安德、朱克君一起去香港做國(guó)際招標(biāo)文件的起草工作，能和我們說(shuō)說(shuō)這個(gè)過(guò)程嗎？

周友琪：好的。其實(shí)在確定去香港做招標(biāo)文件之前，上海已經(jīng)有了比較充分的準(zhǔn)備，包括法規(guī)上、輿論上的一些準(zhǔn)備。在法律法規(guī)方面，已經(jīng)得知《憲法》有關(guān)條款準(zhǔn)備要修改了；輿論方面，因?yàn)樯虾Ｈ藢?duì)于租界有著刻骨銘心的記憶，有關(guān)方面針對(duì)批租與租界的關(guān)系以及社會(huì)上可能出現(xiàn)的質(zhì)疑，運(yùn)用新聞媒體進(jìn)行了解釋和宣傳。我們虹橋開(kāi)發(fā)公司主要側(cè)重地塊準(zhǔn)備。比如說(shuō)“七通一平”，盡管我們按規(guī)劃要求都做得很充分了，但管線是不可能接到紅線的，那么接入點(diǎn)的位置，既不能太遠(yuǎn)，又要能夠得到專業(yè)部門的批準(zhǔn)。

而且，按照有關(guān)職能部門的規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)者要用多少量，需要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)和審批，虹橋公司是沒(méi)法包辦代替的，為此我們還準(zhǔn)備了協(xié)調(diào)方案。諸如此類的問(wèn)題，都必須在招標(biāo)文件中明白無(wú)誤地寫清楚，做到既不違背各部門的規(guī)定，又要方便投資者，以免產(chǎn)生不必要的誤解與糾紛。所以，我們?cè)谌ハ愀壑?，已?jīng)擬寫了一份招標(biāo)文件的初稿，是由安德起草的。初稿完成以后，我們內(nèi)部也經(jīng)過(guò)幾次討論。當(dāng)時(shí)批租辦以安德為首，俞漢卿、杜承文、姜兆田和我都是批租辦工作小組的第一批成員，我們天天到那兒上班。

嚴(yán)亞南：當(dāng)時(shí)辦法和試點(diǎn)方案是同步進(jìn)行的，土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法出來(lái)的同時(shí)，地塊的試點(diǎn)方案也差不多形成了。

周友琪：對(duì)，實(shí)際上我們?nèi)ハ愀壑耙呀?jīng)有方案了。當(dāng)時(shí)就考慮，要把對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩個(gè)市場(chǎng)隔開(kāi)，需要我們公司參與的一個(gè)非常重要的原因就是公司主要面向國(guó)外市場(chǎng)。正因?yàn)槭菍?duì)外的市場(chǎng)，所以要進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)。正因?yàn)橐M(jìn)行國(guó)際招標(biāo)，辦法和招標(biāo)文件不僅要有中文版，而且要有外文版，外文當(dāng)時(shí)定的就是英文。

本來(lái)我們想在去香港之前就拿出招標(biāo)文件的英文初稿，當(dāng)時(shí)還找了六個(gè)大學(xué)的教授、專家來(lái)起草英文版的招標(biāo)文件。但是，他們看了之后是一頭霧水，對(duì)于那些聞所未聞的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，實(shí)在是不知道該怎么翻譯。在英文里，“批租”和“土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓”，不完全等同，不僅是字面意思不等同，含義也不完全一樣。上海第一次搞國(guó)際招標(biāo)，拿出去的東西又不能夠出洋相，當(dāng)時(shí)就覺(jué)得很頭痛，所以就想帶著這些疑問(wèn)到香港去。招標(biāo)文件的初稿盡管內(nèi)部討論過(guò)幾次，其實(shí)連我們自己心里也沒(méi)有底，不知道行不行。后來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)要求我們抓緊時(shí)間去香港，盡快把招標(biāo)文件拿出來(lái)，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，要求是非常高的。英文版怎么搞呢？想來(lái)想去，覺(jué)得只能找梁振英了。根據(jù)批租辦平時(shí)和他的聯(lián)系，覺(jué)得他還是愿意幫這個(gè)忙的。后來(lái)，安德和梁振英一說(shuō)，他同意幫忙，并且不收任何費(fèi)用。

我們工作小組到香港以后，按照一般的程序、慣例，要拜訪與上海市有關(guān)系的單位和部門，像上海實(shí)業(yè)公司、新華社香港分社、東南咨詢公司等，并與譚茀蕓、楊振漢等許多同志見(jiàn)面，我們虹橋公司還要到我們的董事單位港澳中銀集團(tuán)報(bào)到。但是，真正開(kāi)展招標(biāo)文件的起草工作，是在梁振英的仲量行里。梁振英在他位于中環(huán)的交易廣場(chǎng)25樓仲量行辦公樓里專門給我們一個(gè)辦公室，面積不大，但足夠我們?nèi)斯ぷ髁恕Ｋ戳宋覀儙サ恼袠?biāo)文件初稿，就幫我們把招標(biāo)工作的來(lái)龍去脈進(jìn)行了梳理，然后根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)對(duì)標(biāo)書的總體架構(gòu)作了調(diào)整。根據(jù)他布置的工作要求，我們白天就在仲量行工作。隔個(gè)兩三天，他會(huì)過(guò)來(lái)對(duì)我們指導(dǎo)，逐字逐句地修改、糾正，有時(shí)候甚至全部推倒重來(lái)。他一般都是下了班直接過(guò)來(lái)，和我們一起加班加點(diǎn)。那時(shí)候沒(méi)有電腦，也沒(méi)有任何打字設(shè)備，全都是手寫的，我們就一遍一遍地寫，一遍一遍地改。

在香港，我們拼命看了很多英文版的標(biāo)書后才知道，原來(lái)每一塊土地的標(biāo)書都是不一樣的，都要量身定制。而且，香港的每塊地都很小，甚至幾百平方米的地都在批租，盡管如此，招標(biāo)文件照樣非常嚴(yán)密。在那些招標(biāo)文件里，一句話要翻來(lái)覆去地要講好幾遍，就怕有一點(diǎn)點(diǎn)疏漏。好多條款在我們看來(lái)，可能都是重復(fù)的，但是仔細(xì)看又不完全重復(fù)，中間可能有兩三個(gè)字不一樣，那表示的意思就不同了。在這個(gè)過(guò)程中，我們體會(huì)到，招標(biāo)文件中的每一句話都要講到最嚴(yán)密的程度。比較起來(lái)，我們帶去的招標(biāo)文件初稿就顯得比較粗糙。

在梁振英的幫助下，我們看到了很多，也學(xué)到了很多，終于完成了最后帶回上海的招標(biāo)文件第五稿，可以說(shuō)這一稿是在梁振英手把手指導(dǎo)、幫助以及親力親為下完成的。招標(biāo)文件的英文版也是由梁振英翻譯的，那么厚厚的一本，他用兩個(gè)晚上就翻譯完了，我們對(duì)他簡(jiǎn)直是佩服得五體投地。盡管在香港停留的時(shí)間并不是很長(zhǎng)，跟梁振英真正碰頭的時(shí)間、次數(shù)也不是很多，但他嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的工作作風(fēng)以及為內(nèi)地改革無(wú)私奉獻(xiàn)的精神，給我們留下了非常深刻的印象和體會(huì)。

嚴(yán)亞南：在香港，制作招標(biāo)文件的工作都是由專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)和專業(yè)測(cè)量師來(lái)做的，而當(dāng)時(shí)內(nèi)地連房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒(méi)有，這就需要有專業(yè)能力的人來(lái)做這件事，梁先生是幫助我們完成了這項(xiàng)工作。

周友琪：是的。另外，我們?nèi)サ娜齻€(gè)人中間，只有安德是受過(guò)一些培訓(xùn)的。講老實(shí)話，我和朱克君只能幫安德做點(diǎn)輔助工作，幫他抄抄寫寫。我非常清楚我們虹橋公司和我自身的定位，虹橋開(kāi)發(fā)公司就是拿了一塊地出來(lái)，我們能做的就是保障、服務(wù)、配合。他們沒(méi)有地方辦公，我們可以提供地方辦公；他們沒(méi)有飯吃，我們可以提供他們吃飯。

在香港的那段日子，生活是很艱苦的。我是帶了一些經(jīng)費(fèi)去的，我們請(qǐng)上海實(shí)業(yè)公司的顧鏡卿幫我們找了一間民房，有三個(gè)房間。為了能節(jié)省一點(diǎn)，每天工作結(jié)束后，我們會(huì)順便到市場(chǎng)里買點(diǎn)菜回來(lái)，簡(jiǎn)單加工一下。安德每天起來(lái)會(huì)燒一鍋粥，等我們起床。有的時(shí)候，買一個(gè)盒飯進(jìn)來(lái)，那算是改善生活了。那個(gè)時(shí)候，一個(gè)盒飯就幾塊港幣，不像現(xiàn)在要幾十塊。每天水果還是有的吃，只不過(guò)買便宜點(diǎn)的，我們基本上只買蘋果、香蕉、生梨這三種水果。我們住在謝斐道，離上海實(shí)業(yè)公司很近，離仲量行有點(diǎn)路，要么就坐地鐵，要么就走過(guò)去，那時(shí)候年紀(jì)比較輕，覺(jué)得走一走也不錯(cuò)。

嚴(yán)亞南：您在1988年的6月7日到19日，和蔣如高局長(zhǎng)，還有謝武元總經(jīng)理、李鈺君去香港進(jìn)行招商。能否介紹一下，這次赴港招商的主要任務(wù)以及帶給您的感受？

周友琪：這次赴港的任務(wù)，主要還是推動(dòng)土地批租試點(diǎn)工作。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，標(biāo)書已經(jīng)發(fā)出去了，一方面是去做些市場(chǎng)的摸底、推動(dòng)工作；另一方面，還是想進(jìn)一步學(xué)習(xí)香港的土地批租制度，包括市政建設(shè)、房屋改造等方面的制度。去的時(shí)候，我們有過(guò)一個(gè)分工：有關(guān)政策方面的事情，蔣如高和李鈺君多接觸，比如說(shuō)上海實(shí)業(yè)公司、專業(yè)測(cè)量師、港英當(dāng)局，有關(guān)部門如地政署、房屋署等。當(dāng)時(shí)大家都感到，香港建設(shè)得那么漂亮，靠什么呢？主要還是靠土地批租。香港的土地批租收入，是怎樣取之于地、用之于地的呢？他們倆有個(gè)很重要的任務(wù)，就是要進(jìn)一步了解這方面的情況。謝總和我的主要工作，一是去拜訪銀行，因?yàn)槲覀冇欣吓笥言谀莾?，比較熟悉；二是見(jiàn)客戶，接觸有興趣投標(biāo)的人，推動(dòng)投標(biāo)。這些客戶，主要是香港的地產(chǎn)公司。

我們四個(gè)人其實(shí)是一個(gè)工作組，去的時(shí)候，分兩批走。我們是先到深圳，從羅湖過(guò)關(guān)。那時(shí)候還是港英當(dāng)局，查得很緊，我們要進(jìn)小屋子接受盤問(wèn)什么的。今天聽(tīng)來(lái)有點(diǎn)可笑，但當(dāng)時(shí)就是這樣。在香港的工作，我感到我們是盡力的，生活也是很艱苦的。我記得我們把蔣局長(zhǎng)和謝總安排在香港的一個(gè)中型旅館里，就在灣仔，現(xiàn)在已經(jīng)拆掉了；我和李總，還是住在民居里。一方面是照顧他們年紀(jì)大、職位高；另一方面，是因?yàn)樗麄冞€有些公務(wù)活動(dòng)，方便他們對(duì)外接待。總不能在對(duì)外接待的時(shí)候，讓人覺(jué)得堂堂從上海來(lái)搞土地批租的人，住在民居里面。今天想來(lái)，也是很寒酸的。除了住的地方分開(kāi)，其他時(shí)候我們四個(gè)人都在一起工作，拜訪客戶也是一起行動(dòng)。

嚴(yán)亞南：我在檔案中看到，你們當(dāng)時(shí)主要是拜訪了一些大的銀行、港英當(dāng)局的有關(guān)機(jī)構(gòu)、上海土地批租改革的顧問(wèn)以及一些大的地產(chǎn)商。

周友琪：是的。大的地產(chǎn)商，像太古、恒基兆業(yè)、鷹君、新世界，鴻基地產(chǎn)等，基本上都去過(guò)了。

嚴(yán)亞南：在你們接觸的港商中，對(duì)內(nèi)地搞土地批租持怎樣的態(tài)度？

周友琪：應(yīng)該說(shuō)首先是不了解。盡管報(bào)紙上刊登了，人家也并不十分關(guān)心，也沒(méi)有想到上海能夠大張旗鼓地搞國(guó)際招標(biāo)。說(shuō)老實(shí)話，當(dāng)時(shí)包括一些顧問(wèn)，也帶有疑慮。當(dāng)時(shí)，香港真正著名的一線地產(chǎn)商，在我看來(lái)是客氣大于實(shí)際行動(dòng)，客氣都很客氣，基本上都表示了會(huì)考慮投標(biāo)，但真正準(zhǔn)備來(lái)投標(biāo)的沒(méi)幾家。最后是恒基兆業(yè)、瑞安各投了一標(biāo)，都是試探性的。我的理解是，一來(lái)人家還不太了解；二來(lái)作為公司整體發(fā)展的策略，還沒(méi)有排上日程，畢竟我們當(dāng)時(shí)的法規(guī)還不是很成熟。盡管搞了些規(guī)章，但這些大地產(chǎn)商還是覺(jué)得沒(méi)有保障，他們對(duì)需要長(zhǎng)期投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目是格外慎重的。

嚴(yán)亞南：在香港做宣傳和市場(chǎng)推廣的日程是如何確定的？誰(shuí)去聯(lián)系的？

周友琪：我們虹橋公司有些股東在香港，像中銀集團(tuán)與這些地產(chǎn)商在業(yè)務(wù)上都有緊密聯(lián)系，主要是通過(guò)他們聯(lián)系、安排。除此之外，就是通過(guò)測(cè)量師行，像恒基兆業(yè)、太古、新鴻基、新世界等都是他們的客戶。

嚴(yán)亞南：1988年8月8日，虹橋26號(hào)地塊順利簽約。批租成功以后，后續(xù)建設(shè)進(jìn)展順利嗎？

周友琪：當(dāng)時(shí)搞批租試點(diǎn)的時(shí)候，可以說(shuō)是舉全市之力，進(jìn)行得還是比較順利的。但是，我記得發(fā)標(biāo)的時(shí)候，倪天增副市長(zhǎng)代表市政府在宣布孫忠利中標(biāo)以后說(shuō)：“現(xiàn)在還不能說(shuō)最后成功，要等到孫先生賺錢了，我們這次試點(diǎn)才算真正成功了。”根據(jù)這個(gè)要求，整個(gè)試點(diǎn)工作既順利，又不能說(shuō)很順利。為什么呢？因?yàn)槲覄偛胖v過(guò)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，一是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，二是環(huán)節(jié)多，三是資金量大。孫先生當(dāng)時(shí)以那么高的出價(jià)獲得這塊土地，最后能不能賺到錢呢？大家心里都沒(méi)有底。

記得在投標(biāo)截止之前，我們雙方有個(gè)相互摸底的過(guò)程。摸底以后，我們就感到孫先生的出價(jià)已經(jīng)高于我們的期望。當(dāng)時(shí)，安德很藝術(shù)地講了一番模棱兩可的話，David（張 宇）［注：參與虹橋26號(hào)地塊國(guó)際招標(biāo)的孫忠利先生的代理人。］感到有點(diǎn)懸，覺(jué)得原來(lái)準(zhǔn)備的出價(jià)還不保險(xiǎn)，就回去跟孫老板講要稍微加點(diǎn)保險(xiǎn)系數(shù)。所以，在臨投標(biāo)之前，孫先生決定在2500萬(wàn)美元的基礎(chǔ)上再增加300萬(wàn)美元，這是后來(lái)孫先生親口告訴我。等開(kāi)標(biāo)結(jié)果出來(lái)，第一標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第二標(biāo)。當(dāng)時(shí)，孫先生來(lái)投這個(gè)標(biāo)的時(shí)候，還是很有錢的，多花幾百萬(wàn)美元對(duì)他來(lái)說(shuō)不是個(gè)事。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，等到建成、投入使用、能賺錢，就需要好幾年時(shí)間，這中間就發(fā)生了一些變化。

1988年8月，孫先生投完標(biāo)，沒(méi)過(guò)多久，日本的房地產(chǎn)泡沫破裂了。拿孫先生自己的話說(shuō)：“我來(lái)投標(biāo)的時(shí)候，日本的一些企業(yè)，包括銀行，都到機(jī)場(chǎng)來(lái)接我，畢恭畢敬地九十度鞠躬。他們都愿意把錢借給我，我的投資從來(lái)沒(méi)有失敗過(guò)?！笨墒侨毡痉康禺a(chǎn)泡沫破裂后，銀行的銀根一收緊，不僅貸款不可能繼續(xù)給你，還要把原來(lái)的貸款收回，這就把孫先生逼到了絕境，工程剛開(kāi)了個(gè)頭就被迫停了下來(lái)。

嚴(yán)亞南：在你們和孫先生接觸的過(guò)程當(dāng)中，他當(dāng)時(shí)是一種什么狀態(tài)？

周友琪：狀態(tài)很不好。首先他不來(lái)了，把負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的程永康一個(gè)人留在上海。我們虹橋公司為了便于程永康工作，給他提供了一個(gè)幾十平方米的辦公室。他平時(shí)沒(méi)有事情，就看著工地。孫先生到處去借錢，但是沒(méi)有銀行再借給他。他的項(xiàng)目原來(lái)是日本三井建設(shè)在做，同時(shí)由三井銀行來(lái)貸款。

這個(gè)時(shí)候，三井銀行反過(guò)來(lái)向他追債。境外其他銀行，知道孫先生把錢投在中國(guó)、投在上海，也都不借給他。在這種情況下，孫先生萬(wàn)般無(wú)奈，只好停工，走投無(wú)路的時(shí)候甚至準(zhǔn)備把整個(gè)項(xiàng)目三鈿勿值兩鈿賣掉。第一塊地就落得這么個(gè)下場(chǎng)，我們心里很不是滋味，所以就以虹橋開(kāi)發(fā)公司的名義，向市里作了專題匯報(bào)，市委、市政府非常重視這個(gè)事。市外國(guó)投資委員會(huì)當(dāng)時(shí)的一位負(fù)責(zé)人李雅谷跟我說(shuō)：“市政府有意幫他一下，但是你要搞清楚，孫先生是不是還有意做下去?！蔽覀兒鐦蚬镜玫竭@個(gè)消息之后，立刻派我到日本去，直接找孫先生了解他的想法。

等我們到了東京碰到他，我就問(wèn)他：“孫先生，你還有沒(méi)有興趣做下去？今天要跟我講心里話。”因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)也比較熟悉。他說(shuō)：“阿周啊，我想做，但是我沒(méi)有錢?！蔽艺f(shuō)：“如果上海市政府能夠幫助你呢？”他驚奇地反問(wèn)：“啊？上海有銅鈿啊？”我跟他說(shuō)：“我今天就問(wèn)你，如果上海要幫你的話，你愿不愿意再做下去？你要給我一個(gè)非常明確的答復(fù)。”他表示：“太好了，當(dāng)然愿意?！蔽覀兙兔靼琢?，這件事情并不是孫先生不想做，盡管丟盡了面子，他還是愿意做的。當(dāng)時(shí)市況不好，上海還談不上有房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是看到市政府有意愿繼續(xù)推進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目。他如果做不好，反而覺(jué)得對(duì)不起上海市政府。

當(dāng)我得到這樣的消息后，回來(lái)向公司領(lǐng)導(dǎo)作了匯報(bào)。然后，市政府決定由市計(jì)劃委員會(huì)、市外資委負(fù)責(zé)牽頭這件事，具體就由上海投資信托公司來(lái)操辦，給予全力支持。在落實(shí)這筆錢的時(shí)候，又碰到了難題。如果需要國(guó)內(nèi)銀行提供貸款，那就需要有抵押物。問(wèn)孫先生有沒(méi)有什么抵押物？他說(shuō)：“我有啊，我美國(guó)有棟樓。”那么在美國(guó)的這棟樓，我們的金融機(jī)構(gòu)能不能去拿來(lái)作抵押呢？沒(méi)有先例，誰(shuí)也不知道該怎么做。那時(shí)候中國(guó)銀行在美國(guó)還沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)，我們對(duì)外匯又是嚴(yán)格管制的。為這些事情，前前后后談了起碼兩年。這中間，孫先生又有過(guò)動(dòng)搖，并不是一帆風(fēng)順的。

嚴(yán)亞南：那后來(lái)是怎么解決資金問(wèn)題的？

周友琪：一方面孫先生把美國(guó)的物業(yè)拿來(lái)作抵押；另一方面是信用擔(dān)保。這件事情，通過(guò)上海投資信托公司在境外做了很多方案，七轉(zhuǎn)八轉(zhuǎn)，搞得很復(fù)雜。孫先生還專門把他原來(lái)的好朋友——日本三井銀行的一位很資深的銀行家請(qǐng)到公司來(lái)，因?yàn)樗煜?guó)際上通行的運(yùn)作方式，可以和上海投資信托公司一起商量，做咨詢。應(yīng)該說(shuō)，最后上海做成這件事，經(jīng)歷非常曲折。所以我說(shuō)，這首幅地塊的批租試點(diǎn)既順利，也不順利，但最終是成功的。

現(xiàn)在我們回過(guò)頭來(lái)看，孫先生確確實(shí)實(shí)賺錢了，雖然其間經(jīng)歷曲折，甚至有段時(shí)間都快破產(chǎn)了。他后來(lái)能夠東山再起，可以說(shuō)都是靠上海這點(diǎn)產(chǎn)業(yè)給他最后的支撐。之后，他在日本和世界上其他地方又有了許多成功的投資。

當(dāng)時(shí)我們上海講讓孫先生賺了錢，我們才算成功。那么，今天我們完全可以說(shuō)，這塊地的試點(diǎn)工作毫無(wú)疑問(wèn)是成功的，無(wú)論是從法規(guī)的實(shí)踐也好，還是讓投資者真正賺到錢也好，完全按照上海市政府的意圖實(shí)現(xiàn)了。

嚴(yán)亞南：那孫先生后來(lái)就是靠這個(gè)項(xiàng)目，再慢慢重新發(fā)展起來(lái)的嗎？

周友琪：是的。當(dāng)時(shí)在這塊地上規(guī)劃搞成一個(gè)綜合體，辦公樓、旅館、公寓、商場(chǎng)可以一起做，標(biāo)書里也寫得很清楚。但他最后還是以住宅為主，大概造了將近400套公寓，等房子造好的時(shí)候，正好是小平南方談話以后，房地產(chǎn)開(kāi)始興起，孫先生還是很有眼光的。

嚴(yán)亞南：剛才您講述了26號(hào)地塊從批租一直到最后項(xiàng)目建設(shè)成功，經(jīng)歷了很多曲折。那么緊接著推出的第二個(gè)地塊——虹橋28-3C地塊與第一塊地的批租有什么區(qū)別嗎？虹橋公司當(dāng)時(shí)在搞第二塊地批租的時(shí)候，有沒(méi)有碰到什么困難？

周友琪：第二塊還是比較順利的。為什么緊接著要做第二個(gè)地塊的批租呢？當(dāng)時(shí)有幾方面的原因：一方面，想讓外界看一看，我們第一個(gè)地塊成功絕對(duì)不是偶然的，我們是有底氣、有決心推動(dòng)土地使用制度的改革；另一方面，也是聽(tīng)從了梁振英的建議，第二塊地和第一塊地相隔時(shí)間不能太長(zhǎng)，否則剛剛形成的房地產(chǎn)價(jià)格信號(hào)就不容易穩(wěn)定。從虹橋公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)?8-3C地塊面積比26號(hào)地塊小，可能更成熟。因此，招標(biāo)的時(shí)候，就準(zhǔn)備搞一個(gè)辦公樓。當(dāng)時(shí)覺(jué)得這個(gè)地價(jià)，能與第一塊地差不多就最好了。所以，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，第二塊地的主要任務(wù)是進(jìn)一步完善市政配套，公司董事會(huì)也同意還是按照第一塊地來(lái)辦，一如既往地支持。

嚴(yán)亞南：為了做好28-3C地塊的宣傳和推廣，當(dāng)時(shí)您、譚企坤局長(zhǎng)等四人又去了一次香港。第二次去和第一次相比，感受有什么不同嗎？

周友琪：第二次去香港做宣傳、推廣，心理狀態(tài)是不太一樣的，覺(jué)得多少有了點(diǎn)底氣。另外，當(dāng)時(shí)期望值也不是很高，只不過(guò)想讓大家知道，上海是有計(jì)劃地在做，是要逐步走上正軌的。同第一次相比，工作對(duì)象也是差不多的。第二塊地，本來(lái)我們希望能夠有好一點(diǎn)的香港公司或者英國(guó)公司來(lái)投標(biāo)，最后中標(biāo)的是我們上海紡織系統(tǒng)的抽紗公司，現(xiàn)在的公司名稱叫協(xié)泰（英文SHATEX 的諧音）。當(dāng)然，它也是外資，是通過(guò)澳門的南光集團(tuán)來(lái)投的，但實(shí)際上是我們上海的抽紗公司。

嚴(yán)亞南：第二塊地和第一塊地有個(gè)相似的地方，就是不在視野范圍內(nèi)的公司最后中標(biāo)了。

周友琪：沒(méi)錯(cuò)。

嚴(yán)亞南：那么，這個(gè)投標(biāo)價(jià)格與我們的底標(biāo)差得遠(yuǎn)嗎？

周友琪：比我們底標(biāo)要高一截，應(yīng)該說(shuō)比較理想了。880萬(wàn)美元，不大的一塊地，容積率大概是6，專門建辦公樓。

嚴(yán)亞南：這兩塊地批租成功以后，對(duì)虹橋公司的發(fā)展產(chǎn)生了什么影響？

周友琪：對(duì)我們公司來(lái)說(shuō)，是有了一大筆收入，增強(qiáng)了虹橋公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)進(jìn)一步發(fā)展壯大是有好處的。這兩個(gè)地塊批租了以后，我們感覺(jué)就不一樣了，感到自己挺有錢了。那時(shí)候，公司曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)發(fā)展計(jì)劃，提出用3年時(shí)間使10萬(wàn)平方米的房產(chǎn)沉積下來(lái)，那就相當(dāng)于把利潤(rùn)保存下來(lái)，價(jià)值能達(dá)到10個(gè)億。當(dāng)時(shí)大家都感到，對(duì)一個(gè)公司來(lái)說(shuō)，這個(gè)計(jì)劃很宏偉。正是因?yàn)橛辛诉@兩塊土地的成功批租，我們?cè)谥朴啺l(fā)展計(jì)劃時(shí)就比較有底氣。

其實(shí)這一計(jì)劃，后來(lái)很快就超額完成了。一方面虹橋公司積極地配合市里的試點(diǎn)；另一方面市里的試點(diǎn)，反過(guò)來(lái)也使虹橋公司發(fā)展壯大，更有了更好的基礎(chǔ)和保障。這個(gè)基礎(chǔ)和保障，不僅是財(cái)力上的，還包括人才、知識(shí)等各方面的儲(chǔ)備。

嚴(yán)亞南：今天您帶領(lǐng)我們回顧了虹橋公司在30多年前土地批租改革試點(diǎn)中所做的工作，作為這段歷程的參與者、見(jiàn)證者，您覺(jué)得我們土地使用制度的改革進(jìn)一步深化的方向在哪里？能談一談您的想法嗎？

周友琪：如果要說(shuō)有些什么建議，首先是要進(jìn)一步完善法制，進(jìn)一步堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的“三公”原則，這是維護(hù)市場(chǎng)秩序的基本原則，一定要堅(jiān)持，否則后患無(wú)窮。我們每一塊地批出去之后，都有一個(gè)開(kāi)工、完工的時(shí)限。但是，很多人拿了地以后，放著不動(dòng)，10年以后再動(dòng)工，有的10年以后還沒(méi)有建成，這實(shí)際上就是炒地皮。這塊地的價(jià)值會(huì)10倍、20倍、成百倍地往上翻，土地的時(shí)間價(jià)值真是不得了。記得當(dāng)年，我們第一次為批租的事開(kāi)董事會(huì)的時(shí)候，董事們就和我們提出，虹橋不要急于賣地，留著慢慢地賣，不要急。我們當(dāng)時(shí)不懂，就感到市里面派我們來(lái)，就是要完成任務(wù)，越快完成越好、越圓滿?，F(xiàn)在我們都懂了，這些大佬們?cè)缍级?！有些地產(chǎn)大鱷，擁有幾千億市值的上市公司，在上海，有哪一塊地或者說(shuō)哪一個(gè)項(xiàng)目是按時(shí)開(kāi)工、按時(shí)完工的？很少。為了能拿到地或者能改善點(diǎn)容積率，要么變變形狀、變變性質(zhì)，要么允許稍微遲一點(diǎn)開(kāi)工，他們千方百計(jì)、竭盡全力、想方設(shè)法做通審批部門工作，因?yàn)檫@里面都是利益。如果不堅(jiān)持“三公”原則，正常的市場(chǎng)秩序就無(wú)法建立，國(guó)家就會(huì)蒙受巨大損失。所以我感到，這方面我們還要不斷地改進(jìn)。

其次，土地絕對(duì)不能搞“運(yùn)動(dòng)式”批租，否則后患無(wú)窮。城市建設(shè)需要調(diào)動(dòng)各種力量來(lái)進(jìn)行，但是也要為子孫后代留一點(diǎn)余地。有時(shí)候，我會(huì)感到很驚奇，香港這么個(gè)彈丸之地，土地資源那么少，但那么多年下來(lái)，到現(xiàn)在還有地在賣，每年都在批地。他們的每一塊地都很小，千把平方米算是大的了，幾百平方米照樣在批?？梢?jiàn)他們是真正懂得土地是不可再生的寶貴資源，必須要很小心地對(duì)待。我們現(xiàn)在是越搞越大，幾萬(wàn)平方米算是小的了，一開(kāi)口就是幾百畝，幾千畝一批的都有，這真是對(duì)子孫后代不負(fù)責(zé)任。

嚴(yán)亞南：您剛才講土地使用制度要從法規(guī)方面進(jìn)一步完善，在市場(chǎng)秩序的建設(shè)方面要堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的“三公”原則；同時(shí)要惜土如金，為子孫后代留一點(diǎn)，千萬(wàn)不能搞“運(yùn)動(dòng)式”批租。謝謝您提供的來(lái)自于多年實(shí)踐的真知灼見(jiàn)！

（本文標(biāo)題為編者所加，原題為：“虹橋26號(hào)地塊：經(jīng)歷曲折，終獲成功”，本文刊發(fā)時(shí)略有刪節(jié)）