原創(chuàng) 梁云風(fēng) 秦朔朋友圈

極端案例頻發(fā)

房地產(chǎn)行業(yè)永恒有三個(gè)話題：公攤，預(yù)售和房地產(chǎn)稅。最近引發(fā)熱烈討論的是公攤這個(gè)話題。

近日，山東青島一市民李某購買了建筑面積110.25平方米的房子，到手后發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米左右。購房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%，也就是說，一套房子，近半面積是公攤。

更尷尬的是，這套房子3個(gè)臥室都放不進(jìn)去尺寸寬1.8米的床，若擺放1.5米的床則又無法安裝或安放衣柜。廚房也放不下大冰箱，衛(wèi)生間放不下洗衣機(jī)。

而根據(jù)住建部發(fā)布、從2012年8月起施行的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011），住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間。其中，雙人臥室的使用面積不應(yīng)小于9平方米。

“得房率低至54%，滿心期待的大三房變成了蝸居”是買了這套房的業(yè)主苦澀的心情寫照。

事實(shí)上，這位青島業(yè)主的遭遇不是孤例，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品房由于提檔升級，增加電梯數(shù)量、公共區(qū)域面積等等因素，商品房的公攤面積呈擴(kuò)大化趨勢，從最初的10%以下，到現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就30%、40%，而且極不透明，加之由于在期房銷售的場景下，業(yè)主在收房之前很難發(fā)現(xiàn)其中貓膩，等到收房的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)公攤面積高得離譜。

知名地產(chǎn)人胡景暉在接受媒體采訪時(shí)表示，合理的公攤面積大概在15%左右。當(dāng)然，根據(jù)房子不同的戶型、樓型、房屋項(xiàng)目，具體設(shè)定不一樣。國家有相關(guān)規(guī)定，不同樓宇公攤面積比例上下限不一樣：7層以下住宅公攤率為7%到12%，12到33層公攤率為25%，別墅類公攤率為1%到8%。

而實(shí)際是，天下苦公攤久矣。

公攤面積之痛

從目前網(wǎng)上的輿情看，公攤之爭面臨著嚴(yán)重的立場割裂——公眾痛恨公攤，盼望早日取消公攤銷售，用實(shí)際的套內(nèi)面積來進(jìn)行銷售；而大多數(shù)的專家、從業(yè)者則認(rèn)為，公攤面積取消“不具有可行性”。

那就奇怪了，難道普通民眾與專家的差別就真的這么大嗎？筆者試著分析公眾和專家之間的立場及原因。

從公眾呼吁取消公攤面積銷售的原因看，主要有以下幾點(diǎn)：

首先，公攤面積的計(jì)算是一個(gè)很專業(yè)的問題，有的開發(fā)商甚至有意混淆“公攤”“公攤系數(shù)”“套內(nèi)建筑面積”等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，購房者會(huì)被這些堆砌的專業(yè)術(shù)語繞暈。

舉個(gè)例子，在上面的案例中，購房時(shí)銷售人員口頭承諾是31%的公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%，這里面其實(shí)涉及一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)和公攤率的問題，根據(jù)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙及預(yù)測繪數(shù)據(jù)，李某所購買的樓房項(xiàng)目中共有3棟超高層住宅樓，其分?jǐn)傁禂?shù)分別為0.465、0.461和0.463，這三個(gè)數(shù)值就是最后業(yè)主看到的公用建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比值。

那銷售口中的31%是什么呢，其實(shí)是公攤率。分?jǐn)偮剩礊楣珨偮剩┦侵附ㄖ珨偯娣e占建筑總面積的比率。因此，若將這3棟超高層住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)換算成公攤率，則分別為31.74%、31.55%和31.65%。

這么專業(yè)的數(shù)據(jù)換算，一般消費(fèi)者哪里弄得清楚？

其次，公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，一般消費(fèi)者根本無法測算。據(jù)中國經(jīng)營報(bào)，一家地產(chǎn)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，“一棟樓的公攤面積，由門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，還有一些消防設(shè)施等公共面積組成。所以消費(fèi)者準(zhǔn)確地測量建筑的公攤面積，基本上是不太可能的。”

再次，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。比如，上述青島市民李某得房率僅54%的房子，其公攤面積高的一個(gè)重要原因是高層建筑墻體太厚，而依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計(jì)入公攤面積內(nèi)，也就是說，他所購買房子的公攤面積中很大一部分是墻體面積，如果物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)連墻體面積都收，公平與合理性何在？

此外，公攤面積還包括了地下室、為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等，而這些公共區(qū)域在實(shí)際上又被物業(yè)用作商用，其背后利益空間巨大，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向。

舉個(gè)例子，我所在的小區(qū)物業(yè)公司贛鐵綠城物業(yè)是杭州綠城與江西本地一家國企合作的物業(yè)公司，最近推出一項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目，所有業(yè)主進(jìn)入地下車庫的第二輛車需要收費(fèi)，而理由是每個(gè)業(yè)主只有一個(gè)車位，第二輛車進(jìn)入就占用了其他業(yè)主的車位，因此物業(yè)公司需要收費(fèi)。這一舉措引發(fā)業(yè)主的不滿，既然車位是所有業(yè)主的，物業(yè)公司憑什么在業(yè)主交了每月的管理費(fèi)之后還二次收費(fèi)？

此外，業(yè)務(wù)占用的管理用房、公共用房，向快遞公司出租、以及樓宇廣告費(fèi)用都是一筆糊涂賬，而這本是全體業(yè)主所有的收益。

由此可見，以上的問題，有的是由公攤制度直接導(dǎo)致的，有的是間接導(dǎo)致的，不管你承不承認(rèn)，目前越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場經(jīng)濟(jì)的公平與公正。

公攤制度合理性在哪里？

支持公攤制度的人不在少數(shù)。

比如，浙江工業(yè)大學(xué)副校長、中國住房和房地產(chǎn)研究院長虞曉芬在接受人民網(wǎng)的采訪時(shí)說，第一，“共有部位面積占用是保障住宅使用功能所必須配置的部分。這部分面積并不是越少越好，如果縮小走廊、過道、電梯、樓梯間等公用面積將影響居住的舒適度，甚至可能帶來安全隱患。”因此，公攤面積客觀存在，取消不了。

然而，虞曉芬似乎忘了，在全球大部分國家，都是按照套內(nèi)面積銷售的，在這些按照套內(nèi)銷售的國家，也不見他們就把公用面積全部取消啊。

第二，虞曉芬認(rèn)為，在建房成本既定的前提下，按建筑面積計(jì)算還是按使用面積計(jì)算，只是單價(jià)不同，消費(fèi)者要付出的購房成本是相對固定的。言下之意是，消費(fèi)者不要想著從取消公攤來獲利。

這一點(diǎn)是很多人在強(qiáng)調(diào)公攤合理性時(shí)的“殺手锏”，他們的邏輯是即使取消公攤制度，房子總價(jià)也不會(huì)變，因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)將房價(jià)平攤到實(shí)際面積中去——羊毛出在羊身上。但問題是，公攤又不是只影響房價(jià)，消費(fèi)者詬病的也不只是房價(jià)，公平、透明、合理才是更重要的訴求。

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授尹稚最近也撰文認(rèn)為，必要的公攤面積是躲不過去的，不同算法帶來的是心理感受的不同。在住宅市場上，不要指望羊毛出在豬身上是硬道理。認(rèn)為討論“取消公攤面積”無意義。

當(dāng)然，也不是所有的專家都贊成公攤制。在2022年全國兩會(huì)上，全國政協(xié)委員洪洋建議，國家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到使用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)、放心購房，同時(shí)也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

取消公攤的意義在哪里？

取消公攤真的沒有意義嗎？公攤制度真的不能改嗎？

從我國內(nèi)地的公攤制度來看，公攤面積是2001年執(zhí)行《商品房銷售辦法》中明確規(guī)定的。公攤和預(yù)售制度從歷史上來說，都是從我國香港學(xué)習(xí)來的，但2013年香港已取消公攤，使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。全球范圍來看，絕大多數(shù)國家都是使用套內(nèi)面積交易房屋的，內(nèi)地的公攤制度并非不可以改變。

此前，重慶市作為試點(diǎn)，在2002年也取消了公攤。據(jù)8月24日消息，內(nèi)蒙古住建廳近期答復(fù)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會(huì)議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積 的提案》稱：“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。”

這也說明，從實(shí)際操作來看，取消公攤并非難以接受。

而取消公攤，難就難在這里面涉及一系列的利益鏈條。公攤糊涂，得利的到底誰？反對取消的又到底是誰，只要往深處想，就一目了然。

舉個(gè)例子，從開發(fā)商的角度看，按套內(nèi)面積算與按建筑面積算，這里面能操作的空間太大。房企營銷人員為什么用各類虛假的、誤導(dǎo)的、含糊的或有歧義的營銷，導(dǎo)致購房者放松警惕和疑問？

從當(dāng)前房地產(chǎn)低迷的行情來看，無論是預(yù)售制還是公攤面積，哪一項(xiàng)制度的前進(jìn)都對行業(yè)影響巨大，如果監(jiān)管部門一再和稀泥，導(dǎo)致的問題將是積重難返，都會(huì)影響市場的信心。

至少，當(dāng)前情況下，加快發(fā)一個(gè)指引規(guī)范也是好的，不要讓購房者再稀里糊涂地上當(dāng)受騙了。

「 圖片 | 視覺中國 」

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原標(biāo)題：《取消公攤制度，究竟難在哪？》

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