首先將時鐘回撥到去年12月，新派公寓的創始人及CEO王戈宏敲響深交所開市的鐘聲，新派公寓類REITs（即新派公寓權益型房托資產支持專項計劃）正式掛牌，成功發行全國首單住房租賃類REITs，新派公寓可謂一時風光無限。

只是，在剛剛過去的春節假期，新派公寓又站上輿論風口。市場消息指出，由于物業產權人發生變更，新派公寓的第三個項目“新國展店”于春節期間遭遇停水停電，其在2月23日對外的聲明中稱，物業的新產權方北京帝景房地產有限公司“直接借檢修名義，于2018年2月11日上午10點至12日上午10點停電，但一直未見人檢修”；同樣的斷電問題于13日下午再次出現，此次“停電已長達12天之久”，斷電之后更出現斷水現象。

記者調查發現，新派公寓的“新國展店”實際上是新派公寓在2016年5月租下的天竺鎮天竺大街12號院（天禧大廈）2棟樓宇，租期12.5年，該項目經過裝修之后便推向市場。就這一事件，新派公寓創始人王戈宏曾于2月21日深夜在微信朋友圈中發布長文，聲討店面春節期間遭遇新業主無故強行停電的行為。另一方面，記者嘗試在新派公寓的官方微信渠道預約看房，目前無法在“新國展店”進行租房預約。

新派公寓在對外聲明中表示，其租賃在前得知此物業被多家法院查封在后。2017年底，該項目被強制拍賣給北京帝景房地產有限公司，由此這個項目的“二房東”新派公寓迎來了新的“房東”。

對于大多數國內的長租公寓品牌，實際上扮演的是一個更規模化的“二房東”角色：先長期租下住宅公寓、廠房、酒店等，再進行改造，最后分散單租出去，一般都會是10年以上的長期租，低價拿房高價出租從而賺取其中的差價。在羅湖筍崗片區經營長租公寓的羅先生告訴記者，收房成本大約占總成本的40%，裝修約占30%，而且這70%需要在前期短期內投入，后期的運營成本約占30%。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一個行業現象，其折射出的是長租公寓“二房東”模式的“集體性”風險：產權人轉讓物業之后租約或者租金能否持續穩定的潛在風險。

羅先生該訴記者，長租公寓領域里很多法律法規并不完善，缺乏具體的規范化細則，自己在拓展項目過程中也遇到過業主違約、證件不全等問題，特別是一些符合業務開展需要條件的存量房，像舊廠房和農民房村等，存在部分產權與用地性質未明確的問題。此外，還存在建筑、消防驗收規范不清晰，工商等經營證照不明確等問題。

為了達到規模，目前很多開發商進軍長租公寓市場除了自有物業，也采取“二房東”和并購等模式，提升了行業拿房成本，導致物業資源的競爭白熱化。根據招商蛇口此前公布的戰略規劃，招商蛇口壹系公寓計劃中短期實現全國重點城市品牌落地，公寓管理規模10萬間；同時設定在未來通過收購兼并的模式加速擴張，管理規模擴容至100萬間。

目前，市場資金仍在不斷輸入長租公寓市場。今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內長租公寓行業最高單次融資紀錄。近日，長租公寓運營商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。在一些業內人士看來，“二房東”模式“雷”多，并非長久之計。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，實際上現在很多長租公寓項目的問題都是與房源的獲取有關，比如說承租權難以得到保障等。所以類似的公寓項目面臨經營困難，其實就是說明房源獲取的風險很大，進而也會影響租賃業務和背后的金融產品收益。未來，應該加大開發商持有物業用于租賃的力度，而類似收儲存量物業進行改造的做法，多少會有“吃力不討好”的尷尬。

（原標題為《長租公寓：“二房東”也不好當 》）