全球房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行近日對外發布了最新中國高端物流倉儲市場的研究報告，預計年內中國高端物流倉儲市場存量突破1億平方米。“這個規模對中國高端物流倉儲市場來說，將是標志性的事件。”戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵解釋說，中國高端物流倉儲市場存量在今年第二季度達到了9497萬平方米，比第一季度增長了481萬平方米，整體市場表現平穩。按照此前每個季度500萬平方米左右的增長速度，中國高端物流倉儲市場規模即將突破1億平方米。

浙江供應量居前

截至第二季度數據，江蘇、廣東和上海的高端物流倉儲市場存量位居前三且未來供應（2022Q3-2024）總體量較大。這三個區域的市場表現良好且需求旺盛，未來供應量帶來的承租壓力較小。這三個區域的供地緊張，一手地交易較少，導致未來供應量增長預計減緩，這些區域受到投資者重點關注。

安徽、浙江和貴州未來供應量占現有存量的比例位居前三。其中，浙江由于需求旺盛，市場面臨的壓力較小，仍為投資者目標投資區域。安徽和貴州存量小，未來供應量造成的承租壓力也較小。而部分未來供應量較大的城市，預計在短期內面臨一定承租壓力。

全國部分城市高端物流倉儲市場供應量

華東區作為全國最大的高端物流倉儲市場，占到了全國存量的36%左右，達到約3400萬平方米。其次為華北區約2700萬平方米、華南區約1300萬平方米、西南區約1200萬平方米，以及華中區約900萬平方米。

從租金的角度看，全國高端物流倉儲市場平均租金為33.1元/月/平方米，其中租金最高的是華南區，達到了38.4元/平方米/月，一定程度上是受益于目前整個大灣區概念的投資熱度。其次為華東區約37.9元/平方米/月、華北區約30.4元/平方米/月、華中區約26.4元/平方米/月，以及西南區約26.1元/平方米/月。

從空置率來看，全國高端物流倉儲市場平均空置率為15.9%，華南區及華東區的空置率較低，分別為12.2%及12.4%。

“租金低同時空置率也低的地區是機會型市場，如江西、陜西、廣西等地區；租金高而空置率低的地區為成熟市場，如北京、上海、廣東等地區。”蘇智淵進一步分析說，供應量最大、租金高、空置率低的華東區高端物流倉儲市場，仍是投資人關注重點，供需兩旺的浙江地區將是華東區的交投活躍點。

華東區未來供應量為1774萬平方米，浙江、江蘇、上海和安徽未來供應量分別為708萬、581萬、293萬和192萬平方米。

華東市場精細化

截至第三季度數據，華東區高端物流倉儲市場存量為3428萬平方米，其中存量最大的區域為江蘇，達到1462萬平方米。上海、浙江和安徽的存量分別為945萬、850萬和171萬平方米。

從租金角度來看，華東區高端物流倉儲市場平均租金為37.9元/平方米/月，環比微降0.28%。租金最高的是上海，達到47.8元/平方米/月，環比微降0.65%；浙江、江蘇和安徽的租金分別為環比微降0.59%至35.7元/平方米/月、環比微漲0.18%至34.1元/平方米/月、環比下降2.49%至27.7元/平方米/月。

整體租金下跌的同時空置率上升，華東區高端物流倉儲市場平均空置率為12.4%。其中空置率最高的是浙江，環比上升1.04個百分點至14.7%；安徽、江蘇和上海的空置率分別為環比上升至14.5%、環比上升2.17個百分點至12%、環比上升至10.6%。

受疫情影響，上海生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為第三季度上海高端物流倉儲市場主要租戶。

環滬地區制造業企業復工復產，制造業需求問詢增加。上海地區及昆山地區高端物流倉儲市場整體仍是供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區域（太倉、常熟）。此外，上海及環滬地區政府對租戶入駐的注冊納稅要求嚴格，部分租戶到期后需更換優質租戶。

值得注意的是，整體華東區高端物流倉儲市場呈現更精細化發展的趨勢。一方面，政府對倉庫的消防安全性要求及審查提升，消防不合規倉庫內的油、酒、化學品等丙一類貨品開始清理出庫，同時租戶對高端物流倉儲產品細分及消防安全意識提升，所以第三季度丙一類產品供需增長。“高端物流倉儲產品的基本防火標準為丙二類，丙一類比丙二類安全級別更高。”蘇智淵分析道，丙一類產品可以儲存特用貨品，這類產品的市場供應缺口增加。

另一方面，隨著線下餐飲及商超零售的經營逐步恢復常態，食品預制菜需求旺盛，與此同時，食品預制菜的網上訂購量也大幅增加，致使結合中央廚房、食品加工模式的多溫庫產品需求增加，以滿足市場食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

“冷庫改造需求呈現旺盛態勢，整體冷鏈需求仍保持著增長態勢。”蘇智淵表示，整體華東區高端物流倉儲市場租賃問詢仍表現積極，但是租戶談判周期較長，空置項目招商周期延長。受第四季度電商促銷旺季影響，預計華東區高端物流倉儲市場需求短期內拉升，空置率有望降低。

物流地產持續活躍

“第三季度，國內整體高端物流倉儲市場租金呈現下降趨勢，導致主流地產開發基金及物流開發商資金收緊，項目投資對區域要求趨于嚴苛。此外，政府對產業導入、稅收及投資強度要求提升，投資人對上海及環滬地區投資熱門城市的投資標的更加精挑細選。”蘇智淵強調，物流資產投資交易趨緊只是相對前幾個季度而言，租金表現往往滯后經濟實際情況約一個季度。實際上，物流地產在近幾年整個中國房地產市場一直是很火的一個主題，也是投資者很關注的一個點。上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關注。

在戴德梁行最新發布的地產投資市場研究報告中也提到：從中國整個房地產行業來看，物流資產包項目投資熱度不減，預計第四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；多單REITs成功發行，民間資本可直接參與物業投資，預計第四季度物流倉儲、產業園區、公寓等類型物業成交額將持續走高。

今年以來，一些非物流地產運營商，而是純資金方，也進入物流地產這個領域，購買大量的產品。根據一些基金資金過去幾個季度在房地產行業的主要投向發現，大量資金集中在物流地產，比如：新創建集團宣布向嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流資產組合，總代價約為22.9億元；摩根士丹利宣布收購位于長三角地區的21萬平方米資產組合，該資產組合覆蓋南通、太倉、蘇州和嘉興；領展擬以9.47億元向東百集團收購位于常熟、嘉興的3個物流資產組合。

由于第二季度物流資產包交易表現活躍，物流地產運營商全國存量占比排名出現小幅度調整。占有率最高的仍為普洛斯，但份額繼續縮小至不足整個市場的四分之一。其次為萬緯、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、深國際、嘉民、新宜、京東、平安、第一產業集團、蘇寧、菜鳥、樂歌、維龍等。

“可以看到，投資者在上海這個高端物流倉儲用地稀缺的市場，會匹配更有競爭力的產品。”蘇智淵舉例說，第三季度入市的金山新材料供應鏈產業基地（丙一類）產品，是新宜在去年獲取的上海物流倉儲用地上呈現的首批產品。