【編者按】

今年是中國(guó)改革開放40周年，也恰是上海第一個(gè)面向國(guó)際招標(biāo)的地塊發(fā)標(biāo)30年。

土地批租是國(guó)家土地使用權(quán)有償使用的一種形式。即將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用(經(jīng)營(yíng))單位。土地批租對(duì)我國(guó)土地使用和管理制度改革乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革有著十分重要而深遠(yuǎn)的意義。

由于此項(xiàng)改革在當(dāng)時(shí)涉及諸多思想觀念、理論和法律問題，為減少改革的阻力，確保試點(diǎn)工作能順利進(jìn)行，此項(xiàng)改革的研究決策與試點(diǎn)探索整個(gè)決策和實(shí)施過程，長(zhǎng)期鮮為人知。上海市委黨史研究室歷時(shí)三年，對(duì)當(dāng)年參與上海土地使用制度改革試點(diǎn)的30余位決策者、實(shí)踐者、參與者，逐一進(jìn)行了口述采訪，用當(dāng)事人的所見所聞所為所感，努力還原這段鮮活的歷史，相關(guān)采訪成果最終結(jié)集為《破冰——上海土地批租試點(diǎn)親歷者說》一書，由上海人民出版社正式出版發(fā)行。澎湃新聞（www.kxwhcb.com）經(jīng)授權(quán)刊發(fā)該書的部分內(nèi)容，以饗讀者。

今天我們刊發(fā)的是上海土地批租試點(diǎn)親歷者簡(jiǎn)福飴口述。

簡(jiǎn)福飴

1936年6月生于香港，廣東南海人。香港高等法院認(rèn)可大律師、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、英國(guó)特許仲裁師學(xué)會(huì)資深會(huì)員。1976年至1996年任萊坊測(cè)量師行主任測(cè)量師；1997年至2006年任恒基地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)董事；2002年至2006年以及2009年至2015年任簡(jiǎn)福飴大律師事務(wù)所大律師。曾任第六屆、第七屆全國(guó)政協(xié)委員，第八、第九、第十屆全國(guó)人大代表。原香港基本法咨詢委員會(huì)委員、原國(guó)務(wù)院港事顧問、原香港特別行政區(qū)籌備委員會(huì)委員。現(xiàn)任簡(jiǎn)福飴地產(chǎn)顧問及調(diào)解事務(wù)所主任、新昌管理集團(tuán)非執(zhí)行董事。

時(shí)間：2017年2月9日上午10:30

地點(diǎn)：香港信和財(cái)務(wù)大廈

采訪：王安德、嚴(yán)亞南

整理：嚴(yán)亞南

嚴(yán)亞南：簡(jiǎn)先生，您好！非常有幸能在香港拜訪到您。您作為我們上海土地批租改革的顧問，在20世紀(jì)80年代為上海的土地使用制度改革、為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立積極建言獻(xiàn)策，貢獻(xiàn)了諸多真知灼見。我們今天回看這些意見和建議，覺得至今仍閃耀著智慧之光。可以說，您當(dāng)年為內(nèi)地建立房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，提供了香港專業(yè)人士負(fù)責(zé)任的思考與研究。因此，我們也開始好奇，您是如何參與到上海土地批租改革之中的，與上海有著怎樣的緣分？

簡(jiǎn)福飴：我參與上海的土地批租工作，要從1986年底市政府召開的一個(gè)非常大型的研討會(huì)講起。當(dāng)年這個(gè)研討會(huì)（注：1986年12月20日，上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)與市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)等共同舉辦了“如何搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)”學(xué)術(shù)討論會(huì)，此次討論會(huì)為全國(guó)性的學(xué)術(shù)討論會(huì)。建設(shè)部部長(zhǎng)劉輝、上海市政府顧問忻元錫參加了會(huì)議。）邀請(qǐng)我作為一個(gè)演講者，其他的講者，我記得都是大學(xué)的教授以及進(jìn)行研究工作的那些人。我當(dāng)時(shí)的身份除了是香港的一個(gè)專業(yè)工作人員之外，還是深圳市的顧問。我們1979年就開始協(xié)助深圳市工作，上海那時(shí)候還沒開始。上海實(shí)際進(jìn)行這方面改革是在1986年，經(jīng)過汪道涵主任的那個(gè)小組最后拍板，（注：1985年，上海成立了上海市土地批租咨詢領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)汪道涵。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任為時(shí)任市委研究室副主任俞健，具體工作由市委秘書長(zhǎng)曾慶紅負(fù)責(zé)。）開始實(shí)行的。當(dāng)時(shí)在這個(gè)研討會(huì)上，我記得我做了一個(gè)重點(diǎn)發(fā)言，內(nèi)容也同我的專業(yè)有關(guān)，他們都很認(rèn)同。

我演講的內(nèi)容還是從我的專業(yè)工作講起的，主要是對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。大概在我十四五歲，還在念港英當(dāng)局的英文書院——皇仁書院的時(shí)候，因?yàn)槟芸吹礁赣H從工會(huì)帶回來一些關(guān)于馬列主義的學(xué)習(xí)文件，所以就粗略地懂一點(diǎn)馬克思的經(jīng)濟(jì)道理。

當(dāng)然我也講了一些實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，就是香港的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)80年代已經(jīng)構(gòu)成了我們整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的四分之一。所以，如果土地不能夠作為商品來處理，這對(duì)政府是個(gè)大損失，也就是說政府有投入，沒有產(chǎn)出。這次研討會(huì)后，汪道涵先生就成立了土地體制改革小組，并擔(dān)任該小組的主任。其后，這個(gè)小組拍板，上海市政府就開始進(jìn)行上海的土地體制改革。我記得上海跟著搞虹橋土地拍賣，對(duì)拍賣章程、土地法規(guī)的配套，我是有協(xié)助的。

嚴(yán)亞南：在我們手中，有一份您撰寫的《關(guān)于我國(guó)建立城市地產(chǎn)市場(chǎng)可行性研究》（見附件），時(shí)間在1986年8月28日。這篇文章，可以說為我們內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)計(jì)了一個(gè)系統(tǒng)的架構(gòu)，也為我們建立房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指出了方向和道路。

簡(jiǎn)福飴：那不敢說。這篇文章應(yīng)該是在研討會(huì)之后寫的。其實(shí)我們幾個(gè)顧問都是誠(chéng)心誠(chéng)意要把香港的經(jīng)驗(yàn)推介給上海，而且我們也不是創(chuàng)新，其實(shí)是拿了香港幾十年的可行的經(jīng)驗(yàn)，比較有系統(tǒng)、比較詳細(xì)地介紹給內(nèi)地的同行。

王安德：你們當(dāng)顧問的時(shí)候，我們內(nèi)地在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下面，通過行政手段來管房子，沒有市場(chǎng)的概念。改革開放以后，我們隱隱約約意識(shí)到土地是一種資源，就開始思考是不是可以成為商品。那時(shí)候包括您在內(nèi)的很多顧問給我們來講課，其實(shí)是在給我們輸入概念。您在1986年寫的這篇文章是第一次比較系統(tǒng)地講述建立一個(gè)完整市場(chǎng)的可行性。

簡(jiǎn)福飴：還有一點(diǎn)基本理論在里面。

王安德：對(duì)，您不單單是告訴我們，今天這個(gè)房子可以買，那個(gè)房子可以買，而是告訴我們最后要形成一個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)是怎么回事？可以不可以做？跟憲法是不是會(huì)有沖突？那個(gè)時(shí)候您就研究這個(gè)體系是不是能形成。

我當(dāng)時(shí)在房地局，就開始學(xué)習(xí)這些理論和概念，同時(shí)我們還在想土地的屬性到底是什么？應(yīng)該歸土地局還是房地局管？怎么管？您告訴我們要建立一個(gè)完整的市場(chǎng)，具有啟蒙性。今天我們這個(gè)市場(chǎng)這么大，但那個(gè)時(shí)候，我們確實(shí)是搖搖晃晃在走，顧問的作用就是告訴我們前面的路可不可以走？要怎么走？方向在哪里？因?yàn)楫?dāng)時(shí)擺在面前有好幾條路，有的路看上去很寬，但走下去是死路；有的路看上去很小，彎彎曲曲，但最后是大道。顧問在這方面就發(fā)揮了啟蒙和領(lǐng)路的作用。

簡(jiǎn)福飴：還有就是要排除你們的一些疑慮，這個(gè)也是重要的。

嚴(yán)亞南：對(duì)，尤其您講到外資對(duì)內(nèi)資的影響，對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的影響。鄧小平同志在深圳劃出個(gè)特區(qū)，您是覺得在中國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制里要?jiǎng)澮粔K特區(qū)出來，先建立一個(gè)專門針對(duì)外資的房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)、外資兩個(gè)市場(chǎng)要隔離。

簡(jiǎn)福飴：我當(dāng)時(shí)提出要區(qū)分內(nèi)、外資兩個(gè)市場(chǎng)，主要還是從香港的經(jīng)驗(yàn)提出的建議。我們香港盡管是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是我們?cè)?0年代的末期，本地的資金也斗不過國(guó)際資本，尤其是我們股票市場(chǎng)開放的時(shí)候，很多本地的中小型企業(yè)被收購。我記得1971年、1972年的時(shí)候，我們的股票市場(chǎng)從700點(diǎn)、800點(diǎn)上漲到1700點(diǎn)，然后那些國(guó)際資本一撤退，我們就被打回原形。

因?yàn)橛羞@么一段歷史，所以就覺得要警惕有國(guó)際資本的攪作。盡管當(dāng)時(shí)是把香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)介紹給內(nèi)地，我們還是保留了這么一個(gè)觀點(diǎn)，提醒大家要注意這個(gè)問題，別讓我們民間的資金被別人套走。

當(dāng)年，我和市里的領(lǐng)導(dǎo)建議，可先以港商、外商為對(duì)象，以利用外資、增加創(chuàng)匯為目的。試行初期與內(nèi)地資金分開，讓外資自行運(yùn)轉(zhuǎn)，政府就是收取地價(jià)和稅費(fèi)。當(dāng)時(shí)主要是考慮到你們?cè)陂_始試行時(shí)沒有經(jīng)驗(yàn)，不熟悉地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律，如內(nèi)地資金輕易參與進(jìn)去，很容易被外資乘隙套走，卷走你們的錢；或是境外投資者租地造房以后賣給你們，賺你們更多的錢；或是外商與內(nèi)商結(jié)合起來搞投機(jī)，賺內(nèi)地更多的錢。這個(gè)問題在新加坡曾經(jīng)發(fā)生過，沒有經(jīng)驗(yàn)，肯定要吃大苦頭。所以，我主張先把土地批租設(shè)計(jì)好，讓美國(guó)人去賺日本人的錢，英國(guó)人賺德國(guó)人的錢。上海可以在他們的買賣運(yùn)轉(zhuǎn)中，收取地價(jià)，賺取外匯。

王安德：在當(dāng)時(shí)，內(nèi)資、外資的力量實(shí)在是相差太懸殊了。那個(gè)時(shí)候，內(nèi)地的工資都是一百、兩百、三百的，住房一千塊一平方米已經(jīng)算很昂貴了。

但是，外資的能量那時(shí)候是上億的，一億、兩億美元這樣進(jìn)來，他們能用很少的資本來控制我們很大比例的市場(chǎng)。正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力過于懸殊，所以關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放度一定要把握好，要先有一個(gè)隔離。

在研究虹橋26號(hào)地塊的招標(biāo)文件的時(shí)候，我們?cè)谙愀坶_座談會(huì)，后來顧問們就叫我們寫上了一句很拗口的話，就是“不持有中國(guó)護(hù)照的人”可以去買這個(gè)地塊的房子，這個(gè)地塊將來建造的房子應(yīng)該是賣給那些“不持有中國(guó)護(hù)照的人”，外國(guó)人、港澳臺(tái)人士都可以買，但是持有中國(guó)護(hù)照的人不能買。

什么道理？其實(shí)是為了保護(hù)而不是歧視內(nèi)地的消費(fèi)者。因?yàn)槟切╁X，可能是他們辛辛苦苦兩輩子、三輩子攢的，一旦買了以后，人家撤資或者說有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，損失的就是兩輩子、三輩子的錢。這些概念，就是這些顧問給我們輸入的，目的是要把這個(gè)市場(chǎng)先保護(hù)起來。

在整個(gè)中國(guó)改革開放前期，雙軌制起了很大作用。那時(shí)候，我們的物價(jià)是雙軌制的，有一部分是要票證，有一部分不要票證。鋼鐵之類的商品，一部分是供應(yīng)國(guó)有企業(yè)的，還有一部分少量供應(yīng)市場(chǎng)。在外匯方面，外面的人來買中國(guó)的東西，要用僑匯券換成外匯券，買完東西，走的時(shí)候，再把多余的外匯券換回去。這個(gè)市場(chǎng)不允許民間大量?jī)稉Q，要不然的話，中國(guó)這點(diǎn)錢全部被外資換走了。所以說，這個(gè)市場(chǎng)的大門是一點(diǎn)一點(diǎn)慢慢打開的。

嚴(yán)亞南：所以有學(xué)者比較中國(guó)和蘇聯(lián)的改革，蘇聯(lián)的改革是激進(jìn)式的，一下子放開，中國(guó)則是漸進(jìn)式的，一步一步慢慢開放。

王安德：中國(guó)改革開放一開始是摸著石頭過河。先在廣東那里畫幾個(gè)圈，在深圳、汕頭、廈門這幾個(gè)點(diǎn)試試看可不可以。然后在沿海城市搞出口加工區(qū)，然后再慢慢對(duì)內(nèi)地放開，這一步就走了十幾年。一直到上海浦東開發(fā)，當(dāng)時(shí)浦東比深圳已經(jīng)落后了差不多十年八年了，而那時(shí)候中西部地區(qū)還沒有開放。中西部地區(qū)要到十幾年以后才允許一部分外資進(jìn)去。包括到現(xiàn)在為止，外匯還沒有全部放開，我們的外匯通道是有管制的。什么道理？因?yàn)槲覀兘?jīng)受不起。有一段時(shí)間，內(nèi)地很多人就想走得快一點(diǎn)，結(jié)果1997年的金融危機(jī)教育了我們一次，2008年的次貸危機(jī)又教育了我們一次。這么大的美國(guó)，被這個(gè)風(fēng)一吹，也是搖搖晃晃。花旗銀行最后不是政府幫助就完蛋了。所以，這些事引起我們很大的警覺，摸著石頭過河，一步一步走還是特別重要。

嚴(yán)亞南：是的，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)改革，在原來的基礎(chǔ)上進(jìn)行突破，而不是推倒重來，可以最大程度避免社會(huì)震蕩和損耗。那么，請(qǐng)問簡(jiǎn)先生，在您給內(nèi)地提供您的專業(yè)思考和建議的時(shí)候，當(dāng)時(shí)大家的接受度怎么樣？

簡(jiǎn)福飴：我還記得，我當(dāng)了全國(guó)第八屆人大代表以后，每年我去開會(huì)，國(guó)家土地局的局長(zhǎng)王先進(jìn)都會(huì)約我見一次面進(jìn)行專門討論。當(dāng)時(shí)有一個(gè)很具體的問題，就是房地產(chǎn)究竟要不要收增值稅？這有很大的爭(zhēng)議。我記得當(dāng)時(shí)我給他的意見是，資本主義國(guó)家都有這個(gè)做法，何況是社會(huì)主義的國(guó)家。房地產(chǎn)增值，不是地主本身有什么投入，而是國(guó)家投入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以后的結(jié)果。所以我說，應(yīng)該征。結(jié)果好像社會(huì)反對(duì)聲音很大，后來也沒有實(shí)施。

嚴(yán)亞南：香港不是也沒有實(shí)施嗎？

簡(jiǎn)福飴：香港一向都不實(shí)施，沒有增值稅的。

嚴(yán)亞南：為什么呢？新加坡有的。

簡(jiǎn)福飴：英國(guó)有，新加坡有。其實(shí)這個(gè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，就是房地產(chǎn)興旺了，國(guó)家的財(cái)政開支需要找補(bǔ)貼，從哪一個(gè)領(lǐng)域找補(bǔ)貼好呢？有些國(guó)家就找了房地產(chǎn)。但是從大原則來看，應(yīng)該是支持房地產(chǎn)收增值稅的，因?yàn)橥恋卦鲋挡皇悄愕刂髯约和度氲模鲋颠@個(gè)部分也不是全部沒收，而是分一點(diǎn)給國(guó)家，這有什么不妥當(dāng)呢？

嚴(yán)亞南：增值稅從法理上來講，確實(shí)是應(yīng)該要收。但是從實(shí)際上來講，要從自己的既得利益當(dāng)中分一塊給國(guó)家，又都不舍得。

簡(jiǎn)福飴：就是。你看我們這個(gè)國(guó)家的政治制度，我們是社會(huì)主義是不是？所以，我當(dāng)時(shí)提出內(nèi)地如果要實(shí)行批地制，應(yīng)該要明確賦稅的法律，其中有四種稅，包括利得稅、物業(yè)費(fèi)、增值稅和市政管理稅，市政管理稅相當(dāng)于香港的差餉。這四塊稅加起來，對(duì)政府來說是非常可觀的收入，除了地批出去以后，政府可以獲得土地出讓金，另外還有很多后續(xù)的稅，可以成為政府財(cái)政的來源。

我提出這樣的建議，主要還是從經(jīng)濟(jì)方面考慮。一方面當(dāng)時(shí)內(nèi)地沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府又沒有錢來搞建設(shè)和改善民生；另一方面，土地不能地盡其用，造成很大浪費(fèi)。我記得我當(dāng)時(shí)說過，內(nèi)地搞房地產(chǎn)，最重要的目標(biāo)還不是回收開發(fā)成本，重要的是通過房地產(chǎn)改革，靈活地達(dá)到地盡其用，配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革。當(dāng)時(shí)，內(nèi)地有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為可以通過地產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其實(shí)這種想法是不現(xiàn)實(shí)的。只有經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大飛躍，才能有地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)閺南愀蹥v史來看，每一次地產(chǎn)業(yè)的興旺都是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高速度而來的。沒有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就不可能有地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，要分清地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因果關(guān)系。

另外，內(nèi)地搞地產(chǎn)，注意力常常放在“四通一平”或“七通一平”上，但是，在搞有形建設(shè)時(shí)，不太注意無形建設(shè)，比如法制、法規(guī)的建設(shè)。香港地區(qū)的地產(chǎn)業(yè)之所以優(yōu)于東南亞各國(guó)和地區(qū)，主要原因在于其法規(guī)和制度相當(dāng)嚴(yán)整。當(dāng)然，要一下子制定出完備的土地法律制度也不是輕而易舉的。也不是一定要先搞好法規(guī)，才搞房地產(chǎn)，可以邊摸索邊健全法規(guī)。各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)制度不一樣，究竟哪一套好，應(yīng)該加以比較和選擇，不應(yīng)該盲目跟從。

王安德：個(gè)案或者說操作當(dāng)中的技巧，固然很重要，但是，簡(jiǎn)先生一貫比較強(qiáng)調(diào)體系，一開始就思考的是這個(gè)市場(chǎng)有沒有？隊(duì)伍有沒有？法規(guī)完整不完整？法規(guī)方面除了房地產(chǎn)本身以外，稅收怎么辦？等等。所以，當(dāng)時(shí)對(duì)我們的啟發(fā)，各位顧問的側(cè)重點(diǎn)都不一樣。

嚴(yán)亞南：在我們搜集的資料中，就有厚厚一疊您當(dāng)時(shí)提供的香港法律目錄，上面都是王總做的一些筆記。可以看出，這是一個(gè)非常深入的學(xué)習(xí)過程。

王安德：簡(jiǎn)先生提供的這些法律目錄，我們拿回去真的很仔細(xì)地去看、去研究。這些法律要消化，要研究是基于什么原因制訂出來的？這個(gè)法律的針對(duì)性在哪里？最關(guān)鍵的幾個(gè)環(huán)節(jié)在哪里？對(duì)我們來說，就像做研究生一樣，一遍一遍學(xué)，學(xué)了不懂就問老師，問完以后，自己開始寫法規(guī)。關(guān)于其中的細(xì)節(jié)，我們是一個(gè)一個(gè)問的。比如說房地產(chǎn)的登記怎么做？標(biāo)書怎么做？賣地的時(shí)候怎么去找人？怎么發(fā)標(biāo)書？同時(shí)，我們還必須知道一個(gè)大的、系統(tǒng)性的東西。看這些法律有時(shí)候像看天書，但是必須看。看不懂的東西，也必須看，一章一章去看，看完以后再寫。寫完法規(guī)，在深圳再開座談會(huì)，請(qǐng)顧（鏡卿）先生幫我們，一個(gè)一個(gè)把顧問請(qǐng)過來，分幾批談。談完以后，我們把這個(gè)稿子改好，再交給老師修改，修改返還給我們?cè)倏矗賲R總。

當(dāng)然，我們自己內(nèi)部還要走程序，因?yàn)樽詈筮€有一個(gè)跟國(guó)家法律銜接的問題，但是這個(gè)速度也很快。我們當(dāng)時(shí)真的是緊鑼密鼓地在干，就是要搶這個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。改革開放以后，房地產(chǎn)有市場(chǎng)需求了，在這個(gè)市場(chǎng)呼之欲出的時(shí)候，如果我們的法律法規(guī)跟不上，就會(huì)亂套。所以，改革推出的時(shí)間點(diǎn)，有它內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然性。

嚴(yán)亞南：當(dāng)年，您除了提出要建立系統(tǒng)的法律法規(guī)外，還提出了一個(gè)重要觀點(diǎn)，就是搞土地批租要把規(guī)劃搞好，土地開發(fā)基金要和地價(jià)收入取得平衡。

簡(jiǎn)福飴：這是從香港的情況來說的。批地制最大的一個(gè)好處，是可以通盤考慮整個(gè)城市的建設(shè)。建設(shè)一個(gè)地區(qū)，將來發(fā)展到多少人口，需要有多少幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等，都要規(guī)劃好，沒有配套的設(shè)施，人家是不會(huì)去的。香港的土地開發(fā)基金和地價(jià)收入是平衡的。收取地價(jià)后，就可以考慮發(fā)展什么地方，或是從東部收來的地價(jià)用于發(fā)展西部的中小學(xué)。香港的地價(jià)收入全部歸市的開發(fā)基金，而不是分給各區(qū)。沒有統(tǒng)一的基金，也不會(huì)有統(tǒng)一的規(guī)劃。如果把地價(jià)收入分給企業(yè)，那就是典型的在土地上“吃大鍋飯”。

嚴(yán)亞南：在您剛才說的這個(gè)研討會(huì)召開之后，大概在1986年8月份，上海組織了一個(gè)房地產(chǎn)、港口考察團(tuán)來香港考察，您是不是也參與了接待？當(dāng)年的內(nèi)地官員給您留下了什么印象？

簡(jiǎn)福飴：是的，我也參加了。我覺得當(dāng)年內(nèi)地的官員給我非常好的印象。我就覺得他們都是非常努力想把政府搞好的官員，有很強(qiáng)烈的任務(wù)感。

有一個(gè)典型的例子，發(fā)生在1986年。當(dāng)年，天津大學(xué)因?yàn)榭吹揭恍┑胤秸恪搬烎~工程”，造價(jià)膨脹了，但是質(zhì)量保證不了，就有人針對(duì)這個(gè)問題來找我，說天津大學(xué)要設(shè)立一個(gè)工程監(jiān)理的專業(yè)。因?yàn)樗牢覀兿愀蹨y(cè)量師協(xié)會(huì)有工程監(jiān)理分組，就要我介紹。雖然說我是土地經(jīng)濟(jì)師，不管基本工程的，但是他來見了我一次，我就給他介紹了一次，請(qǐng)他吃了一次中午飯。

他來得急，走得急，我當(dāng)時(shí)就赤膊上陣，去書店買了幾千塊有關(guān)這方面的英語書籍給他，他拿了書第二天就走了。我記得我是1986年底給他介紹，到了1987年秋天，天津大學(xué)已經(jīng)建立了工程監(jiān)理系，就能開學(xué)了。你想這工作速度快到什么程度？

嚴(yán)亞南：這是一個(gè)激情燃燒的年代，在我們所接觸到的從這個(gè)年代走過來的官員身上，都能發(fā)現(xiàn)這個(gè)特質(zhì)。正是有了他們的拼搏和努力，才有了內(nèi)地30多年的飛躍發(fā)展。現(xiàn)在回頭來看，我們的土地使用制度改革沒有走大的彎路。

簡(jiǎn)福飴：沒走錯(cuò)，我看。

王安德：盡管還有很多應(yīng)該走的路沒有走，但是現(xiàn)在回頭來看，沒有走大的彎路。從選擇大方向來說，沒有折騰。地權(quán)這東西，一出去，就是幾十年的事情，經(jīng)不起折騰。所以，為什么國(guó)家土地局王先進(jìn)局長(zhǎng)一直要和簡(jiǎn)先生見面？他是提前為我們?cè)O(shè)計(jì)思考，貢獻(xiàn)智慧的。局長(zhǎng)如果接受了這些意見，消化以后就變成面上的政策。

簡(jiǎn)福飴：其實(shí)我非常高興，從不把土地看成是商品發(fā)展到現(xiàn)在，全國(guó)每一年從房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中收取的錢究竟有多少億，我都數(shù)不清了。

王安德：每年有幾千億，全國(guó)是上萬億。

簡(jiǎn)福飴：我最高興的就是看見內(nèi)地也看重房地產(chǎn)。現(xiàn)在要研究房地產(chǎn)，我倒想從另外一個(gè)角度去看。其實(shí)現(xiàn)在內(nèi)地的房地產(chǎn)我覺得有一個(gè)問題比較突出，就是房?jī)r(jià)壓不下來。究竟是什么原因？我沒有答案。不過，我認(rèn)為真的是值得研究。其中有一些原因，我看到個(gè)別城市的企業(yè)不是做房地產(chǎn)生意的，不知道從哪方面拿到資金，不做自己的生意，而是去炒房產(chǎn)、炒地皮。

好像是五年前，我看到一個(gè)報(bào)道，說國(guó)務(wù)院本來只限16家央企能做房地產(chǎn)，其他都不能做，但是事實(shí)上不是如此，這是個(gè)值得研究的問題。第二個(gè)值得研究的問題就是征地補(bǔ)償，釘子戶的解決問題。政府強(qiáng)收明搶居民的房子和地，一定說不過去，但是居民作為釘子戶，以自己一家的利益阻礙社會(huì)發(fā)展，在社會(huì)主義的國(guó)家也不該容許。香港沒有這個(gè)情況，也不出現(xiàn)釘子戶，即使出現(xiàn)，我們也有辦法通過法律解決。內(nèi)地我看到這兩個(gè)問題比較值得深入研究。

嚴(yán)亞南：現(xiàn)在國(guó)家也注意到這方面的問題，也出臺(tái)了一系列政策，開始限購、限貸，用各種方式來遏制炒房、炒地皮。

簡(jiǎn)福飴：?jiǎn)螁斡眯姓钸@種方式，我看也未必有效。或許我們可以從新加坡方面借鑒一下，通過政府的力量造房子。在整個(gè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)供應(yīng)中，政府也是一個(gè)供應(yīng)者。政府作為發(fā)展商，供應(yīng)一些產(chǎn)權(quán)私有的房地產(chǎn)，為居民提供保障，這樣既能解決民間對(duì)房地產(chǎn)的剛性要求，也能穩(wěn)定社會(huì)。資金全涌到一個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也不是好事，一旦出事的話，對(duì)銀行業(yè)的沖擊會(huì)很大的。

嚴(yán)亞南：其實(shí)現(xiàn)在上海有一些措施的，比如說舊區(qū)改造。我們做舊區(qū)改造，以前叫動(dòng)遷，現(xiàn)在叫陽光征收。以前的動(dòng)遷是政府要把你動(dòng)遷到離家很遠(yuǎn)的地方，居民心理上就很對(duì)抗。現(xiàn)在叫陽光征收，意思就是居民想要改善居住環(huán)境，政府可以幫助征收舊屋，然后按照評(píng)估價(jià)計(jì)算補(bǔ)償金額，所有的一切都在陽光下進(jìn)行，公開、公平、公正地來做，這樣就發(fā)生了一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變，對(duì)居民來說，就變“要我動(dòng)”為“我要?jiǎng)印薄Ｔ谡麄€(gè)征收程序中，設(shè)有兩次意見征詢，第一次意見征詢，是問居民是否同意這個(gè)地塊動(dòng)遷？如果同意率超過法定比例，政府就決定要?jiǎng)舆w這個(gè)地塊，這樣政府的行為就具有了合法性。第二次意見征詢就是具體到每家每戶的征收補(bǔ)償方案，你同意不同意？如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，同意率超過一定比例，政府還有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。所以說，從動(dòng)遷的理念上來說，這是一個(gè)非常大的變革。

簡(jiǎn)福飴：這是好事。我是支持的。這個(gè)市場(chǎng)上有一個(gè)那么大的政府，應(yīng)該是最大的供應(yīng)商了，要把房?jī)r(jià)炒起來，也沒那么容易。

嚴(yán)亞南：對(duì)。這些居民同意動(dòng)遷以后，政府就提供保障房。這個(gè)保障房根據(jù)不同地段設(shè)有一個(gè)價(jià)格，差不多是市場(chǎng)價(jià)的一半。有些特別偏遠(yuǎn)的，政府還提供補(bǔ)貼給居民。這樣，政府的保障房就在一定程度上平衡了市場(chǎng)的價(jià)格。

簡(jiǎn)福飴：這個(gè)政策非常好。我政府給你房子，你就別說我老征你的地，給你的賠償太少了，因?yàn)槲疑w好的保障房也不高于市價(jià)，這樣民間的抗拒也少了。

我還有一點(diǎn)小小的建議。現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么急漲，等于說市場(chǎng)給了我們一個(gè)信息，說明供應(yīng)不夠。我可以舉我們香港的例子來說。在曾蔭權(quán)當(dāng)特首那個(gè)年代就很明顯，他當(dāng)政的七年，房產(chǎn)供應(yīng)到市場(chǎng)僅僅是14000個(gè)單元，董建華當(dāng)特首的年代是24000個(gè)單元。我記得2009年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)下落得那么厲害，但是香港的房?jī)r(jià)就是那一年上漲了60%。2009年這一年，市面的供應(yīng)量不過是8750左右的住宅單元，連平均值都達(dá)不到。那些地產(chǎn)商很聰明，就是不向政府申請(qǐng)供地。當(dāng)然了，內(nèi)地的情況可能和香港不一樣。但是如果政府不去平衡這個(gè)市場(chǎng)，那這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)失衡。

如果上海的領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)要做這個(gè)工作，我認(rèn)為大型的項(xiàng)目要做，小型的項(xiàng)目也要做。假如一定要集合到一大塊的土地來做，少于多少公頃就不做的話，這未必是好事，最好是大小兼做。當(dāng)然地塊比較大，做出來的居民住宅設(shè)備就比較好，因?yàn)橛泻芏嗳耸褂茫鞣N設(shè)施的人均負(fù)擔(dān)就少，規(guī)劃也能規(guī)劃得好一點(diǎn)，這是優(yōu)點(diǎn)。但是，越大的項(xiàng)目，政府越難集合土地，花的時(shí)間也肯定要長(zhǎng)些，要達(dá)到那個(gè)大家都同意的比例目標(biāo)也要難一些。如果政府總是要把著眼點(diǎn)放在大型的項(xiàng)目上，小的項(xiàng)目不做，那問題就永遠(yuǎn)會(huì)存在。較小的項(xiàng)目只能留給地產(chǎn)商了，假若其他房地產(chǎn)企業(yè)也不做，市場(chǎng)的供應(yīng)可能夠不上需求了。政府的項(xiàng)目只要有90%市民同意就做，對(duì)于落實(shí)這個(gè)目標(biāo)就更快。等到政府把社會(huì)對(duì)居住的要求平衡得差不多，就可以做大一點(diǎn)，可以更注重這個(gè)城市的規(guī)劃、面貌、經(jīng)濟(jì)效益。

嚴(yán)亞南：感謝簡(jiǎn)先生在百忙中抽空，與我們一同回顧了當(dāng)年的這段改革歲月，非常有幸能夠聆聽。20世紀(jì)80年代，您為內(nèi)地建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，為上海的土地使用制度改革提供了香港的經(jīng)驗(yàn)和您的專業(yè)意見，您奉獻(xiàn)的智慧、付出的心血，相信歷史都會(huì)記得。同時(shí)，對(duì)于您今天給我們提供的建議，也表示深深地感謝！由衷希望如您這樣的愛國(guó)愛港專業(yè)人士，能為內(nèi)地進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理結(jié)構(gòu)，健全相關(guān)法律法規(guī)繼續(xù)作出您的貢獻(xiàn)。

（本文標(biāo)題為編者所加，原題為：“誠(chéng)心誠(chéng)意介紹香港經(jīng)驗(yàn)給上海”）